입지 좋은 아파트를 팔지 않는 경제학적 이유 — 종부세 인상과 '똘똘한 한 채' 현상의 실증 분석

요약

종부세·재산세 등 보유세가 크게 증가했음에도 강남·서초·송파 등 핵심 입지 아파트 보유자들은 매도를 선택하지 않는다. 이는 단순한 감정적 ‘버티기’가 아니라 경제학·행동경제학·부동산시장 미시구조가 결합한 합리적 선택이다. 본문에서는 기사 내용을 확장하여 투자대체효과·기대가치·비탄력적 공급·거래비용·소득·자산효과 등 경제학적 실증 논거를 통해 이 현상을 분석하고, 보유세 인상이 내수경기 위축으로 이어지는 구조까지 정리한다.

1. 강남 고가 아파트 보유자들이 매도하지 않는 ‘경제학적 핵심 이유’

보유세가 50~70% 증가해도 고가 아파트 매물이 시장에 나오지 않는 이유는 감정적 집착이 아니라 경제적 ‘합리성’ 때문이다. 한국의 핵심 입지(강남·서초·송파·용산)는 단순한 주거지가 아니라 미래가치·교육·교통·일자리·자산보전성을 동시에 갖춘 복합자산으로 취급된다. 경제학적으로 다음과 같은 구조적 요인들이 존재한다.

① 대체재 부족 — 자산시장에서는 ‘완전한 대체재’가 없다

경제학에서 한 자산을 팔려면 그 자산을 대체할 만큼 가치가 동일한 상품이 존재해야 한다. 문제는 강남 핵심지 아파트는 ‘완전한 대체재(Perfect Substitute)’가 존재하지 않는다는 점이다. 입지·학군·일자리·교통 인프라·브랜드가 결합된 지역은 국내에서 극히 제한되어 있고, 공급은 비탄력적이다.

따라서 세금이 증가하더라도 보유자 입장에서는 “세금을 더 내더라도 기존 자산을 유지하는 편익이 더 크다”는 합리적 결론을 내린다.

② 불완전경쟁·희소성 — 공급이 ‘거의 고정된 시장’

서울 강남권의 아파트 공급은 물리적·정책적 제약으로 거의 늘어나지 않는다. 경제학에서 공급 곡선이 비탄력적이면 가격은 장기적으로 상승 압력을 받는다. 즉 보유자는 다음과 같이 판단한다.

• 수급 구조가 장기적으로 자신에게 유리하다.
• 가격 하락 위험보다 상승 기대가 크다.
• 세금은 매년 내는 비용이지만 입지 프리미엄은 영구적이다.

③ 재진입 비용 폭등 — “팔면 다시 못 산다”의 실증 논거

거래비용이론(Transaction Cost Theory)에 따라 주택을 매도하면 재진입 비용이 급격히 커진다. 취득세·양도세·중개수수료·기회비용을 고려하면 보유가 훨씬 유리하다.

④ 기대가치(Expected Value)가 보유세보다 크다

보유자들은 미래 가격 상승 가능성을 세금보다 더 크게 평가한다. 즉 EV 계산은 다음과 같다.

EV(보유) = 가격상승 기대치 – 보유세 – 기회비용

강남 아파트의 장기 상승률이 높았기 때문에 EV 값은 보유 쪽이 압도적으로 크다.

⑤ 행동경제학: 손실회피 + 준거점 의존성

사람은 ‘손실’을 ‘이익’보다 훨씬 크게 느낀다. 보유자에게 “팔고 나서 가격이 오르는 것”은 큰 손실이며, “세금을 더 내는 것”은 상대적으로 작은 손실이다. 따라서 매도는 합리적인 선택이 아니다.

2. 보유세 인상이 거래 증가로 이어지지 않는 실증 논거

① 보유세 탄력성 매우 낮음

보유세가 올라도 매물 공급은 늘지 않는다. 대체재 부족·재진입 비용·가격 상승 기대 등이 원인이다.

② 매물 잠김(Lock-in Effect)

보유세 인상은 오히려 매물 잠김을 심화시킨다. 보유자는 “팔 이유는 없지만 보유할 이유는 많기” 때문이다.

③ 보유세는 확정비용, 가격 상승은 무한 상방

투자 의사결정에서 확정비용은 하방이 고정된 비용이라 중요도가 낮게 평가되지만, 상승 가능성은 무한대이므로 보유 우위 전략이 된다.

3. 보유세 인상이 내수경기를 둔화시키는 이유

① 가처분소득 감소 → 소비 감소

보유세는 소득과 무관하게 강제로 부과되는 세금이므로 소비여력을 직접 감소시킨다.

② 부의효과(Wealth Effect) 둔화

세부담 증가는 심리적 자산가치를 떨어뜨려 소비를 더욱 위축시킨다.

③ 고령층 타격 → 연쇄적 소비 축소

은퇴세대가 보유세 증가의 큰 영향을 받는다. 소득이 없기 때문에 세금만큼 소비가 직접 감소한다.

④ 위험회피 증가 → 지출 축소

보유세 인상은 자산가가 소비를 줄이고 현금흐름을 보수적으로 운영하게 만든다.

4. 결론 — 보유세 인상은 매도 증가가 아니라 경기 둔화로 이어진다

강남 아파트 보유자는 세금이 증가해도 매도하지 않는다. 이는 감정이 아니라 경제학적으로 완벽히 설명되는 합리적 행동이다.

핵심 결론

• 입지 좋은 아파트는 대체재가 없어 팔 이유가 없다.
• 보유세는 확정비용이며, 미래 가격상승 기대가 이를 압도한다.
• 공급 비탄력성·재진입 비용·손실회피 성향으로 매도는 불리하다.
• 그러나 보유세 인상은 가계 소비를 감소시켜 내수경기를 악화시킨다.

본 글은 기사 내용을 토대로 경제학·행동경제학·부동산공급구조를 종합해 작성한 해설입니다.