달콤한 부동산 상담소

요약 — 보유(재산)세·종부세 인상은 이론상 매물 유인을 줄 수 있지만, 현실의 핵심 입지(예: 강남권)에서는 대체재 부재·공급 비탄력성·재진입 비용·심리적 손실회피 가 결합해 소유자가 팔지 않게 만드는 ' 락인(lock-in) '을 강화한다. 반면 보유세 증가는 가계의 가처분소득을 낮춰 소비(내수)를 축소시키는 경로가 실증 연구와 국제 보고서에서 확인된다. 아래에서 근거(국내외 연구·통계·사례)를 제시하며 논리적으로 정리한다.  1) ‘세금을 올리면 매물이 늘어난다’는 직관이 왜 자주 빗나가는가 ① 대체재가 없고 공급이 비탄력적이다 강남·서초·송파 같은 핵심 입지는 단순 주택이 아니라 입지 · 학군 · 교통 · 인프라 · 브랜드 가 결합된 복합자산이다. 경제학적으로 완전 대체재가 없고, 물리적·정책적 제약으로 공급(특히 신규 공급 )은 단기간에 늘어나기 어렵다. OECD와 IMF 관련 문헌은 주택시장 특성상 지역별 · 품질별 로 차별화된 공급구조가 존재함을 지적하며, 보유세만으로 단기적 유효한 매물 공급을 기대하기 어렵다고 진단한다. ② 재진입(다시 사들임) 비용이 크다 — '팔면 다시 못 산다' 집을 팔면 취득세 · 중개수수료 · 양도세 (실익이 있을 때)· 시간 비용 등 상당한 거래비용이 발생하고, 특히 핵심 입지의 가격이 계속 오를 것이라는 기대가 존재하면 재진입 비용은 사실상 ' 무한대 '에 가깝게 느껴진다. 이 계산은 실무적이고 합리적인 의사결정이다 — 즉 세금 납부( 확정비용 )를 택하는 쪽이 기대체감상 더 유리하다. FT 등은 금리·제도 변화가 가구를 ' 락인 ' 시켜 매물 출회를 저해하고 가격을 지지한다고 보도했다.  ③ 행동경제학적 요인 — 손실회피와 준거점 의존성 사람들은 ' 실제로 손에 쥔 것 '을 잃는 것을 더 크게 느끼는 경향이 있다( 손실회피 ). 강남 소유자에게 ‘팔고 난 뒤 가격 상승으로 손해 보는 것’은 세금 증가보다 훨씬 아픈 손실로 인...

 🏙 “1.3억 날렸어요”… 서울 아파트 계약해제 급증의 진짜 원인 – 기사 해설 + 실제 시장 로직 기반 심층 분석 최근 언론 기사에서는 서울 아파트 계약 해제율 급증의 이유로 “ 허위 계약 → 가격 띄우기 ”를 언급하고 있다. 하지만 시장 구조를 조금만 들여다보면 이 해석은 현실과 맞지 않는다. 특히 매도인이 단순 변심으로 계약을 해제할 경우 배액배상 을 해야 하기 때문에 허위 계약을 반복한다는 것은 매우 비합리적이다. 📌 1. 허위 신고를 통한 가격 띄우기? 현실적으로 거의 불가능하다 언론은 다음 논리를 말한다. “ 고가 계약 → 신고 → 가격 띄움 → 해제 신고 ” 하지만 이 모델은 실제로는 잘 작동하지 않는다. ❌ ① 매도인은 배액배상을 피할 수 없다 매도인이 변심으로 계약을 없던 일로 만들면? 계약금 1000만 원 받았으면 👉 2000만 원 으로 돌려줘야 한다. 즉, 가격 띄우기 한 번에 수백~수천만 원을 손해 본다. 실제 현장에서 매도인들이 그렇게까지 하면서 가격을 띄울 이유는 거의 없다. ❌ ② 매수인이 허위 계약을 협조할 동기가 없다 허위 가격 띄우기에 협조 한다고 해서 매수인에게 아무 이익도 없다 . 오히려 계약금을 걸었다가 해제 시 자신의 신용 ‧ 자금 운용 만 불편해진다. ❌ ③ 최근 거래 시스템은 이중 체크가 강화돼 있다 2024~2025년 실거래 신고 시스템은 다음이 자동 감시 된다. 신고 후 과다 가격 변동 반복적 해제 동일 단지의 패턴형 신고 국토부가 이미 ‘ 허위계약 패턴 탐지 알고리즘 ’을 운영하고 있어 위험 부담이 더 크다. 📌 2. 그럼 계약해제가 왜 이렇게 많아졌나? → 토지거래허가제 확대가 결정적인 핵심 요인 기사에서도 언급되었지만, 2025년 서울 부동산 시장의 가장 큰 이벤트는 아래 두 가지다. 🟥 (1) 서울시 토지거래허가구역 확대 📆 2025년 3월 강남3구 + 용산...

