달콤한 부동산 상담소

2025년 12월, 서울시가 5개 지역에 걸쳐 약 8600가구 규모의 모아타운 조성 계획을 발표했다. 이번 소식은 서울시의 소규모 주택정비 통합심의를 통과한 것으로, 사당동 , 은천동 , 합정동 , 천호동 등의 노후 저층 주거지를 정비해 도시 경쟁력을 높이고, 주거 환경을 개선하겠다는 것이 핵심이다. 📌 모아타운이란 무엇인가? ‘ 모아타운 ’은 서울시가 2021년부터 도입한 새로운 도시 정비 개념으로, 기존 대규모 재개발이 어려운 저층 노후 주거지를 주민 자율 + 소규모 정비 방식 으로 다수의 ‘ 모아주택 ’을 하나의 클러스터로 묶어 계획하고, 도시 기반시설(도로, 공원 등)을 공공이 지원하는 방식이다. 이 사업은 기존의 정비사업에 비해 규모가 작지만 속도는 빠르고, 주민 갈등도 줄일 수 있다 는 장점이 있다. 특히 1~2종 일반주거지역 내 다세대·연립 주택이 밀집한 곳에 적합하다. 📊 이번에 확정된 5개 모아타운 지역과 공급 규모 서울시가 발표한 2025년 12월 통과 모아타운 5곳은 아래와 같다: 동작구 사당동 (202-29번지 일대) → 1,725가구 관악구 은천동 (635-540, 938-5 일대) → 4,870가구 마포구 합정동 (369번지 일대) → 1,076가구 강동구 천호동 (113-2 일대) → 971가구 총 5개 지역에서 8,642가구 가 공급될 예정이며, 이로써 서울 도심 내 소규모 정비를 통한 신규 주택 공급이 대폭 확대될 것으로 보인다. 🏗️ 왜 모아타운인가? — 기존 정비사업과의 차이 서울의 노후 저층 주거지는 도로 폭이 좁고 기반시설이 부족해 기존 재개발 방식으로는 진행이 어렵다. 특히 종상향이나 용도지역 변경이 어려운 지역의 경우, 모아타운처럼 ‘ 중밀도 ’ 방식이 대안이 된다. 기존 재개발 vs. 모아타운 구분 기존 재개발 모아타운 주도 주체 조합 중심 서울시 + 주민 참여 ...

최근 부동산 시장에는 ‘ 전세 품귀 ’와 ‘ 월세 폭등 ’이라는 이중 악재가 동시에 나타나고 있습니다. 특히 서울의 전세 매물은 아파트, 빌라, 오피스텔을 가리지 않고 빠르게 줄어들고 있으며, 동시에 수익성을 이유로 주택이 숙박시설로 전환 되는 현상이 가속화되고 있습니다. 단기 숙박업 전환 → 전월세 공급 급감 → 서민 주거 위기 라는 구조적 흐름이 본격화되며, 일부 지역에서는 이미 월세 4000만원 수준의 사례도 등장했습니다. 1️⃣ 서울 전세 시장의 붕괴 – 전세 매물 급감 2025년 11월 기준, 서울 아파트 전세 매물은 약 2만5000건 수준으로 감소했습니다. 이는: 2024년 동기 대비 약 −20% 2023년 대비 약 −30% 이상 감소 빌라와 오피스텔의 전세는 이보다 더 심각한 수준입니다. 전세사기 와 갭투자 봉쇄 로 인해 전세를 놓는 공급자가 사실상 사라졌기 때문입니다. 2️⃣ 전세에서 숙박업으로… ‘수익’ 따라 바뀌는 용도 공항철도 역세권, 리무진 버스가 오가는 명동 , 홍대 , 성수동 , 연남동 , 강남역 인근에서는 기존 빌라나 오피스텔을 게스트하우스 또는 호스텔 로 개조하는 사례가 증가하고 있습니다. 그 이유는 간단합니다. 전세·월세 수익보다 단기 숙박 수익 이 훨씬 높기 때문입니다. “보증금 1000만원에 월세 100만원”보다 “주말 1박 40만원 × 8일 + 평일 1박 20만원 × 20일 = 880만원 ” 이런 전환이 계속되면 주거 공간은 줄고, 서민 주거 불안은 커집니다. 3️⃣ 📈 실제 단기 숙소 운영자 수는 얼마나 될까? 관광진흥법에 따르면 게스트하우스 (외국인 관광 도시민박업) , 호스텔 (관광숙박업)은 반드시 등록해야 운영할 수 있습니다. 하지만 다음과 같은 상황이 벌어지고 있습니다. 에어비앤비 단속 강화 (2023년 10월) 이후, 불법 단기 임대 → 관광숙박업 전환 급증 📊 추정 단기 숙박 운영 현황 (서울 기준) ...

