전세가율 시대의 종말: 매매가 상승은 수요의 선택에서 비롯된다

전세가율 시대의 종말이 의미하는 것

전세가율이라는 단일 지표로 한국 집값을 해석하던 시대가 끝나가고 있다. 몇 년 전까지만 해도 언론과 전문가는 전세가율이 오르면 매매가격이 뒤따라 오른다고 분석했다. 즉 “전세가율 상승 → 매매가 상승”이라는 공식이 사실처럼 받아들여졌다.

그러나 지금의 한국 주택 시장은 그 공식을 완전히 부정하고 있다. 서울 중심의 가격 상승은 전세가율이 아닌 수요 구조 변화에서 발생하고 있다.

전세가율이 떨어져도 매매가는 오르고, 전세가율이 높아도 매매가는 오르지 않는다. 이 역전 현상은 시장 구조가 투자 중심에서 실수요 선택 중심으로 넘어갔다는 신호다.

이제 중요한 것은 전세가율의 높고 낮음이 아니라, 수요가 어디에 존재하느냐이다.

전세가율이 작동했던 과거, 작동되지 않는 현재

2000~2010년대 부동산 시장에서는 전세가율이 중요한 판단 기준이었다.

당시 ‘갭 투자’라는 시장 형태가 있었다. 전세가 매매가에 가깝게 형성되면 갭 투자자는 적은 자기자본만으로 매수가 가능했고, 투자자 유입이 가격을 끌어올렸다.

하지만 이 구조는 2020년대 중반 들어 완전히 무너졌다.

이유는 간단하다.

• 다주택자 중과세
• 전월세 상한제
• 임대차 보호법
• 종부세 강화
• 양도세 강화
• 금리 상승
• 대출 규제

이 정책 및 금융 충격들이 겹치면서 갭 투자가 사실상 사라졌기 때문이다.

이제 시장은 투자자가 아니라 실거주자가 움직인다.

서울 집값이 오르는 가장 큰 이유: 수요의 편향화

서울 집값이 오른 이유를 전세가율로 해석하면 완전히 틀린 결론에 도달한다.

서울 전세가율은 2017년 73%에서 현재 50% 수준이다. 이 수치는 매매 전환이 어렵다는 의미다.

그런데 결과는 정반대다.

서울은 최근 10년 동안 대한민국에서 가장 많은 가격 상승률을 기록했다. 서울 중심지는 여전히 신고가를 갱신하고 있다.

그 이유는 수요 전체가 서울 핵심 입지로 몰리고 있기 때문이다.

실거주 수요는 자녀 교육, 직장 이동거리, 생활 인프라 등 삶의 본질적 요소로 집을 선택한다.

즉, 실수요자는 수익률이 아니라 삶을 기준으로 거래를 한다.

따라서 가격이 떨어질 이유가 없다.

‘똘똘한 한 채’ 전략이 시장을 뒤집다

다주택자를 겨냥한 보유세·종부세·중과세 정책은 중요한 변화 하나를 유발했다.

투자자들은 다주택을 줄이기 시작했고, 대부분 사람들은 더 많은 집이 아니라 더 좋은 집 하나를 선택하기 시작했다.

이 전략이 똘똘한 한 채다.

똘똘한 한 채 수요는 다음 기준을 갖는다:

• 브랜드 아파트
• 신축 선호
• 학군
• 역세권
• 생활 인프라
• 미래 교통 호재
• 재건축 가능성

이 조건을 모두 만족하는 아파트는 전체 재고 중 10%도 안 된다. 공급은 극도로 부족하다.

그러니 가격이 내려갈 수가 없다.

전세가율과 매매가의 관계가 깨진 이유

전세가율이 높은 지방 도시들의 매매가격은 왜 안 오를까?

그 지역에는 다음이 부족하기 때문이다:

• 실거주 선호도
• 직주근접성
• 자녀교육 기반
• 강한 지역경제

전세가는 단기 거주 욕구를 반영한다. 반면 매매가격은 장기 거주 판단 요소를 반영한다.

따라서 전세가율이 높아도 매매 수요는 약할 수 있다.

다시 말해, 전세가율이 매매가격의 선행 지표였던 시대는 끝났다.

거래량 감소 속 가격 상승: 역설이 아니라 논리다

많은 사람들이 지금 현상을 두고 의문을 제기한다.

“왜 거래는 줄어드는데 집값은 더 오르지?”

답은 매우 간단하다.

거래는 실거주자가 선택적으로 구매할 때만 성사되기 때문이다.

그리고 실거주자는 다음 특성을 가진다:

• 급매를 기다린다
• 집값에 둔감하다
• 가치를 최우선으로 본다
• 투자수익률 대신 장기거주를 선택한다

이 수요 구조는 거래량을 줄이고, 가격을 안정적으로 높인다.

양극화는 더 심해질 것이다

이 선택 중심 시장은 지역 양극화를 심화시킨다.

서울 핵심 입지는 오르고, 서울 변두리·수도권 외곽·지방은 정체하거나 하락한다.

이 현상은 이미 현실에서 나타난다.

• 서초구 신고가
• 용산 초고가 거래 증가
• 노원·도봉 약세
• 인천 하락
• 지방 하락

전세가율로 시장을 해석했다면 절대 이해할 수 없는 현상이다.

전세 시스템 약화가 만든 현실적 영향

한국 전세제도의 기반이 무너지고 있다.

전세대출 규제 강화, 금리 인상, 사회구조 변화로 인해 전세 수요는 월세로 이동 중이다.

여기에 공급 부족이 겹쳐 월세가격도 폭등했다.

결국 사람들은 “차라리 매매가 낫다”라는 결론을 내리고 있다.

즉, 실거주자의 구매 선택은 전세 가격 때문이 아니라 월세 지출 압박 때문이기도 하다.

결론: 전세가율은 끝났다, 선택이 시장을 지배한다

앞으로의 시장을 설명할 때 중요한 공식은 단 하나다.

집값은 전세가율이 아니라 ‘수요가 머무는 장소’가 결정한다.

• 실거주 흐름
• 똘똘한 한 채 집중
• 지역 선택 편향성
• 구조적 공급 부족
• 정책 리스크

이 요소들이 맞물리며 전세가율은 시장 판단 기준에서 사라지고 있다.

전세가율 기반 시장 해석은 조만간 역사의 영역으로 이동할 것이다.

앞으로 한국 주택 시장을 이해하려면 숫자가 아니라 ‘사람이 어디에 살고 싶은가’를 확인해야 한다.

부동산은 결국 비율이 아니라 선택의 산물이다.