왜 지금 재건축 사업이 멈추는가: 핵심은 행정 속도가 아니라 ‘사업성’ 최근 여러 언론에서 재건축·재개발이 지연되는 이유를 두고 행정 절차의 병목 을 언급하지만, 실제 시장 참여자들의 공통된 결론은 분명하다. 재건축이 멈추는 이유는 속도가 아니라 사업성 붕괴 다. 서울시 자료에 따르면 건축심의 평균 기간은 32일 , 정비계획 심의는 84일 로 이미 대폭 단축돼 있다. 심의 통과율은 97% 에 달한다. 즉, 공공 행정의 속도 문제는 ‘주요 원인’이 아니라는 의미다. 사업이 굼뜨는 이유는 단 하나, 조합원들이 감수한 리스크에 비해 얻을 수 있는 경제적 인센티브가 계속 줄어드는 구조 때문이다. 재건축은 개념적으로 ‘위험을 감수하고 미래 가치를 확보하는 투자형 사업 ’이지만, 현재 제도 아래에서는 조합원 부담이 지나치게 커져 사업을 시작할 동기가 약화된다. 재건축 사업성을 무너뜨리는 5대 요인 ① 공사비 폭등: 강남·강북 모두 평당 1,000만 원 5년 전까지만 해도 재건축 공사비는 평당 400만~500만 원 이었다. 그러나 2025년 기준 시공사 제시 단가는 강남·강북 가릴 것 없이 800만 ~ 1,000만 원 까지 급등했다. 이는 불과 5년 사이 에 최대 2배 인상 된 수치다. 예를 들어 30평 기준 재건축 조합원 1인당 부담해야 하는 공사비만 약 3억 원 → 6억 ~ 9억 원 까지 증가한 셈이다. 여기에 금융비용 · 설계비 · 용역비 까지 포함하면 총 부담액은 더 커진다. 이런 구조에서는 조합원이 사업에 동의하기가 어렵다. ② 분양가 규제(분양가 상한제): 강북은 강남을 이길 수 없다 공사비가 전국적으로 동일하게 상승 하더라도 지역별 분양가가 동일하게 오르지 않는다 . 강남은 수요가 충분해 분양가가 어느 정도 오를 수 있지만, 강북은 이를 따라가지 못한다. 결과적으로 강북 재건축의 사업성은 극도로 낮아진다. 특히 ‘ 분양가 상한제 ’는 조합원 수익을 가장 크게 제한한다. 예를 들어 건...

한국의 전월세 시장은 전 세계적으로 보기 어려울 정도로 ‘ 고액 보증금 ’ 이 고착화된 구조다. 전세·반전세뿐 아니라 월세조차 수천만 원의 보증금이 기본처럼 붙는다. 이러한 구조의 배경에는 기자와 전문가들이 지적하듯, 단순한 관행이 아니라 임대인과 임차인 사이에 제도적으로 확보된 신뢰가 부족하기 때문 이다. 송승현 ‘도시와경제’ 대표는 “한국의 고액 보증금은 불안의 총량을 돈으로 해결하는 방식”이라고 분석하며, 이 문제를 해결할 핵심 대안으로 ‘ 임차인 면접제 (임차인 신뢰도 검증제)’ 를 제시했다. 한국 고액 보증금의 근본 원인: 신뢰 부재 구조 임대인이 불안한 이유 임차인의 월세 체납 가능성 직업 안정성 · 소득 파악 불가능 주택 훼손 및 분쟁 위험 임대인은 임차인의 지불 능력을 사전에 확인할 제도적 절차가 없다. 그 결과 위험을 보증금으로 해결 하려 하고, 이는 자연스럽게 고액 보증금 구조로 이어진다. 임차인이 불안한 이유 임대인의 재정 상태 파악 불가 보증금 반환 지연 ·거부 리스크 주택의 하자 및 법적 분쟁 우려 임차인 또한 임대인을 신뢰할 근거가 부족해, 계약 후에야 중요한 문제들이 드러나는 구조가 반복된다. 이는 한국 전월세 시장 전반의 불안정성을 높인다. 해외 주요국은 왜 보증금이 낮을까? — ‘임차인 검증제’가 표준 미국: 데이터 기반 임차인 평가 미국에서는 계약 전에 임대인이 임차인의 신용점수 , 재직정보 , 급여명세서 , 은행 잔고 , 과거 집주인의 추천서 를 반드시 확인한다. 면접을 통해 규칙 준수 태도까지 평가한다. 영국: 합법적 거주·자금 출처 검증 영국은 ‘ Right to Rent ’ 제도를 통해 신용·재정·체류 자격을 체계적으로 검증한다. 이러한 제도가 존재하기 때문에 보증금은 매우 낮다. 일본: 보증사 통한 정밀 심사 일본은 임차인 신용 정보를 전문 보증회사가 심사 하며, 위험군은 연대 보증인까지 요구된다. 독일: 강력한 세입자 권리 + 철...

