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다주택자 급감, 임대 시장은 어떻게 변했나 ─ 전세공급, 월세전환, 미분양

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2020년 이후 강도 높은 부동산 규제가 시행되면서 다주택자 수는 빠르게 줄어들었다. 하지만 단순히 ‘ 투기 수요 ’가 줄었다고 해석하기엔 시장의 반응은 복잡하다. 다주택자의 퇴장 은 곧 전세·월세 공급자의 이탈을 의미했고, 실제로 전세 매물은 급감하며 월세 전환이 가속화되고 있다. 동시에 신규 분양 과 착공까지 위축 되며 미분양 물량이 늘고 있다. 이 글에서는 다주택자 감소가 실제 임대 시장에 어떤 구조적 충격을 줬는지, 데이터를 통해 분석해본다. 📉 1. 다주택자 감소, 왜 이렇게 빠르게 줄었나? 2020년 이후 정부는 다주택자에 대한 강력한 규제를 시행했다. 대표적인 조치로는 다음과 같다. 종합부동산세 중과 (2주택자 이상) 양도소득세 중과 취득세율 대폭 인상 전세 끼고 매수 시 실거주 의무 부과 임대사업자 등록 제한 및 제도 축소 이러한 정책은 다주택 보유에 대한 세금 부담을 크게 높였고 , 실제로 다주택자 수는 빠르게 줄어들었다. 📊 통계로 보는 다주택자 감소 추이 2020년: 231만 명 ( 15.9% ) 2022년: 206만 명 ( 13.6% ) 2025년(추정): 178만 명 ( 11.1% ) 단 5년 사이 약 50만 명 이상 이 다주택 보유를 포기했다. 이는 '투기 근절'이라는 정책 목표 달성에는 긍정적으로 평가될 수 있다. 하지만 이 수치 이면에는 또 다른 현실이 숨어 있다. 바로 임대 물량 공급자 감소 라는 문제다. 다주택자 중 상당수는 아파트나 오피스텔을 임대용으로 보유하고 있었고, 이들의 이탈은 곧 전세·월세 공급 물량 축소 로 직결됐다. 🏘️ 2. 임대 시장의 변화 – 전세는 줄고 월세는 늘었다 다주택자의 급감은 전세 시장에서 가장 먼저 나타났다. 이전까지는 신규 분양 물량을 다주택자들이 전세를 끼고 매수하며 임대시장으로 공급했지만, 현재는 실거주 요건 과 대출 제한 으로 인해 전세 공급이 막혀버렸다. 📉 전...
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보유세 인상으로도 '강남 프리미엄'이 풀리지 않는 이유 — 실증·해외 사례와 내수 충격을 보여주는 데이터 기반 분석

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요약 — 보유(재산)세·종부세 인상은 이론상 매물 유인을 줄 수 있지만, 현실의 핵심 입지(예: 강남권)에서는 대체재 부재·공급 비탄력성·재진입 비용·심리적 손실회피 가 결합해 소유자가 팔지 않게 만드는 ' 락인(lock-in) '을 강화한다. 반면 보유세 증가는 가계의 가처분소득을 낮춰 소비(내수)를 축소시키는 경로가 실증 연구와 국제 보고서에서 확인된다. 아래에서 근거(국내외 연구·통계·사례)를 제시하며 논리적으로 정리한다.  1) ‘세금을 올리면 매물이 늘어난다’는 직관이 왜 자주 빗나가는가 ① 대체재가 없고 공급이 비탄력적이다 강남·서초·송파 같은 핵심 입지는 단순 주택이 아니라 입지 · 학군 · 교통 · 인프라 · 브랜드 가 결합된 복합자산이다. 경제학적으로 완전 대체재가 없고, 물리적·정책적 제약으로 공급(특히 신규 공급 )은 단기간에 늘어나기 어렵다. OECD와 IMF 관련 문헌은 주택시장 특성상 지역별 · 품질별 로 차별화된 공급구조가 존재함을 지적하며, 보유세만으로 단기적 유효한 매물 공급을 기대하기 어렵다고 진단한다. ② 재진입(다시 사들임) 비용이 크다 — '팔면 다시 못 산다' 집을 팔면 취득세 · 중개수수료 · 양도세 (실익이 있을 때)· 시간 비용 등 상당한 거래비용이 발생하고, 특히 핵심 입지의 가격이 계속 오를 것이라는 기대가 존재하면 재진입 비용은 사실상 ' 무한대 '에 가깝게 느껴진다. 이 계산은 실무적이고 합리적인 의사결정이다 — 즉 세금 납부( 확정비용 )를 택하는 쪽이 기대체감상 더 유리하다. FT 등은 금리·제도 변화가 가구를 ' 락인 ' 시켜 매물 출회를 저해하고 가격을 지지한다고 보도했다.  ③ 행동경제학적 요인 — 손실회피와 준거점 의존성 사람들은 ' 실제로 손에 쥔 것 '을 잃는 것을 더 크게 느끼는 경향이 있다( 손실회피 ). 강남 소유자에게 ‘팔고 난 뒤 가격 상승으로 손해 보는 것’은 세금 증가보다 훨씬 아픈 손실로 인...
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서울 규제 완화 시기상조? 토지거래 해제의 위험과 통화량의 진실

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서울 아파트 가격이 다시 들썩이고 있다. 하지만 단순히 시장 회복으로 인식하긴 어렵다. 현재 서울 25개 자치구 중 80%가 규제지역 지정 요건 에서 벗어난 상황임에도, 정부는 " 해제는 아직 시기상조 "라는 입장을 고수하고 있다. 전문가들은 여기에 타당한 근거가 있다고 본다. 특히 과거 서울시가 강남 토지거래허가구역을 잠시 해제했다가 가격 급등을 유발한 전례, 그리고 지금의 집값 상승이 실질적인 부동산 가치 상승이 아닌 원화 가치 하락 에 따른 통계 착시라는 점에서, 규제 완화는 오히려 시장 불안을 자극할 수 있다 는 주장에 무게가 실리고 있다. 📍 1. 서울 대부분 규제 요건 벗어났지만… 정부는 “해제 시기상조” 2025년 10월 기준, 서울 25개 자치구 중 20곳이 규제지역 정량 요건을 벗어난 것 으로 나타났다. 조정대상지역 : 3개월간 주택가격 상승률 > 물가상승률의 1.3배 투기과열지구 : 3개월간 주택가격 상승률 > 물가상승률의 1.5배 하지만 정부는 여전히 규제를 유지하고 있다. 그 이유는 명확하다. “ 해제했다가 집값이 다시 급등할 수 있기 때문 ” 이다. 🏘️ 2. 과거 사례: 강남 토지거래허가 해제 → 단기간 급등 2023년 2월 , 서울시는 잠실·삼성·대치·청담동(잠·삼·대·청) 지역의 토지거래허가구역을 일시 해제했다. 그러나 한 달 만에 해당 지역 집값이 급등하자 규제를 다시 강화해야 했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “10·15 대책은 충격요법이며, 이를 중단하면 정책 신뢰에 타격이 된다”고 말했다. 현재 서울은 ‘ 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 ’이라는 삼중 규제 상태다. 📉 3. 지금 집값 상승은 ‘부동산 가치 상승’이 아니라 ‘화폐 가치 하락’ 최근 집값 상승은 통화량 증가에 따른 착시일 수 있다. M2 통화량 증가를 보면 다음과 같다. 항목 2021년 12월 2023년 12월 2025년 10월 M2(조 원) 3,4...
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