최근 청약 경쟁률이 극단적으로 갈리면서 청약통장 유지 여부를 고민하는 2030 세대들이 늘고 있습니다. 강남권 분양 단지는 당첨 가점 75점 이상, 서울 외곽은 미달 사태까지 벌어지니, 청년층 입장에선 ‘ 청약은 그냥 로또 ’라고 느낄 수밖에 없습니다. 하지만 지금 이 순간, 청약통장을 해지 하는 결정은 너무 이릅니다. 이 글에서는 현재 청약 제도의 구조와 기회를 분석하고, 실제로 어떤 전략이 실현 가능한지에 대해 꼼꼼하게 설명하겠습니다. 🏠 1. 청약제도는 누구에게 유리한 구조인가? 청약제도는 기본적으로 장기 무주택자 + 부양가족 많은 사람 에게 유리합니다. 여기에 청약통장 가입 기간이 길면 점수가 쌓입니다. 가장 중요한 3가지 축은 다음과 같습니다. 무주택 기간 최대 32점 (15년 이상) 청약통장 가입 기간 최대 17점 (15년 이상) 부양가족 최대 35점 즉, 총 84점 만점 이며, 현재 강남권 인기 단지 에서는 최소 75점 이상 이 요구됩니다. 하지만 모든 단지가 그렇지는 않습니다. 📊 예시: ‘고척 푸르지오 힐스테이트’ 청약 결과 2025년 공급된 이 단지에서는 최저 당첨 점수가 49점 인 주택형도 존재했습니다. 49점이라면 30대 후반~40대 초반의 무주택자도 도전 가능한 수준입니다. 👶 2. 2030세대, 진짜로 당첨 불가능한가? 결론부터 말하자면, “아닙니다.” 지금부터 준비하면 40대 중반까지 매우 유리한 조건을 만들 수 있습니다. 📌 시뮬레이션 – 2030이 10년 뒤 받을 수 있는 가점 30세 남성, 현재 무주택, 미혼 → 통장 유지 시작 40세, 결혼 + 자녀 1명 무주택 기간 10년 → 약 28점 청약통장 가입 10년 → 약 12점 부양가족(2명) → 15점 총 가점: 약 55점 이 정도 점수면, 강남은 어려워도 서울 중하위권 , 수도권 공공택지 단지 등에서는 충분히 당첨 가능성이 있습니다. 🎯 3. 청약통장을 왜 지금...

지방 부동산 시장의 침체가 깊어지며 종합건설사의 폐업 수가 사상 최대치를 기록하고 있다. 단순한 경기 둔화를 넘어 건설업계 전반의 구조적 위기 가 도래한 것이다. 특히 주택 미분양 문제는 수도권보다도 지방에서 훨씬 심각한 양상 을 보이고 있으며, 이로 인해 중견 건설사는 물론 시공능력 상위 업체들까지 회생절차에 들어가고 있다. 📌 1. 폐업 건설사 수 사상 최대치 – 얼마나 심각한가? 2025년 12월 기준 종합건설사 폐업 수: 600곳 2024년 연간 기준 641곳이었는데, 올해는 12월 초 에 이미 600곳 돌파 이는 통계 집계(2005년) 이래 연중 최다치 이며, 매월 50곳 이상 폐업 이 수치는 단순한 숫자가 아니다. 이는 건설업계가 수익 창출이 불가능한 구조로 빠르게 전환 되고 있다는 경고신호다. 🏗️ 2. 지방 미분양이 핵심 원인 국토부에 따르면, 2025년 10월 기준 전국 미분양 주택은 약 6만9천호. 이 중 약 74% 가 지방에 몰려 있다. 충남 미분양: 2146호 (전월 대비 54% 증가 ) 제주 미분양: 1965호 (전월 대비 20% 증가 ) 문제는 단순 미분양이 아니라 ‘ 준공 후 미분양 ’ 이다. 완공 후에도 팔리지 않아 자산이 오히려 부채로 변하는 현상 이 반복되고 있다. 💥 3. 중견 건설사 줄줄이 회생절차 신동아건설 , 대저건설 , 삼부토건 , 벽산엔지니어링 등 9곳 회생신청 대전 크로스건설 등 시공능력 상위권 업체도 예외 아님 회생 성공률은 극히 낮음 — 신동아건설 1곳만 회생 “중소건설사만이 아니라, 시공능력 1000억 규모 업체 도 회생절차로 내몰리는 구조적 위기다.” 🧨 4. 왜 이런 사태가 벌어졌는가? (종합 원인) 4-1. 레고랜드 사태 이후 PF시장 경색 2022년 ‘ 레고랜드 채무 불이행 사태 ’ 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 급격히 위축 되었다. 이에 따라 건설사들은 자금 조달을 거의 하지 못하고 있다. 4...