최근 국토교통부 발표에 따르면 외국인이 보유한 국내 주택이 10만4065가구 를 넘어서며 사상 최대치를 기록했다. 특히 이 중 56.6% 를 중국인이 보유하고 있어 한국 부동산 시장에서 중국인의 영향력이 다시 주목받고 있다. 하지만 중국인의 장기 체류 비율은 낮아 실제 실거주가 아닌 투자·자산 이동 목적 의 매수가 집중되고 있다는 분석이 나온다. 이번 글에서는 기사 내용을 핵심만 정리하고, 중국인이 직접 거주하지 않으면서도 한국의 주택을 매수하는 경제적 · 사회적 심리 를 다각도로 분석한다. 또한 해외 주요국의 비슷한 사례, 정책적 파급효과까지 함께 살펴본다. 외국인 주택 보유 현황 핵심 요약 외국인 보유 주택 규모 총 외국인 보유 주택: 10만4065가구 전체 주택의 0.53% 수준 상반기 증가율 3.8%로 둔화 추세 국적별 외국인 주택 보유 비중 중국: 5만8896가구 (56.6%) 미국: 2만2455가구 캐나다: 6433가구 대만: 3392가구 호주: 1959가구 지역별 집중 현황 전체의 72.5% 가 수도권(경기·서울·인천)에 집중 경기 4만794가구 서울 2만4186가구 인천 1만504가구 거주 여부 통계 미국인의 장기 거주 비율: 27% 캐나다: 24.1% 중국: 7.2% 로 가장 낮음 → 즉 중국인의 한국 부동산 매수는 실거주보다 투자 목적 이 압도적으로 많다는 의미다. 중국인의 한국 부동산 매수, 왜 계속될까? 중국인들은 한국에 장기적으로 머무르지 않으면서도 집을 매수한다. 그렇다면 이들의 핵심 동기는 무엇일까? 아래에서 경제학적 · 사회적 · 정치적 요인을 종합적으로 분석한다. 1. 자산 도피(Diversification) 심리 중국 내 부동산 시장은 최근 몇 년간 붕괴 수준의 급격한 가격 하락과 개발사 파산이 이어졌다. 중국 정부도 자본 통제를 강화하고 있어 중국 부유층들은 위험 분산을 위해...

