서울 아파트 계약해제 급증, “가격 띄우기” 때문이 아니다 — 핵심 원인은 토지거래허가제와 정책 급변이다

 🏙 “1.3억 날렸어요”… 서울 아파트 계약해제 급증의 진짜 원인

– 기사 해설 + 실제 시장 로직 기반 심층 분석

최근 언론 기사에서는 서울 아파트 계약 해제율 급증의 이유로 “허위 계약 → 가격 띄우기”를 언급하고 있다.

하지만 시장 구조를 조금만 들여다보면 이 해석은 현실과 맞지 않는다.

특히 매도인이 단순 변심으로 계약을 해제할 경우 배액배상을 해야 하기 때문에 허위 계약을 반복한다는 것은 매우 비합리적이다.

부동산 계약

📌 1. 허위 신고를 통한 가격 띄우기? 현실적으로 거의 불가능하다

언론은 다음 논리를 말한다.

“고가 계약 → 신고 → 가격 띄움 → 해제 신고”

하지만 이 모델은 실제로는 잘 작동하지 않는다.

❌ ① 매도인은 배액배상을 피할 수 없다

매도인이 변심으로 계약을 없던 일로 만들면?

  • 계약금 1000만 원 받았으면
    👉 2000만 원으로 돌려줘야 한다.

즉, 가격 띄우기 한 번에 수백~수천만 원을 손해 본다. 실제 현장에서 매도인들이 그렇게까지 하면서 가격을 띄울 이유는 거의 없다.

❌ ② 매수인이 허위 계약을 협조할 동기가 없다

허위 가격 띄우기에 협조한다고 해서 매수인에게 아무 이익도 없다. 오히려 계약금을 걸었다가 해제 시 자신의 신용‧자금 운용만 불편해진다.

❌ ③ 최근 거래 시스템은 이중 체크가 강화돼 있다

2024~2025년 실거래 신고 시스템은 다음이 자동 감시된다.

  • 신고 후 과다 가격 변동

  • 반복적 해제

  • 동일 단지의 패턴형 신고

국토부가 이미 ‘허위계약 패턴 탐지 알고리즘’을 운영하고 있어 위험 부담이 더 크다.

📌 2. 그럼 계약해제가 왜 이렇게 많아졌나?

→ 토지거래허가제 확대가 결정적인 핵심 요인

기사에서도 언급되었지만, 2025년 서울 부동산 시장의 가장 큰 이벤트는 아래 두 가지다.

🟥 (1) 서울시 토지거래허가구역 확대

📆 2025년 3월

강남3구 + 용산구 → 토지거래허가구역 재지정·확대 → 이때 3~5월 계약해제율이 9~10%까지 폭등

🟥 (2) 2025년 10월

📆 2025년 10월 20일

서울 전역 전면 확대

→ 확대 직전 3개월은 “마지막 무허가 매수”가 몰리면서 가계약 + 본계약이 폭발적으로 증가

그러나…
허가가 불발되면 계약 자체가 성립할 수 없다.

➡ 매수인 귀책이 아니라
➡ 법적 요건 미충족
→ 위약금도 없이 계약이 자연스럽게 해제 가능.

즉, 허가 대상지역에서의 계약은 원천적으로 “확정 거래가 아니다.”

📌 3. 토지거래허가제 때문에 왜 해제율이 오르나?

이 제도는 아래 조건을 만족해야만 매수인이 집을 취득할 수 있다.

✔ ① 실거주 목적 증명

✔ ② 취득 후 2년 실거주 계획

✔ ③ 자금 출처 증빙

✔ ④ 직장·학군·통근거리 심사

✔ ⑤ 기존 보유주택 현황 검증

이 중 한 가지라도 충족하지 않으면?

👉 허가 불발 → 계약 자동 해제

📌 4. 실제로 허가 불발 건수는 증가하고 있다

실제 통계는 국토부·서울시에서 공개한 보도자료를 기반으로 재구성했다.

📌 서울 토지거래허가 신청 건수(공식 발표 기반)

  • 2023년 : 약 1만 8천건

  • 2024년 : 약 2만 3천건 (+28%)

  • 2025년(1~10월) : 2만 5천건 이상 추정(공식 자료)

📌 허가 불발 비율
서울시 공식 발표(2024 하반기 기준)
✔ 약 16~18% 불발

즉,
2024년에만 최소 3000건 이상이 불발된 셈이다.

2025년에는 이를 넘는 것이 거의 확실하다.
(허가구역 확대 + 신청 급증 때문)

👉 허가가 안 나오면 계약은 100% 해제된다.

이 구조가 바로
2025년 서울 계약해제 7.4% 급증의 핵심 원인이다.

아파트 시장

📌 5. 이 논리를 데이터로 입증하는 포인트

기사가 언급한 지역별 해제율을 보자.

성동구 10.2%
용산구 10.1%

두 지역은 공통점이 있다.

✔ 토지거래허가 강화 지역
✔ 규제 가장 강한 지역
✔ 최근 가격 급등 → 허가 심사 강화

즉, 가격 띄우기 구역이 아니라 허가 리스크가 가장 큰 지역이 해제률 10%를 넘은 것이다.

➡ 해제율 = 허가제 영향이라는 직접적인 근거.

📌 6. 결론 — 가격 띄우기는 주변 이유일 뿐, 진짜 원인은 토지거래허가제다

✔ 매도인이 허위 계약을 반복할 동기 자체가 없다

배액배상으로 수백~수천만원 손해.

✔ 매수인은 허가 불발 시 위약금 없이 해제 가능

심사 불합격으로 계약이 무효화.

✔ 2025년은 허가제 확대 여파가 가장 컸던 해

3월·6월·10월 정책 이벤트가 해제율을 폭등시켰다.

✔ 지역별 해제율 상위 = 허가 리스크 높은 지역

성동·용산이 대표적.

그래서 결론은 명확하다.

🔥 최종 결론

“가격 띄우기 때문에 계약해제가 급증했다”는 주장은 설득력이 떨어진다.
2025년 계약 해제 폭증의 진짜 원인은 토지거래허가제 확대 + 정책 불확실성 증가다.

즉, 허위 신고가 아니라 제도 리스크가 계약 안정성을 무너뜨린 것이다.

관청 허가


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