■ 보유세 인상, 누가 결국 그 비용을 지불할까? 최근 정부가 다시금 ‘ 보유세 카드 ’를 꺼내들었다. 부동산 가격 상승세가 꺾이지 않자 고위 정책 당국자들이 앞다투어 보유세 인상의 필요성을 강조하고 있는 것이다. 대통령실 정책실장을 비롯해 경제부총리까지 나서 “ 보유세가 낮은 것은 사실 ”이라며 세제 개편의 필요성을 시사했다. 그러나 이 발언들에서 공통적으로 빠진 것이 있다. 바로 보유세 인상이 실제로 누구에게 전가되는가 에 대한 현실적 시각이다. 보유세가 오른다고 해서 집주인이 그 부담을 고스란히 떠안을까? 결론부터 말하자면 그렇지 않다. 세금은 시장 논리를 타고 결국 ‘ 가격 ’에 반영되며, 가장 약한 고리인 임차인에게 전가되는 구조로 작동한다. 즉, 보유세 인상 → 임대료 상승 이라는 공식이 성립할 수밖에 없다. 이는 단순한 추론이 아니라 실제 연구와 시장 통계가 증명하는 사실이다. 한국조세재정연구원 보고서에 따르면 공시가격이 10% 오르면 전세 가격은 1~1.3% 상승 하는 것으로 나타났다. 공시가격 → 보유세 증가 → 임대료 반영 이라는 구조적 연결 고리가 존재한다는 뜻이다. 게다가 지금은 전세의 월세화가 구조적으로 고착되는 시점 이다. 전세대출 규제 , 입주물량 감소 , 갱신계약 증가 로 인해 전세 공급은 급감하고 있으며, 월세 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 이 상황에서 보유세까지 인상되면, 임대료 상승 압력은 피할 수 없는 현실이 된다. ■ 정부 고위 당국자의 발언, 현실을 제대로 반영했나? 정책실장과 경제부총리의 발언에서 공통적으로 등장하는 논리는 미국과의 비교다. “ 미국은 보유세가 연 1%인데 우리는 낮다 ”는 논리다. 그러나 이는 정책 수단만 비교하고 정책 환경은 무시한 위험한 단순화 다. 미국은 보유세가 높은 대신 양도소득세 부담이 상대적으로 낮고, 공공임대주택이 주거 안전망 역할을 한다. 반면 한국은 보유세 , 양도세 , 취득세 모두 높은 구조 이며, 전월세 시장은 불안정하다. 이러한 구조 속에서 미국...

📌 1. 개요: 서울 내 집 마련, 점점 치열해지는 이유 서울 부동산 시장은 공급 부족과 청약 경쟁률 증가로 인해 실수요자의 내 집 마련이 점점 어려워지고 있습니다. 2026년에도 이 흐름은 계속될 것으로 보이며, 핵심 입지의 분양 아파트는 높은 경쟁률을 기록할 것으로 전망됩니다. 특히, 강남·서초·용산·동작 등 인기 지역은 분양가 상한제 적용에 따른 ‘ 로또 아파트 ’로 불리며 청약 수요가 몰릴 예정입니다. 🗂️ 2. 2026년 서울 분양 예정 아파트 단지 요약 주요 단지들의 공급 규모와 입지를 간단히 정리한 표는 다음과 같습니다. 반포 디에이치 클래스트 : 1800가구 일반분양 / 9호선 구반포역 도보 1분 오티에르 반포 : 87가구 / 7호선 반포역 초역세권 신반포22차 : 28가구 / 3호선 잠원역 , 한강 가까움 방배 포레스트 자이 : 547가구 / 사당역 , 방배역 사이 방배 르엘 : 180가구 / 2호선 방배역 도보 5분 아세아아파트 (용산) : 847가구 / 용산역 , 신용산역 인근 써밋 더힐 (흑석) : 미정 / 9호선 흑석역 도보권 디에이치 켄트로나인 (흑석) : 430가구 / 흑석역 도보 5분 노량진 아크로리버스카이 : 289가구 / 1·9호선 더블역세권 노량진 2구역 : 196가구 / 7호선 장승배기역 인근 노량진 6구역 : 300가구 / 장승공원 , 백로공원 인접 더샵 신풍역 : 312가구 / 7호선 신풍역 도보 10분 더샵 르프리베 (문래) : 138가구 / 2호선 도림천 , 문래역 장위10구역 : 1000가구 이상 / 6호선 돌곶이역 갈현1구역 : 555가구 / 연신내역 GTX-A 이용 가능 📍 3. 입지 분석 및 지역별 특성 요약 ✅ 강남권 (반포·방배·잠원) 교통은 3·4·7·9호선 환승 가능, 명문 학군 밀집, 백화점·병원 등 최상급 인프라 존재. 청약 경쟁률 상위권. 300대 1 이상 예상됨. ✅ 용산 용산공원과 국...

