임대차 3법 4년차, 진짜 피해자는 누구인가?

임대차 3법 시행 4년, 전세가격 폭등과 월세 전환이 일어난 진짜 원인은 무엇일까? 전세 공급 붕괴, 다주택자 규제, 보증보험 제한 등 구조적 분석을 통해 무주택자에게 전가된 시장 현실을 진단한다.

들어가며: 한국 전월세 시장의 가장 큰 오해

대한민국 부동산 시장 논의에서 반복되는 오해가 있다. 전세난이 심각해지고 월세가 폭등하면 사람들은 늘 똑같은 질문을 던진다.

“전세 수요가 늘어서 전세난이다.” 

 “매매를 못하니까 사람들이 전세로 몰리는 것이다.” 

 “집값 때문이고, 투기 세력 때문이며, 심리 요인 때문이다.”

그러나 지난 4년간 시장에서 벌어진 모든 변화를 관찰하면, 전세난의 진짜 원인은 수요가 아니다. 수요는 늘 존재해왔고 앞으로도 존재할 것이다.

정답은 공급 붕괴다.

1부. 임대차법 이후 벌어진 핵심 시장 변화

2020년 이후 전세시장은 완전히 다른 세계가 되었다

임대차 3법은 기존 임차인을 보호하는 정책이었다. 2년 계약을 4년으로 연장하고, 임대료는 5% 상한으로 제한되었다.

이로 인해 재계약자 보호는 강화됐지만, 신규 계약의 가격 왜곡과 매물 회전율 감소로 전세가격이 급등하기 시작했다.

KB부동산에 따르면 서울 전세가는 2020~2024 사이 약 41% 상승했다.

기존 세입자 보호가 새로운 세입자를 파탄냈다

‘2+2’ 제도는 기존 임차인에게만 유리한 구조를 만들었고, 이로 인해 신규 세입자는 전세 입주를 위해 과도한 보증금을 부담해야 했다.

결과적으로 청년·신혼부부 등 새로 시장에 진입하는 수요자들이 피해를 입었다.

임대료 5% 상한제가 만든 ‘전세폭탄’

임대인은 “이번에 못 올리면 4년 동안 못 올린다”는 심리로 신규 전세가격을 최대치로 올렸고, 이로 인해 강남 3구는 전세가 3억~5억 원씩 급등했다.

2부. 공급 붕괴 분석

다주택자 규제가 전세 공급을 완전히 파괴했다

정부는 2020년 이후 다주택자를 규제하며 전세 공급 기반을 무너뜨렸다. 취득세·종부세·양도세 인상 등으로 다주택자는 시장을 이탈했고, 그 결과 전세 매물도 절반 이하로 줄었다.

등록임대 폐지의 결과는 참혹하다

임대사업자 제도 폐지로 등록 임대주택 수는 2019년 166만호 → 2024년 88만호로 감소했다.

이는 전세시장 공급의 약 78만호가 사라졌음을 의미하며, 전세가격 상승의 구조적 원인이 되었다.

갭투자 붕괴 = 전세시장 구조 붕괴

갭투자 역시 전세공급자 구조였다. 보증금을 자본으로 활용해 신규 전세를 공급했던 구조가 다주택 규제로 사라지자 공급은 멈췄다.

KB통계에 따르면 서울 갭투자 비중은 2018년 대비 75% 급감했다.

윤석열 정부 전세보증 제한이 나비효과를 만들다

전세사기 방지를 위한 126% 공시가 제한은 오히려 전세공급을 막는 규제가 되었고, 보증보험 승인율은 서울외곽 40%, 인천 36%까지 하락했다.

이로 인해 전세는 성립되지 않고, 전세 수요는 월세 시장으로 유입되었다.

3부. 무주택자에게 돌아온 재앙

기존 임차인은 보호, 신규 임차인은 파괴

임대차법은 시장을 이중, 삼중구조로 만들었다. 현재 살고 있는 임차인은 보호받지만, 새로 전세를 찾는 무주택자는 높은 전세가와 월세로 진입이 불가능해졌다.

청년층 월세 의존율 폭등

한국 월세 비중은 2020년 27% → 2025년 47%까지 증가했다.

이는 전세제도가 붕괴되고, 2030년까지 월세화가 가속화될 가능성을 나타낸다.

임대료 상승은 시작일 뿐이다

많은 사람들은 월세가 아직 그렇게 비싸지 않다고 말한다. 그러나 2+2 보호기간이 종료되는 2026~2028년부터는 본격적인 월세 가격 폭등이 나타날 것이다.

4부. 결론

임대차 3법은 실패한 정책이다

정책은 임차인을 보호하고자 했지만, 공급 기반 없이 강제한 결과 전세 제도를 파괴했다.

그 피해는 무주택자에게 돌아갔다.

진짜 피해자는 누구인가?

피해자는 집주인도, 기존 임차인도 아니다. 시장의 가장 약자인 “신규 무주택자”가 가장 큰 피해를 입고 있다.

다음 10년 한국 부동산 시장 전망

• 전세는 사라지고 월세가 중심이 될 것
• 임차인 간 경쟁 심화
• 다주택자 귀환 없이는 전세공급 정상화 불가
• 임대사업자 등록제 재도입 필요