3기 신도시 가운데 가장 주목받는 지역인 남양주 왕숙이 본격적인 ‘ 속도전 ’에 들어가면서 수도권 공급난 해소 기대가 커지고 있다. 특히 왕숙1지구와 진접2지구는 2028년 입주를 목표로 공정률을 높이고 있으며, 정부는 내년부터 대규모 분양 레이스를 예고하고 있다. 하지만 착공 지연, 교통망 건설 일정, 안전 기준 강화 등 남아 있는 변수도 적지 않다. 본 글에서는 기사 내용을 기반으로 왕숙지구 공정 상황 분석, 공급 일정의 현실성, 과거 공공택지 사례 비교, 사전청약 안정성 을 심층적으로 정리한다. 남양주 왕숙 개발 현황과 공정 속도 진접2지구: 왕숙의 ‘선두 주자’ 진접2지구는 왕숙 전체의 6만 가구 공급 계획 에서 핵심 역할을 맡는 지역이다. 이미 기반공사가 상당 부분 완성 단계에 접어들었고, 총 5개 아파트 블록이 실제로 공정을 밟고 있어 3기 신도시 중 가장 ‘모습이 보이는’ 지역으로 평가된다. GTX-B , 9호선 강동하남남양주선 , 경춘선 이 교차하는 왕숙역 (가칭) 입지도 눈에 띄게 구체화되고 있다. 이와 같은 빠른 진척은 진접2지구가 왕숙 전체 개발 속도를 견인하는 핵심 요소라는 점에서 중요하다. 왕숙1지구: 대규모 토목 공사 진행 중 왕숙1지구는 규모가 가장 크지만 초기 지연을 겪었다. 지구계획 변경이 반복되며 본격적인 조성공사 착수까지 4년 가까이 소요 되었고, 이로 인해 최초 입주 예정 시점이 2024년 수준에서 2028년 상반기로 늦춰졌다. 현재 11개 블록에서 약 8000가구 가 공사 중 이며 내년에 1만가구가 추가 착공될 예정이다. 2028년 이후 총 4100여 가구가 순차적으로 입주할 계획이지만, 일정 회복 여부가 전체 사업의 핵심 변수다. 분양가: 실수요자 유입을 위한 경쟁력 확보 B-17과 A-24 블록 분양가는 4억~6억 후반 대로 책정 되어 서울 및 동북부 수요자에게 매력적이다. 특히 55형(전용 55㎡) 기준 4억대라는 점은 현재 수도권 전반의 분양가 상승 흐름을 감안하면 경쟁력 있는...

3기 신도시는 문재인 정부 시절 발표된 대규모 수도권 공급 계획의 핵심이었고, 그중에서도 남양주 왕숙 은 약 6만 가구 이상 을 목표로 하는 최대 규모의 사업지로 꼽힌다. 최근 현장 취재 기사들을 보면 정부가 ‘속도전’을 외치며 공정을 끌어올리고 있지만, 실제 현장 상황을 보면 속도와 지연 요인이 뒤섞여 있어 예상보다 복잡한 양상이다. 아래에서는 기사 내용을 바탕으로 핵심을 쉽게 정리하고, 과연 왕숙지구 공사가 현재 계획대로 2028~2029년 입주가 가능한지, 그리고 앞으로 진행될 사전청약 과정에서 문제가 없는지 를 과거 3기·2기 신도시 사례와 함께 종합적으로 분석해본다. 왕숙지구 공정 현황 요약 진접2지구: 3기 신도시 중 가장 빠른 속도 진접2지구는 왕숙의 ‘심장’이라 불리는 핵심 권역으로, 이미 기반 공사가 상당 부분 완료되었고 5개 블록이 실제 아파트 공사 단계 로 들어갔다. GTX-B·9호선 연장·경춘선이 교차할 ‘왕숙역(가칭)’ 입지도 확보된 상태로, 왕숙 전체 중 가장 신도시 형태가 드러나는 곳이다. 왕숙1지구: 착공은 시작됐지만 일정 지연 이미 확정 왕숙1지구는 약 6만 가구가 예정된 초대형 사업으로, 현재 약 11개 블록에서 8000가구 규모의 공사가 진행 중이다. 하지만 지구계획 변경이 반복돼 착공이 2023년에야 본격화 되었고, 그 결과 입주 예정 시점은 이미 계획보다 2~3년 뒤인 2028~2029년 으로 밀렸다. 공사 속도가 늦어지는 핵심 원인 ① 반복된 지구계획 변경 왕숙지구는 2019년 지정 후 2023년까지 크고 작은 지구 계획이 수차례 수정되었다. 이 과정에서 기반 공사 일정이 밀렸고, 착공 자체가 늦어지면서 전체 일정에 지연이 발생했다. 이는 2기 신도시에서도 반복된 문제였다. ② 강화된 안전 기준 최근 정부는 건설 현장의 안전 기준을 강화했고, 그 결과 기존 ‘착공 후 2년 수준’이던 공사 기간이 3년 이상 으로 늘어났다. 대규모 신도시는 기반 공사 규모가 커 일정 지연 폭이 더 크...