서울 부동산 시장이 2026년에 진입하면서 전례 없는 ' 공급절벽 ' 상황에 직면할 것으로 전망된다. 최근 2년간 누적된 착공 감소 , 인허가 지연 , 정비사업 규제 강화 , 전세대출 규제 및 다주택자 퇴출 등의 복합적인 결과로 인해, 2026년 서울 내 신규 입주 물량은 역대 최저치를 기록할 것으로 보인다. 본 리포트는 ‘ 2026년 서울 공급절벽 ’ 의 정의부터 예상 수치, 파급 효과, 정책 개선방향까지 체계적으로 분석한 자료다. 🏚️ 1. 공급절벽이란 무엇인가? ‘ 공급절벽 ’이란 일정 시점 이후 신규 입주 가능한 주택이 급격히 감소 하는 현상을 의미한다. 과거에도 2013년, 2020년 등의 주기에서 유사한 흐름이 있었으나, 2026년의 경우 그 강도와 폭이 사상 최대치라는 점에서 특이하다. 📉 공급절벽의 조건 착공량의 급감 인허가 지연 및 미진행 분양가 규제에 따른 수익성 악화 정비사업 비중 높은 서울의 특성 상 대기 기간 장기화 즉, 지금 착공되지 않은 주택은 2~3년 후 시장 에 나타나지 않으며, 2024~2025년 착공량 감소는 그대로 2026~2027년 입주량 감소 로 이어진다. 🔍 2. 왜 서울은 공급이 끊기게 되었는가? 서울 공급절벽의 원인은 단일하지 않다. 오히려 복합적이며 구조적인 문제가 얽혀 있다. 1) 착공 감소 2023년 서울 아파트 착공량: 18,332가구 2024년 1~10월 기준: 전년 대비 -26.8% 이는 과거 5년 평균 대비 40% 이상 줄어든 수치다. 다세대 , 오피스텔도 마찬가지로 착공이 줄었으며, 특히 중소 건설사의 퇴출 이 늘면서 저층 주거 공급이 사실상 멈춘 상태다. 2) 인허가 지연 재개발·재건축 심의 평균 소요 기간: 2년 이상 지방자치단체별 기준 상이 + 주민 갈등 심화 사업성이 있는 지역도 인허가 지연으로 2026년 이전 입주가 불가능한 곳이 많다. 3) 분양가 규제 분양가 상한제 가 적용되며 민간 사업자의 수익...

