“집 살 기회 줄고 주거비 는다” — 10·15 대책과 이재명 정부의 부동산 정책에 대한 비판적 진단

요약(한 문장)

국회입법조사처가 지적한 대로 10·15 대책은 거래 위축과 함께 저자산·청년층의 주택 구입 기회를 축소하고 전월세 시장의 불안정을 초래할 위험이 크다. 본문은 그 원인과 정책 설계상의 문제, 그리고 향후 보완 방향을 실증 자료와 함께 비판적으로 분석합니다.


1. 입법조사처 보고서가 말하는 핵심 사실

2025년 11월 24일 발간된 국회입법조사처(NARS) 보고서는 10·15 주택시장 안정화 대책이 ‘투기적 거래 억제’라는 목표에는 일정 부분 성과가 있으나, 저자산 가구의 주택구입 기회 제한, 전세매물 감소·월세화 촉진 등 부작용이 크다고 결론지었습니다. 특히 거래 급감과 수도권 전세 가구의 평균 순자산(약 5.47억 원)을 근거로 대출 규제로 인해 실수요자의 주택구매 가능성이 크게 떨어졌음을 지적했습니다.

2. 무엇이 문제인가 — 정책 설계상의 핵심 오류

① 규제의 광역·일괄성 — ‘동일 처방’의 함정

10·15 대책은 서울 전역과 경기 일부를 규제지역·토지거래허가구역으로 확대 지정하면서 LTV 등 대출 규제를 크게 강화했습니다. 하지만 규제의 효과는 지역·소득·자산 수준에 따라 크게 다릅니다. ‘전체에 대한 동일한 강제’는 투기성 거래가 집중된 일부 시장에는 효과적일 수 있으나, 실수요자에게는 ‘주택구입 기회 상실’이라는 비용으로 되돌아옵니다.

② 단기적 수급충격에 대한 대응 미흡

대출 규제로 매수 수요가 급감하면 거래절벽이 발생합니다. 이로 인해 매물·전세 물량 왜곡이 생기고, 임대차시장으로 수요가 이동하면 전세가율 상승·월세 전환 압력이 커집니다. 정책 설계 단계에서 이러한 충격을 흡수할 장치가 충분히 마련되지 않았습니다.

③ 실효성 없는 보완 수단과 소통 부재

정부는 대책 발표 시 임차인 보호·전세 공급 확충 등 후속 조치를 충분히 제시하지 못했습니다. 그 결과 시장의 불확실성이 커지고 혼란이 증폭되었습니다.

3. 피해 계층 — 누가 가장 타격을 받는가?

  • 수도권 전세 가구: 평균 순자산(5.47억 원)은 서울 아파트 구매에 필요한 자기자본(약 7.44억 원)을 충족하지 못해 대출 규제의 직격탄을 맞습니다.
  • 30대·청년층: 평균 순자산 약 2.54억 원으로 규제지역에서의 최소 자기자본을 감당하기 어렵습니다.
  • 임차인·저소득층: 전세 매물 감소로 월세화가 가속되며 주거비 부담이 커집니다.

4. 통계가 보여주는 실증적 현상

발표 직후 서울 아파트 매매 건수는 큰 폭으로 감소했습니다. 거래 위축은 시장 유동성 감소→매물·가격 왜곡→임대차 시장으로 수요 이동이라는 연쇄적 파급을 초래합니다.


5. 정책 비판 — 왜 이재명 정부의 접근은 잘못됐나?

① 정책 우선순위와 수단의 불일치

‘투기 차단’이라는 목표는 타당하나, 수단 선택이 지나치게 광범위했습니다. 특정 투기 거래를 정확히 표적하는 방식보다 대출 축소를 일괄 적용해 실수요자가 가장 큰 피해를 보았습니다.

② 단기 통계를 장기 성과로 오해

거래 급감이 투기 억제의 증거라는 해석은 오판일 수 있습니다. 장기적 성과는 실수요자의 주택보유율·주거비 안정 등을 기준으로 평가해야 합니다.

③ 사회적·세대 간 형평성 미고려

청년·신혼부부 등은 자산 형성 초기 단계인 만큼 대출 규제의 충격을 크게 받습니다. 이는 세대 간 격차를 확대시키는 장기적 문제를 초래합니다.

6. 대안적 접근 — ‘속도 조절과 표적 규제’ 필요

  1. 표적형 규제: 다주택자·법인·단타 거래에 집중된 규제
  2. 실수요자 보호: 청년·신혼부부 대상 공적보증 확대
  3. 전월세 공급 확대: 공공임대 및 전세형 공공주택 즉각 확충
  4. 사전영향 분석 의무화
  5. 단계적 시행: 충격이 큰 조치는 시간차를 두고 적용

7. 시민을 위한 실무 조언

  • 대책 발표 직후 거래 급감기에 무리한 매수는 피하세요.
  • 전세 계약 시 보증금·계약갱신청구권·실거주 여부를 철저히 확인하세요.
  • 청년·저자산층은 공공임대·전세 지원 정책을 적극 활용하세요.

맺음말 — 정책은 ‘결과’로 평가해야 한다

10·15 대책은 목적은 타당하지만 실수요자 보호와 시장 안정이라는 결과에서는 보완이 시급합니다. 대출 규제 강화만으로는 청년·서민의 주거 기회를 보장할 수 없으며, 향후 정책 설계는 정교함과 단계성이 요구됩니다.

참고: 본 글은 국회입법조사처 보고서·정부 자료·언론 보도 등을 종합하여 작성한 비판적 분석입니다.



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