2+2 임대차법의 한계와 월세 전환 가속화가 무주택자에게 미치는 충격

전세시장을 보호한다던 2+2 임대차법은 오히려 무주택자들의 주거 사다리를 무너뜨리고 있다. 임대사업자 이탈, 학군지 공급 부족, 월세 전환 가속이 겹쳐 실수요자의 주거 불안정이 심화되고 있다.

2+2 임대차법이 모든 세입자를 보호하지 못하는 이유

2020년 도입된 2+2 임대차법은 계약갱신청구권을 통해 기존 세입자의 주거 안정을 도모했지만, 그 보호 범위는 제한적이었다. 새로운 주거를 구해야 하는 청년층, 신혼부부, 지방에서 수도권으로 이동하는 직장인 등 매년 수십만 명에 달하는 신규 무주택자들은 이 제도의 수혜 대상이 아니다. 통계청의 2024년 ‘가구 동향조사’에 따르면, 해마다 30만 명 이상의 신규 가구가 전월세 시장에 진입하고 있다. 이들은 전세가 급등한 시장에서 가격 협상력도 낮고, 2+2의 보호도 받지 못해 가장 큰 부담을 지고 있다.

또한 기존 세입자들도 4년 계약 종료 이후 시장에 재진입하게 되며, 그동안 오른 전세나 월세를 그대로 부담해야 한다. 2024~2025년은 2020년 첫 도입된 임대차법의 갱신 만료 시점으로, 수백만 명의 세입자들이 기존보다 수백만 원에서 수천만 원 오른 임대료를 감당해야 한다. 게다가 임대인들은 갱신 기간 종료를 전후해 보증금 회수의 어려움, 이자 부담 등을 이유로 전세를 월세로 돌리는 경우가 증가하고 있다.

결국, 2+2 임대차법은 보호받는 집단은 점점 줄어들고, 보호받지 못하는 집단은 급속히 늘어나는 구조로 전환되고 있다. 시장은 새로운 국면에 접어들었으며, 임대 정책은 전면적인 수정과 재설계가 필요한 시점이다.

학군지 전세 폭등의 근본 원인은 공급 붕괴에 있다

서울 서초구 ‘메이플자이’ 전용 84㎡의 전세가가 4개월 만에 5억 원 상승한 사례는 지금의 시장 현실을 압축적으로 보여준다. 이러한 학군지 전세 폭등 현상은 단순한 수요 증가 때문이 아니라, 공급이 급격히 줄어든 구조적 요인에서 비롯됐다.

2010년대 후반부터 학군지에는 8년 이상 임대를 조건으로 하는 장기임대사업자들이 집중적으로 진입했다. 안정적인 전세 수익과 세제 혜택 덕분에 강남, 서초, 양천, 노원 등 주요 학군지에 등록 임대물량이 집중됐다. 그러나 2020년 이후 문재인 정부는 등록임대제도를 사실상 폐지했고, 다주택자에 대한 중과세와 금융 규제도 강화됐다. 그 결과 2019년 기준 166만 호였던 등록임대주택은 2024년에는 88만 호로 절반 가까이 감소했다(국토교통부 발표).

이로 인해 학군지를 중심으로 ‘임대공급 공백’이 생겨났고, 신규 물량 없이 만료되는 기존 임대계약이 시장에 재편입되며 전세 가격이 급등했다. 더욱이 ‘똘똘한 한 채’ 전략으로 다주택자들도 인기 학군지 중심 아파트를 실거주로 돌리면서 전세 물량은 더욱 줄었다. 결과적으로 학군지 전세 시장은 "희소한 물건을 다수가 경쟁하는 구조"가 되었고, 실수요자 간의 가격 전쟁이 벌어지고 있는 셈이다.

공급자 이탈과 갭투자 붕괴가 월세 전환을 가속시킨다

정부는 과거 갭투자를 투기의 상징처럼 규정했지만, 실상 갭투자는 전세 공급의 주요 수단이었다. 특히 전세보증금을 활용해 주택을 매입하던 구조는 공급을 빠르게 확대하는 메커니즘이었다. 그러나 종부세 중과, 양도세 강화, 대출 규제, 임대차보호법 강화 등 복합 규제가 갭투자를 급감시키면서 공급 기반이 무너졌다.

KB부동산 자료에 따르면, 서울 갭투자 비율은 2020년 대비 2024년에 –75% 수준까지 감소했다. 경기 남부는 –82%, 인천은 –80% 이상 줄었다. 이 같은 갭투자 이탈은 전세 물량 급감으로 직결되며, 임대인은 고금리 시대에 전세 대신 월세로 전환하고 있다. HUG 전세보증보험의 기준 강화로 보증금 가입 한도가 낮아진 것도 전세 기피의 요인이 되었다.

전세 공급이 줄어들고 보증보험 가입도 어렵게 되자, 무주택자들은 결국 월세로 밀려난다. 월세는 매달 현금 흐름을 요구하기 때문에 자산보다는 소득에 민감하다. 특히 1인 가구, 청년, 맞벌이 신혼부부 등에게는 월세 전환은 가처분 소득을 직접적으로 깎아내리는 결과를 가져온다.

월세 폭등은 이제 시작일 뿐이다

2024년 현재 서울 아파트 월세 상승률은 6월 0.29%, 10월 0.64%, 11월 0.63%로 점차 상승세를 보이고 있다. 월세 누적 상승률은 3.29%로 지난해보다 이미 높은 수치를 기록 중이며, 2년 연속 역대 최고치를 갈아치우고 있다(한국부동산원).

그러나 이 상승은 ‘전초전’에 불과하다. 본격적인 월세 폭등은 2025년 이후 나타날 가능성이 크다. 그 이유는 앞서 언급한 2+2 제도의 갱신 기간 종료 때문이다. 2020~2021년에 체결된 계약이 2024~2025년에 대거 만료되면서, 수많은 세입자들이 시장에 재진입해야 한다. 공급은 줄고 수요는 쏟아지면, 가격 상승은 불가피하다.

더구나 서울시의 2025년 하반기 주택 입주 예정 물량은 2021년 대비 23% 감소했다. 공급 공백이 메워지지 않는 상태에서 무주택 수요가 몰리면, 전세는 고가화되고 월세는 일상화된다. 그리고 이 비용은 결국 실수요 무주택자들에게 고스란히 전가된다.

결론: 무주택자에겐 더 잔혹한 주거의 시대가 온다

전세가 붕괴하고 월세로 전환되는 과정은 단순한 시장 변화가 아니다. 이것은 구조적이고 지속적인 주거 위기의 시작이며, 특히 무주택자에게는 더욱 치명적인 문제다. 주거 안정성을 담보하지 못한 채, 매년 수백만 원씩 늘어나는 비용을 감당해야 하는 사회가 지속 가능할 리 없다.

정책의 본질은 균형이다. 임대인을 모두 악으로 보고 시장에서 배제하는 것은 결과적으로 임차인의 피해로 돌아온다. 갭투자와 다주택자에 대한 일률적 규제보다는, 공급자로서 기능을 회복시킬 수 있는 장치를 마련하는 것이 시급하다. 또한 학군지·직주근접 중심의 실수요 지역에 대한 공공임대 및 민간임대 확충도 병행되어야 한다.

정부가 지금처럼 손을 놓고 있는 동안, 무주택자들은 주거비라는 짐을 짊어지고 점점 더 뒤처지는 현실을 마주하게 될 것이다. 지금 필요한 것은 ‘공급을 늘리고, 시장을 이해하는’ 새로운 접근이다.