정부가 2025년 9·7 대책의 일환으로 발표한 ‘ 미분양 매입확약 사업 ’ 이 수도권 공공택지를 중심으로 본격적으로 가동되고 있다. 이 제도는 민간 건설사가 수도권 공공택지에 주택을 조기 착공할 경우, 미분양 주택이 발생하더라도 정부가 이를 매입해주는 정책이다. 현재 2만4천 가구 에 달하는 물량이 신청됐고, 그 중 약 8,500여 가구 가 실제 착공에 들어갔다. 사업 자체는 공급 활성화에 긍정적일 수 있지만, 일각에서는 ‘정부가 정말 미분양 물량을 감당할 수 있을까?’ 라는 회의론도 나온다. 공사비 급등 , 물가 인상 , 건설사들의 리스크 회피 전략 등이 맞물린 현재 상황에서, 이 제도가 성공할 수 있을지에 대해 다각도로 분석한다. 📦 1. 정책 개요 — 미분양 매입확약이란 무엇인가? 미분양 매입확약 제도는 2025년 9·7 부동산 대책 중 하나로 등장했다. 정부는 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 공공택지에서 주택을 조기에 착공한 건설사에게 ‘미분양이 나더라도 정부가 일정 가격에 매입해주겠다’ 는 약속을 제도화한 것이다. ✅ 제도의 핵심 구조 신청 대상: 수도권 공공택지 내 주택 건설 사업자 조건: 2026년 상반기 까지 조기 착공 시 적용 매입 기준: 미분양 주택 발생 시 분양가의 85~89% 에 매입 지급 시점: 준공 전 6개월 로 앞당김 2025년 12월 기준, 총 40개 필지, 23,875가구 가 이 제도에 신청하였고, 현재 8,562가구(35%) 가 실제 착공에 들어갔다. 나머지 물량도 기한 내 순차적으로 착공될 가능성이 크다. 🧱 2. 건설사가 느끼는 장점 — ‘리스크 프리미엄’ 확보 건설업계는 이번 정책을 ‘가뭄에 단비 같은 대책’ 이라 평가하고 있다. 가장 큰 이유는 그동안 부동산 경기 침체로 착공을 미뤄왔던 상황이 반전되었기 때문 이다. 🔍 그동안의 문제 미분양 우려 → 착공 지연 금리 상승 → 사업성 악화 계약금 포기하고 택지 반환 사례도 다수 💡 정책 시행 이후 변화 ...

2020년 이후 강도 높은 부동산 규제가 시행되면서 다주택자 수는 빠르게 줄어들었다. 하지만 단순히 ‘ 투기 수요 ’가 줄었다고 해석하기엔 시장의 반응은 복잡하다. 다주택자의 퇴장 은 곧 전세·월세 공급자의 이탈을 의미했고, 실제로 전세 매물은 급감하며 월세 전환이 가속화되고 있다. 동시에 신규 분양 과 착공까지 위축 되며 미분양 물량이 늘고 있다. 이 글에서는 다주택자 감소가 실제 임대 시장에 어떤 구조적 충격을 줬는지, 데이터를 통해 분석해본다. 📉 1. 다주택자 감소, 왜 이렇게 빠르게 줄었나? 2020년 이후 정부는 다주택자에 대한 강력한 규제를 시행했다. 대표적인 조치로는 다음과 같다. 종합부동산세 중과 (2주택자 이상) 양도소득세 중과 취득세율 대폭 인상 전세 끼고 매수 시 실거주 의무 부과 임대사업자 등록 제한 및 제도 축소 이러한 정책은 다주택 보유에 대한 세금 부담을 크게 높였고 , 실제로 다주택자 수는 빠르게 줄어들었다. 📊 통계로 보는 다주택자 감소 추이 2020년: 231만 명 ( 15.9% ) 2022년: 206만 명 ( 13.6% ) 2025년(추정): 178만 명 ( 11.1% ) 단 5년 사이 약 50만 명 이상 이 다주택 보유를 포기했다. 이는 '투기 근절'이라는 정책 목표 달성에는 긍정적으로 평가될 수 있다. 하지만 이 수치 이면에는 또 다른 현실이 숨어 있다. 바로 임대 물량 공급자 감소 라는 문제다. 다주택자 중 상당수는 아파트나 오피스텔을 임대용으로 보유하고 있었고, 이들의 이탈은 곧 전세·월세 공급 물량 축소 로 직결됐다. 🏘️ 2. 임대 시장의 변화 – 전세는 줄고 월세는 늘었다 다주택자의 급감은 전세 시장에서 가장 먼저 나타났다. 이전까지는 신규 분양 물량을 다주택자들이 전세를 끼고 매수하며 임대시장으로 공급했지만, 현재는 실거주 요건 과 대출 제한 으로 인해 전세 공급이 막혀버렸다. 📉 전...

