2026 서울 아파트 입주물량 급감 (정비사업, 재초환, 이주비)

2026년 서울 부동산 시장은 유례없는 입주물량 부족 국면으로 진입하고 있다. 많은 사람들이 부동산 가격 안정화의 열쇠를 '공급 확대'라고 단순히 생각하지만, 실제로 가격에 직접적인 영향을 미치는 요소는 '분양'이 아닌 '입주'다. 입주가 이루어져야만 실수요가 해소되고, 실제 이주가 발생하며 지역 내 주택 순환이 이뤄진다. 그런 의미에서 내년도 서울 자치구의 입주물량 '제로(0)' 현상은 단순한 통계상의 변화가 아닌, 서울 집값 불안의 전조로 봐야 한다.

서울 입주물량 격감 현실: 숫자로 드러난 공급 붕괴

서울의 2026년 아파트 입주 예정 물량은 전년도 대비 48% 감소할 것으로 예상된다. 2025년에는 약 3만 세대가 입주했지만, 2026년에는 1만 6천 세대 수준으로 줄어들 전망이다. 특히 관악구, 성동구, 용산구, 종로구, 중랑구, 광진구는 내년 입주 예정 물량이 0세대로, 해당 자치구에서는 신규 공급이 완전히 끊기는 것이다.

이는 단순한 주택 공급의 문제를 넘어, 지역 내 이동 수요를 전혀 수용할 수 없다는 것을 의미한다. 자치구 간 입주 격차도 심화되고 있다. 서초구는 방배5구역과 반포3주구 재건축을 통해 5천 세대 이상이 입주하지만, 중랑구나 종로구는 단 한 세대도 입주하지 않는다. 이처럼 입주물량의 집중 현상은 지역 간 가격 양극화를 더욱 부추길 수 있다.

동대문구의 경우도 2025년 9,500세대에서 2026년 837세대로 90% 이상 입주물량이 급감했으며, 강남구 역시 1,962세대에서 349세대로 줄었다. 성북구는 3,031세대에서 199세대로 격감했고, 광진구도 1,191세대에서 215세대로 축소되었다.

정비사업의 진행 속도, 분양일정, 대출 규제, 조합원 갈등 등의 다양한 요인이 입주 지연의 원인으로 지목된다. 그러나 핵심은 분양보다 중요한 입주가 정체되고 있다는 점이다. 실질적인 공급은 입주 시점에야 비로소 시장에 반영되며, 그 전까지는 시장에 아무런 영향을 주지 못한다는 사실을 간과해서는 안 된다.

공급이 아닌 입주가 집값을 안정시킨다

부동산 시장에서는 '공급'이라는 용어가 자주 사용되지만, 공급의 실질적 영향력은 입주를 통해 나타난다. 분양은 미래의 공급이지만, 입주는 현재의 공급이다. 특히 서울과 같은 대도시는 이주 수요가 꾸준하기 때문에, 새로운 입주가 없다는 것은 결국 다른 지역에서의 이동 수요를 흡수하지 못한다는 의미다. 이는 곧 기존 재고주택에 대한 수요 집중과 가격 상승으로 이어질 수밖에 없다.

입주가 이뤄지면 세입자, 실수요자, 신혼부부, 전입 예정자 등 다양한 실거주 수요가 한꺼번에 새로운 주택으로 이동하며 기존 주택이 시장에 매물로 풀린다. 이 매물이 늘어나면서 가격은 조정을 받는다. 그러나 입주가 없다면 수요는 그대로이거나 증가하는 반면, 매물은 줄어들게 되어 가격은 상승 압력을 받는다.

실제로 최근 3년간 서울에서 입주물량이 많았던 구간에는 전셋값 하락과 매매가격 안정 현상이 동시에 나타났다. 반대로 입주물량이 급감한 지역에서는 새 아파트 희소성에 따른 분양가 상승, 전세 매물 부족 현상이 지속되었다. 따라서 단순한 공급 확대보다는, 입주 가능한 물량 확보와 관리가 시장 안정의 핵심 전략이 되어야 한다.

정부는 부동산 대책을 발표할 때 분양계획 중심의 청사진만 제시해왔지만, 실질적인 입주까지 고려한 중장기적 정책 설계가 필요하다. 예를 들어, 정비사업 인허가부터 입주까지 걸리는 기간은 평균 6~10년에 달한다. 지금 규제를 완화해도, 입주물량은 그로부터 수년 후에나 반영된다. 이런 시차를 감안할 때, 입주물량 부족을 방치하는 것은 향후 집값 급등의 불씨를 키우는 것이다.

정비사업 규제: 입주 차단의 주범

서울에서 신규 택지를 통한 공급은 물리적으로 한계가 있다. 결국 정비사업이 도심 내 유일한 공급 수단이지만, 현행 제도는 이 정비사업 자체를 위축시키고 있다. 가장 대표적인 제약은 재건축 초과이익환수제(재초환)이다. 조합원 1인당 8,000만 원 이상의 이익이 발생하면 초과 이익의 10~50%를 부담금으로 납부해야 하므로, 사업성이 크게 저하된다.