요약 종부세·재산세 등 보유세가 크게 증가했음에도 강남·서초·송파 등 핵심 입지 아파트 보유자들은 매도를 선택하지 않는다. 이는 단순한 감정적 ‘ 버티기 ’가 아니라 경제학·행동경제학·부동산시장 미시구조가 결합한 합리적 선택 이다. 본문에서는 기사 내용을 확장하여 투자대체효과·기대가치·비탄력적 공급·거래비용·소득·자산효과 등 경제학적 실증 논거를 통해 이 현상을 분석하고, 보유세 인상이 내수경기 위축으로 이어지는 구조까지 정리한다. 1. 강남 고가 아파트 보유자들이 매도하지 않는 ‘경제학적 핵심 이유’ 보유세가 50~70% 증가 해도 고가 아파트 매물이 시장에 나오지 않는 이유는 감정적 집착이 아니라 경제적 ‘ 합리성 ’ 때문이다. 한국의 핵심 입지(강남·서초·송파·용산)는 단순한 주거지가 아니라 미래가치 · 교육 · 교통 · 일자리 · 자산보전성 을 동시에 갖춘 복합자산으로 취급된다. 경제학적으로 다음과 같은 구조적 요인들이 존재한다. ① 대체재 부족 — 자산시장에서는 ‘완전한 대체재’가 없다 경제학에서 한 자산을 팔려면 그 자산을 대체할 만큼 가치가 동일한 상품이 존재해야 한다. 문제는 강남 핵심지 아파트는 ‘ 완전한 대체재(Perfect Substitute) ’가 존재하지 않는다는 점이다. 입지·학군·일자리·교통 인프라·브랜드가 결합된 지역은 국내에서 극히 제한되어 있고, 공급은 비탄력적 이다. 따라서 세금이 증가하더라도 보유자 입장에서는 “세금을 더 내더라도 기존 자산을 유지하는 편 익이 더 크다”는 합리적 결론을 내린다. ② 불완전경쟁·희소성 — 공급이 ‘거의 고정된 시장’ 서울 강남권의 아파트 공급은 물리적 · 정책적 제약 으로 거의 늘어나지 않는다. 경제학에서 공급 곡선이 비탄력적이면 가격은 장기적으로 상승 압력을 받는다. 즉 보유자는 다음과 같이 판단한다. 수급 구조가 장기적으로 자신에게 유리 하다. 가격 하락 위험보다 상승 기대가 크다 . 세금은 매년 내는 비용이지만 입지 프리미엄은 영구적...

요약(한 문장) 국회입법조사처가 지적한 대로 10·15 대책은 거래 위축과 함께 저자산·청년층의 주택 구입 기회를 축소하고 전월세 시장의 불안정을 초래할 위험이 크다. 본문은 그 원인과 정책 설계상의 문제, 그리고 향후 보완 방향을 실증 자료와 함께 비판적으로 분석합니다. 1. 입법조사처 보고서가 말하는 핵심 사실 2025년 11월 24일 발간된 국회입법조사처(NARS) 보고서는 10·15 주택시장 안정화 대책이 ‘ 투기적 거래 억제 ’라는 목표에는 일정 부분 성과가 있으나, 저자산 가구의 주택구입 기회 제한 , 전세매물 감소 · 월세화 촉진 등 부작용이 크다고 결론지었습니다. 특히 거래 급감과 수도권 전세 가구의 평균 순자산(약 5.47억 원) 을 근거로 대출 규제로 인해 실수요자의 주택구매 가능성이 크게 떨어졌음을 지적했습니다. 2. 무엇이 문제인가 — 정책 설계상의 핵심 오류 ① 규제의 광역·일괄성 — ‘동일 처방’의 함정 10·15 대책은 서울 전역과 경기 일부를 규제지역 · 토지거래허가구역 으로 확대 지정하면서 LTV 등 대출 규제를 크게 강화 했습니다. 하지만 규제의 효과는 지역 · 소득 · 자산 수준 에 따라 크게 다릅니다. ‘ 전체에 대한 동일한 강제 ’는 투기성 거래가 집중된 일부 시장에는 효과적일 수 있으나, 실수요자에게는 ‘ 주택구입 기회 상실 ’이라는 비용으로 되돌아옵니다. ② 단기적 수급충격에 대한 대응 미흡 대출 규제로 매수 수요가 급감하면 거래절벽이 발생합니다. 이로 인해 매물·전세 물량 왜곡이 생기고, 임대차시장으로 수요가 이동하면 전세가율 상승 · 월세 전환 압력 이 커집니다. 정책 설계 단계에서 이러한 충격을 흡수할 장치가 충분히 마련되지 않았습니다. ③ 실효성 없는 보완 수단과 소통 부재 정부는 대책 발표 시 임차인 보호 · 전세 공급 확충 등 후속 조치를 충분히 제시하...