2025년 서울 전세 시장이 다시 한 번 심각한 품귀 현상에 직면하고 있다. 지난 2년간 전세 매물은 30% 이상 감소 했고, 서울에 남아있던 서민 전세 수요는 경기 외곽으로 밀려나고 있다. 이는 단순한 공급과 수요의 문제가 아니다. 규제의 역설 , 다주택자 감소 , 악성 미분양 증가 , 착공 저하 까지 이어지는 부동산 구조의 복합적 결과다. 특히 루마니아 공산정권 시절 주택 부족 사태를 떠올리게 하는 구조적 위기 속에서, 서울 부동산 시장은 어디로 향하고 있는가? 🏘️ 1. 서울 전세 품귀의 현실 – 데이터로 보는 ‘매물 절벽’ 서울 전세 시장은 수치로만 봐도 위기의 경고음을 명확히 드러낸다. 2023년 12월 2일 기준 서울 아파트 전세 매물은 3.6만 건 이 넘었다. 하지만 2025년 12월 2일에는 2.4만 건 수준으로 급감했다. 이는 무려 30.9% 감소 라는 통계다. 이는 단순한 이사철 수급 불균형이 아닌 구조적 변화 로 봐야 한다. 서울 강서구만 해도 상황은 심각하다. 우장산롯데캐슬은 총 1,164세대 규모의 대단지임에도 전세 매물은 단 3건 뿐이다. 화곡푸르지오는 총 2,176세대 규모지만, 전세 매물은 고작 7건 에 불과하다. 강서힐스테이트 역시 2,603세대 의 대단지임에도 현재 전세 매물은 단 10건 뿐이다. 전세수급지수 또한 위험 수위를 나타낸다. 한국부동산원이 발표한 2025년 11월 넷째 주 기준 서울 전세수급지수는 104.4 로, 수요가 공급보다 많은 구간이다. 이는 2021년 11월 이후 최고 수치이며, 48개월만 에 최고점이다. 전세가격도 가파르게 오르고 있다. 서울 아파트 전세가격지수는 42주 연속 상승 했고, 지난 1년 동안 2.95% 올랐으며, 2년 전 대비 8.71% 상승 했다. 특히 성동구는 12.63% 로 서울 내 전세가 상승률 1위를 기록했고, 영등포(12.01%), 송파(11.15%), 용산(11.08%) 등도 뒤를 이었다. 세입자 입장에서는 선택지가 갈수록...

📌 전세시장의 새로운 위기, 더 복잡해진 구조와 해결책은? 2025년 하반기 들어 서울과 수도권의 전세시장이 또다시 격랑에 휩싸이고 있습니다. 과거에는 전세난이 일시적인 수급 불균형 이나 금리 인상 으로 설명되었지만, 지금의 전세난은 단순한 가격 문제가 아닌 ‘구조적 위기’ 라는 점에서 성격이 다릅니다. 특히 신축 선호 , 저가 전세 품귀 , 계약갱신청구권 만료 , 입주물량 부족 , 다주택자 이탈 등 다양한 요인이 복합적으로 얽혀 있습니다. 이번 글에서는 2025~2026년 전세시장 트렌드를 기반으로 구조적인 원인을 분석하고, 개인이 실질적으로 취할 수 있는 대응 전략까지 제시합니다. 이제는 ‘버티면 내려간다’는 기대보다는, 능동적인 주거 전략이 절실한 시점입니다. 📉 1. 전세난의 구조적 원인 — 수급 불균형의 고착화 2025년 현재 전세난은 일시적인 유동성 변화나 단기 수요 급증이 아닌, 근본적인 시장 구조의 왜곡에서 비롯됩니다. 지금 전세 시장은 ‘공급이 줄고, 수요는 유지되며, 정책 불확실성이 계속되는’ 구조 속에 있습니다. 여기에 시장 참여자들의 심리 변화까지 더해져, 전세 매물이 실질적으로 마르고 있습니다. 🧱 공급 측 요인 ① — 입주 절벽의 현실화 수도권 아파트 공급은 최근 몇 년간 착공·분양 물량이 감소하면서 2025~2026년에는 입주 물량이 급감하는 구조로 이어졌습니다. 예를 들어 서울의 입주 예정 물량은 2023년 3만 5천 세대 였으나, 2026년에는 1만 4천 세대 수준 으로 절반 이하 로 떨어질 전망입니다. 경기도 역시 대규모 공급이 예정되었던 3기 신도시 일부가 지연되고 있어, 예상보다 공급 충격이 더 클 수 있습니다. 🧱 공급 측 요인 ② — 비아파트 전세 물량 감소 빌라, 다세대와 같은 비아파트 전세 매물은 저소득층, 청년층에게 중요한 주거 수단이지만, 전세사기 규제 강화 이후 공급 자체가 위축 되었습니다. 국토교통부에 따르면, 2025년 상반기 기준 서울의 비아파트 인허가 건수는 전년 대비 9...