2025년 말 기준, 서울에서 재초환 부담이 예상되는 단지는 37곳, 조합원 1인당 예상 부담금은 평균 1억 3천만 원에 이른다. 이는 조합원 개개인에게 감당할 수 없는 수준이며, 사업 자체가 보류되거나 무산되는 사례도 빈번하다.

또한 조합원 지위 양도 제한도 문제다. 투기 수요 유입을 막기 위한 조치이지만, 자금 사정이 어려운 기존 조합원이 탈퇴할 수 있는 길마저 막아버렸다. 분담금 마련이 어려워도 양도할 수 없으니, 조합원은 집도 팔지 못하고, 돈도 빌릴 수 없는 진퇴양난에 처한다.

이뿐 아니라, 이주비 및 잔금 대출 한도 제한 역시 입주를 지연시키는 핵심 요인이다. 현행 규정에서는 무주택 조합원도 6억 원 이상 대출을 받을 수 없고, 유주택자는 대출 자체가 불가하다. 특히 한남뉴타운과 같은 사업성이 높은 지역에서도 이주비 부담을 호소하는 사례가 나오고 있다.

또 다른 걸림돌은 ‘1+1 분양’ 규제다. 대형 아파트 보유 조합원이 소형 주택 2채를 분양받는 제도인데, 정부는 이를 다주택자로 간주해 대출과 세제에서 불이익을 준다. 이는 사업 매력을 저하시켜 추가 분양 수요를 위축시키고 있다. 정비사업의 진행이 느려지면, 그만큼 입주 시점도 지연된다.

입주물량 부족이 만드는 시장의 구조적 문제

입주물량 부족은 단지 공급과 수요의 문제가 아니다. 이는 도시 기능 전체를 왜곡시킨다. 젊은 세대의 내 집 마련 기회는 줄어들고, 1~2인 가구의 수요는 임대시장으로 밀려난다. 이는 전세가격 상승을 유발하고, 결국 월세 비중 증가로 이어지며 실거주 부담이 높아진다.

또한 입주가 이뤄지지 않으면 자연스러운 주택 순환 체계가 붕괴된다. 일반적으로 신축 입주자들이 기존 중고주택을 내놓고 이사하는 과정에서 매물 순환이 발생한다. 그러나 입주 자체가 없으면, 기존 주택을 떠나는 사람이 없으므로, 매물도 나오지 않는다.

이로 인해 나타나는 현상이 ‘거래 절벽’이다. 부동산 거래량은 줄고, 가격만 상승하는 비정상적인 시장 구조가 고착화된다. 이는 시장 참여자 모두에게 불리하며, 정책 신뢰마저 훼손시킨다. 결국 이러한 구조적 문제를 해결하기 위해서는 서울 내 실질적인 입주 증가가 반드시 선행되어야 한다.

서울 입주물량 확보를 위한 정책 제안

정부와 서울시는 지금이라도 실질적인 입주 확대를 위한 정책 전환이 필요하다. 이를 위한 구체적 방안은 다음과 같다:

• 재초환 제도 유예 또는 폐지: 최소한 일정 기간 동안만이라도 적용을 중지해 사업 재개 유도
• 조합원 지위 양도 제한 완화: 생계형 조합원이나 자금 곤란 조합원은 양도 가능토록 예외 조항 도입
• 이주비·잔금 대출 한도 상향: 고가 주택 밀집 지역에는 지역별 예외 적용
• 1+1 분양 다주택자 간주 예외: 입주 후 5년간 1주택자로 인정하는 특례 도입

이 외에도 정비사업 인허가 기간 단축, 토지보상 기준 개선, 주민 갈등 중재 인력 확대 등도 함께 추진되어야 한다. 입주 가능한 물량을 1~2년 내에 실질적으로 확대하지 않으면, 서울 부동산 시장은 전세대란과 가격 폭등이라는 이중 리스크에 노출될 수 있다.

결론: 입주는 정책이 아닌, 실행이다

지금 서울이 직면한 문제는 단순한 수치가 아니다. 자치구 6곳에서 입주가 전혀 없다는 현실은 정책 실패의 결과이자, 다가올 시장 불안의 경고다. 정부는 공급대책이라는 명분에만 치중할 것이 아니라, 실제 입주가 이뤄질 수 있도록 정책을 실행해야 한다.

분양보다 중요한 것은 입주다. 입주는 사람을 움직이고, 수요를 이동시키며, 시장을 안정시킨다. 서울처럼 인구가 집중되는 도시는 특히 입주의 중요성이 크며, 앞으로의 부동산 정책은 분양계획보다 입주달성률 중심으로 설계되어야 한다.

서울이 안정되면 전국이 안정된다. 서울 부동산 가격을 잡기 위해 필요한 것은 지금 당장 입주할 수 있는 집이다. 입주물량은 곧 정책의 신뢰이고, 시장의 기준이다.