보유세 인상으로도 '강남 프리미엄'이 풀리지 않는 이유 — 실증·해외 사례와 내수 충격을 보여주는 데이터 기반 분석

요약 — 보유(재산)세·종부세 인상은 이론상 매물 유인을 줄 수 있지만, 현실의 핵심 입지(예: 강남권)에서는 대체재 부재·공급 비탄력성·재진입 비용·심리적 손실회피가 결합해 소유자가 팔지 않게 만드는 '락인(lock-in)'을 강화한다. 반면 보유세 증가는 가계의 가처분소득을 낮춰 소비(내수)를 축소시키는 경로가 실증 연구와 국제 보고서에서 확인된다. 아래에서 근거(국내외 연구·통계·사례)를 제시하며 논리적으로 정리한다. 

1) ‘세금을 올리면 매물이 늘어난다’는 직관이 왜 자주 빗나가는가

① 대체재가 없고 공급이 비탄력적이다

강남·서초·송파 같은 핵심 입지는 단순 주택이 아니라 입지·학군·교통·인프라·브랜드가 결합된 복합자산이다. 경제학적으로 완전 대체재가 없고, 물리적·정책적 제약으로 공급(특히 신규 공급)은 단기간에 늘어나기 어렵다. OECD와 IMF 관련 문헌은 주택시장 특성상 지역별·품질별로 차별화된 공급구조가 존재함을 지적하며, 보유세만으로 단기적 유효한 매물 공급을 기대하기 어렵다고 진단한다.

② 재진입(다시 사들임) 비용이 크다 — '팔면 다시 못 산다'

집을 팔면 취득세·중개수수료·양도세(실익이 있을 때)·시간 비용 등 상당한 거래비용이 발생하고, 특히 핵심 입지의 가격이 계속 오를 것이라는 기대가 존재하면 재진입 비용은 사실상 '무한대'에 가깝게 느껴진다. 이 계산은 실무적이고 합리적인 의사결정이다 — 즉 세금 납부(확정비용)를 택하는 쪽이 기대체감상 더 유리하다. FT 등은 금리·제도 변화가 가구를 '락인' 시켜 매물 출회를 저해하고 가격을 지지한다고 보도했다. 

③ 행동경제학적 요인 — 손실회피와 준거점 의존성

사람들은 '실제로 손에 쥔 것'을 잃는 것을 더 크게 느끼는 경향이 있다(손실회피). 강남 소유자에게 ‘팔고 난 뒤 가격 상승으로 손해 보는 것’은 세금 증가보다 훨씬 아픈 손실로 인식된다. 이는 수많은 실증연구와 시장관찰에서 확인되는 심리적 메커니즘이다. 

2) 국내·국제 연구가 말하는 ‘락인 효과’와 보유세의 한계

① 락인(lock-in) 효과 실증

미국·유럽의 연구들은 거래비용·모기지 구조·조세 정책 변화가 가구의 이동성을 낮춰 매물을 줄이고 가격 지지로 이어지는 '락인'을 보여준다. 예컨대, 일정한 세·금융 규제가 도입되면 단기적으로 거래량이 급감하고, 그 결과 가격은 하방 압력을 받기보다 오히려 유지되거나 상승하는 경우가 있다. IMF와 지역 연구도 유사한 결과를 제시한다.

② 한국 연구들의 시사점

한국 관련 연구와 보고서는 보유세 인상(종부세·재산세 등)이 주택시장에 미치는 영향이 복합적임을 밝힌다. 일부 연구는 보유세가 장기적 가격변동성을 낮출 수 있다고 보지만, 단기적으로는 매물 출회에 큰 변화를 만들지 못하거나 전월세 시장의 변동성·임차인 부담 증가를 초래할 수 있음을 지적한다. 특히 '주택 수 기준 과세'는 오히려 핵심입지 수요를 몰아주는 역효과를 낳을 수 있다는 지적도 있다. 