📌 수도권 아파트 공급, 정말 부족해질까? 2026년 수도권은 ' 입주절벽 '이라는 위기에 직면할 가능성이 큽니다. 공급이 줄고, 수요는 유지되거나 늘어나며, 전세·매매 시장 모두 불균형이 심화될 수 있습니다. 특히 금리 와 분양 규제 , 건축비 상승 , 재건축 지연 등이 맞물리며 민간 주도의 착공이 크게 감소했고, 그 여파가 2026년 입주에 본격 반영될 것으로 보입니다. 이 글에서는 수도권 전체, 특히 서울·경기·인천의 입주 물량 예측과 함께 지역별 분석 , 시장에 미치는 영향 , 정책 변수 까지 함께 다룹니다. 📉 1. 2026년 수도권 입주 물량 전망 — 공급절벽 현실화 최근 국토교통부 , 부동산R114 , 주산연(주택산업연구원) 등 다양한 기관의 통계를 종합해보면, 수도권 입주 물량은 2023년부터 하향 곡선을 그리고 있습니다. 이 하향세는 2026년에 절정에 이르며 입주 절벽이 현실화 될 것으로 보입니다. 특히 입주 물량은 통상 착공 시점으로부터 2~3년 후에 공급되기 때문에, 2023~2024년 착공이 줄어든 영향이 2026년 입주 물량으로 직결 됩니다. 2021년 : 약 26만 가구 2022년 : 약 24.7만 가구 2023년 : 약 21.3만 가구 2024년 : 약 19만 가구 2025년 : 약 17.5만 가구 2026년 예상 : 15만~16만 가구 수준 특히, 2023년 한 해만 놓고 봐도 수도권 착공 물량이 전년 대비 −30% 이상 급감 했습니다. 2024년에도 이 흐름이 이어지고 있어, 향후 2~3년 안에 입주 가능한 물량은 매우 부족할 것으로 보입니다. 착공 감소의 원인 요약: 고금리 장기화 → PF 대출 축소 분양가상한제 등으로 분양가 책정 어려움 민간 건설사의 사업성 저하 공공분양 공급 지연 즉, 2026년은 공급절벽이 수치적으로도 가시화되는 해이며, 시장 참여자들에게는 공급 부족에 따른 가격 반등이나 심리 변화가 본격화되는 시점이 될...

2025년 10월, 서울의 연립·다세대 등 비아파트 주택 의 월세가격지수 가 사상 최고치를 기록했습니다. 단순히 '월세가 올랐다'는 수준을 넘어서, 서민과 청년층의 주거 불안이 현실화되고 있다는 경고음이 커지고 있습니다. 문제는 수요 증가보다 공급 축소가 더 심각한 상황 이라는 점입니다. 특히 비아파트 신규 착공 및 인허가 물량이 급감 하고 있고, 그 원인에는 정부의 다주택자 규제 , 임대사업자 축소 , 금리 부담 등이 복합적으로 작용하고 있습니다. 이번 글에서는 서울 월세지수 상승 현황을 정리하고, 왜 비아파트 착공이 줄어들고 있는지, 그리고 향후 시장이 어떻게 변화할지를 구체적으로 분석합니다. 📊 1. 서울 비아파트 월세지수 역대 최고치… 월세 거주자 직격탄 한국부동산원에 따르면 2025년 10월 서울 연립·다세대의 월세가격지수는 102.19 로 집계되었습니다. 이는 통계 집계 이후 가장 높은 수치로, 기준선(100)을 훌쩍 넘어선 상황입니다. 🔹 권역별 월세지수 추이: 동남권: 102.56 도심권: 102.64 서북권: 102.31 서남권: 102.25 동북권: 101.69 🔹 실거래 평균 월세 금액: 서울 전체 평균: 63만 6,000원 동남권: 90만 1,000원 도심권: 80만 4,000원 🔹 수급지수 상승 월세 수급동향지수는 103.9 로 나타났으며, 이는 수요 우위 시장 을 의미합니다. 월세 가격과 수급 지수가 동시에 오르고 있어, 시장은 공급 부족과 수요 증가의 이중 고통에 놓여 있다. 🧱 2. 비아파트 착공·인허가 감소 — 공급 부족의 시작 서울의 연립·다세대 등 비아파트 주택의 착공 및 인허가 물량이 급감 하고 있습니다. 🔹 통계 요약 (2025년 10월 누적): 인허가 : 2만 7,877가구 (전년 대비 −7.2%) 착공 : 2만 6,068가구 (전년 대비 −8.5%) 이러한 감소는 단순한 시장 조정이 아...