3) 보유세 인상이 내수(소비)에 미치는 경로 — 왜 걱정해야 하는가

① 가처분소득 직접 감소 → 소비 위축

보유세는 대부분 연간 확정적 비용으로 가구의 가처분소득을 직접 깎는다. 가처분소득 감소는 곧 소비 감소로 연결된다. 실증 연구들은 주택·부동산 관련 세금·충격이 가계의 소비 성향을 약화시키고, 특히 중·저연령 가구의 소비 둔화를 유발함을 보고했다. 

② 부(資産)효과(wealth effect) 약화

자산가치가 높으면 가계는 더 높은 소비를 하는 경향이 있는데(부효과), 보유세·종부세의 증가는 ‘실질적·심리적’ 자산수익률을 낮추어 소비 성향을 꺾는다. OECD 분석은 주택과세가 부의 효과·소비에 미치는 영향까지 고려해야 한다고 권고한다.

③ 고령층·은퇴자 영향이 더 크다

보유세 증가는 소득이 고정된 은퇴 가구의 현금흐름(월별 소비)에 즉각적 영향을 준다. 고령층의 소비 감소는 내수의 안정성을 떨어뜨리고, 특히 서비스·소매·음식·문화 분야에 악영향을 준다. 이는 세부 통계와 연구에서 반복적으로 관찰되는 현상이다.

4) 해외 사례 — 세금 인상 후 ‘매물 폭증’이 아닌 ‘시장 왜곡’이 나온 경우들

① 스코틀랜드의 두꺼운 세제(최근 논쟁)

스코틀랜드 등 일부 사례에서 ‘2주택·거래세’ 강화는 의도와 달리 거래비용을 높여 매물의 유동성을 떨어뜨리고 임대료·임차시장 왜곡을 유발했다는 비판이 제기됐다. 정책 설계의 복잡성이 역효과를 초래할 수 있다는 경고다.

② 미국의 락인 연구 (금리·모기지와의 결합)

미국 연구는 고정금리·세제·모기지 구조가 결합하면서 ‘팔지 않는’ 현상이 심화되고, 이로 인해 매물 부족과 가격 방어가 일어났음을 보여준다. 금리 상승이 오히려 거래를 줄이고 가격을 떠받치는 역설적 효과를 낳은 것이 대표적이다.

5) 정책적 함의 — ‘세율 인상’만으론 효과 없다

1. 정교한 표적화가 필요 — 다주택자·법인·단기투기행위 등 표적 규제 강화가 우선이다. 광범위한 보유세 인상은 실수요자를 견디게 할 뿐이다.
2. 재원 이용의 형평성 확보 — 보유세를 올릴 경우, 그 재원을 실수요자 지원(공적임대·주거 바우처 등)으로 환류해야 정책 정당성이 산다.
3. 거시영향 평가(사전영향분석) 의무화 — 내수·소비·지역경제에 미치는 충격을 계량적으로 평가해야 한다. OECD 권고도 이와 일치한다. 
4. 대체정책 병행 — 공급확대(신규택지·공급 속도 개선)·거래비용 완화(모기지 포터빌리티 도입 등)·임대시장 안정장치 병행.

6) 핵심 결론 — 현실은 ‘세금 올리면 팔릴 것이다’보다 복잡하다

요약하면, 핵심 입지의 주택은 대체성이 낮고 공급이 비탄력적이며, 재진입 비용·심리적 손실회피 등이 결합해 보유세 인상에도 매물 출회 효과가 제한된다. 그 대신 보유세 증가는 가계의 가처분소득을 줄여 소비(내수)를 위축시키는 확실한 경로가 존재한다. 따라서 보유세를 정책수단으로 쓸 때는 단순히 '세율 올려 매물 내놓게 하자'는 발상에서 벗어나, 표적형 과세·재원 환류·거시영향 완화장치 등이 동반되어야 한다.

참고(선택적 읽기)

• OECD, Housing Taxation in OECD Countries — 주택과세의 국제비교와 정책적 함의.
• IMF 실무보고 — 재산세·주택세와 가격변동성 연구. 
• FT 보도(락인 효과 사례) — 금리·제도 변화가 거래량·가격에 미치는 영향.