2026년 청약 트렌드 속에서 무주택 기간 계산 은 여전히 실수요자에게 가장 중요하고, 동시에 헷갈리는 기준입니다. 특히 위장전입 , 부모 소유 주택 , 분양권 소유 여부 등은 부적격 청약이 될 수 있어 더욱 주의가 필요합니다. 아래는 실제 사례 중심으로 정리한 Q&A 10가지 를 통해 무주택 기준을 명확히 이해할 수 있도록 구성했습니다. Q1. 오피스텔에 전세로 살고 있는데, 무주택 맞나요? 네, 등기상 소유자 가 아니라면 무주택입니다 . 오피스텔이라 하더라도 소유하고 있지 않다면 무주택 으로 간주됩니다. 전입신고를 해도 상관없으며, 중요한 것은 등기상 명의자 입니다. Q2. 부모님 집에서 세대분리만 하면 무주택 기간이 쌓이나요? 아닙니다. 세대분리 만으로는 무주택으로 인정되지 않습니다. 부모님이 주택을 소유하고 있다면 같이 거주 중인 것으로 판단 되어 무주택 기간이 산정되지 않습니다. 주소를 나누는 것만으로는 부족하고 실제 거주 분리 가 중요합니다. Q3. 배우자가 예전에 주택을 갖고 있었는데 지금은 팔았어요. 무주택 기간은 언제부터? 주택을 처분한 다음 날 부터 무주택 기간이 시작 됩니다 . 배우자도 세대원으로 보기 때문에, 주택을 소유한 시점에는 무주택이 아니며, 처분 후 다음 날 부터 무주택 기간이 계산됩니다. Q4. 분양권은 아직 입주도 안 했는데 주택으로 보나요? 네. 2020년 2월 이후 부터 분양권도 주택으로 간주 됩니다. 입주하지 않았더라도 분양권을 소유하고 있다면 무주택 아님 으로 간주되어, 청약 가점 산정 시 불이익이 발생합니다. Q5. 상속으로 주택을 물려받았는데, 사용은 안 했어요. 이 경우 무주택 인정될까요? 상속 등기만 되어 있어도 일반적으로 유주택으로 간주 됩니다 . 다만, 지분이 40% 이하 + 실제 거주 · 임대하지 않은 경우 에는 예외적으로 무주택으로 인정 받을 수 있습니다. Q6. 기숙사에 오래 거주했어요. 무주택인가요? 네. 기숙사는 건축법상 주택 이 아니기 때...

청약 가점제에서 가장 중요한 항목 중 하나가 바로 무주택 기간 입니다. 무주택 기간이 길수록 가점이 높아지며, 당첨 확률 또한 커집니다. 그러나 무주택 기간 산정은 개인마다 조건이 달라 쉽게 판단하기 어렵습니다. 본 글에서는 2025~2026 청약 트렌드를 반영하여 실수요자 입장에서 무주택 기간을 정확히 이해하고 활용할 수 있도록 정리했습니다. ✅ 무주택 기간, 왜 중요한가? 무주택 기간은 다음의 경우에 영향을 줍니다: 민영주택 청약 시 가점제 항목 공공분양 시 입주자 자격 요건 특별공급( 신혼부부 , 생애최초 등) 청약 조건 주택청약종합저축 가입기간 과 함께 병산 시 가점 상승 무주택 기간을 잘못 계산하거나 실수로 유주택으로 간주되는 경우, 당첨 이후 부적격 처리되어 청약 자격이 박탈 될 수 있습니다. ✅ 무주택 기간 산정 기준 기준: 세대주가 무주택자가 된 날부터 청약 접수일까지의 기간 개인 기준이 아니라 세대 기준 으로 계산 세대 구성원 중 1명 이라도 주택 소유 시 무주택 아님 세대주 변경 , 세대 분리 , 결혼 · 이혼 등 의 사유는 특례 적용 가능 ✅ 무주택 여부 판단 기준 – ‘주택’의 범위 주택 유형 무주택 인정 여부 비고 85㎡ 이하 아파트 ❌ 등기된 주택은 무주택 아님 오피스텔 (주거용) ❌ 주택으로 간주 됨 분양권/입주권 ❌ 2020년 이후 주택 간주 상속주택 ❌ 사용 안 했더라도 등기시 주택 간주 고시원/기숙사 ⭕ 주택 아님 ✅ 실제 사례로 보는 무주택 기간 계산 사례 1 – 오피스텔 보유 중 청약 상황: 2021년 부터 오피스텔에 거주 하며 실거주 . 2025년에 청약 예정 결과: ❌ 오피스텔은 주택으로 간주되어 무주택 기간 0년 사...