달콤한 부동산 상담소

요즘 부동산 이야기를 하다 보면 자연스럽게 나오는 말이 있다. “ 그래도 언젠가는 내 집 하나는 있어야지. ” 예전에는 이 말이 희망처럼 들렸는데, 요즘은 이상하게도 부담처럼 느껴진다. 해야 할 일 목록에 하나 더 추가된 느낌이랄까. 선택이 아니라 의무처럼 느껴질 때 ‘ 내 집 마련 ’이라는 말이 처음부터 이렇게 무겁게 들렸던 건 아니다. 예전에는 하나의 선택지였다. 하면 좋고, 아니어도 괜찮은 그런 선택. 그런데 어느 순간부터 이건 선택이 아니라 통과 의례처럼 느껴지기 시작했다. 집이 없으면 뭔가 빠진 사람 같고, 늦으면 뒤처진 것 같고, 안 하면 무책임한 선택처럼 보이기도 한다. 집보다 불안이 먼저 커진다 집을 갖고 싶다는 생각보다, 집이 없으면 불안하다는 생각이 더 앞서는 순간이 많다. 이건 욕망이라기보다는 방어에 가깝다는 느낌이다. 무언가를 갖고 싶어서라기보다는, 무언가를 피하고 싶어서 선택하는 구조. 그래서 더 피곤해지는 것 같다. 원해서 가는 길이 아니라, 밀려서 가는 길이 되니까. 숫자가 아니라 분위기가 사람을 움직인다 사실 집값이 얼마인지, 금리가 몇 퍼센트인지보다 더 크게 작용하는 건 분위기인 것 같다. 주변 사람들이 하나둘 집을 사고, 뉴스에서 계속 “ 지금 아니면 늦는다 ”는 말이 나오고, 비교할 수 있는 사례들이 쌓이면서 마음이 흔들린다. 그 과정에서 내 상황은 뒤로 밀리고, ‘ 보통 사람 ’의 기준이 앞에 놓인다. 그래서 요즘은 이 말을 조금 다르게 본다 이제는 ‘ 내 집 마련 ’이라는 말을 목표라기보다는 과정으로 생각하려고 한다. 지금 당장 해야 할 숙제라기보다는, 언젠가 자연스럽게 가게 될 수도 있는 방향 정도로. 그렇게 생각하니까 조금 숨이 트인다. 조급함이 줄고, 비교도 덜 하게 된다. 집은 목적이 아니라 수단일지도 모른다 집은 안정의 수단이지, 안정 그 자체는 아닌 것 같다는 생각이 든다. 집이 있다고 해서 마음이 항상 편한 것도 아니고, 집이 없다고 해서 항상 불안한 것도 아니...

전입신고를 정부24로 집에서 끝내고 나니까 이상하게 욕심이 생겼다. “ 요즘은 웬만한 건 다 온라인으로 되겠지? ”라는 생각이 들었기 때문이다. 그래서 이후에 생기는 행정 처리들도 웬만하면 집에서 해결해 보려고 했다. 그런데 막상 하나씩 해보니, 온라인으로 되는 것도 많아졌지만 아직도 직접 가야만 하는 것들도 분명히 남아 있었다. 이 글은 “이게 안 된다”는 불평이라기보다는, 실제로 해보면서 느낀 체감 정리 같은 기록이다. 인감증명서는 여전히 직접 가야 했다 가장 먼저 막힌 건 인감증명서 였다. 다른 서류들은 대부분 온라인이나 무인발급기로 해결되는데, 인감증명서는 여전히 본인이 직접 주민센터에 가야 했다. 본인 확인이 특히 중요한 서류라서 그런 것 같았다. 이건 불편하긴 했지만 한편으로는 이해가 되기도 했다. 온라인으로 쉽게 떼어갈 수 있다면 그만큼 위험도 커질 수 있으니까. 자동차 관련 업무도 완전히 온라인은 아니었다 자동차 주소 변경이나 일부 등록 업무도 온라인으로 시작은 할 수 있지만, 중간에 꼭 한 번은 직접 방문해야 하는 단계가 남아 있었다. 특히 서류 원본 확인이나 본인 확인이 필요한 경우에는 결국 창구를 거쳐야 했다. “ 온라인으로 된다 ”는 말이 사실은 “ 온라인으로 일부 가능하다 ”에 가깝다는 걸 이때 처음 체감했다. 대면 확인이 필요한 건 아직 사람이 하는 영역이었다 곰곰이 생각해보니 공통점이 있었다. 직접 가야 하는 업무들은 대부분 “ 책임 소재가 중요한 것들 ”이었다. 돈 , 재산 , 소유권 , 신분 같은 것들이 걸린 일들은 아직도 사람이 사람을 직접 확인하는 구조가 유지되고 있었다. 그게 불편하기는 하지만, 완전히 이상한 구조는 아니라는 생각도 들었다. 그래도 전체 흐름은 확실히 바뀌고 있다는 느낌 예전 같았으면 이런 것들까지 전부 주민센터 , 구청 , 은행 을 돌아다니며 해결해야 했을 텐데, 지금은 최소한 “어디까지는 집에서 하고, 어디부터는 가야 하는지”가 구분된다는 점만으로도 많이 나아졌...

전입신고를 하면 내 주소가 바뀌고, 그 주소를 기준으로 모든 게 다시 정렬될 줄 알았다. 행정 시스템이니까 그 정도는 자동으로 될 거라고 막연히 기대했던 것 같다. 그런데 실제로 겪어보니 전입신고는 그냥 출발선이었다. 그 다음부터가 진짜 정리의 시작이었다. 주소는 바뀌었지만, 생활은 그대로였다 행정상 주소는 바뀌었는데, 생활은 여전히 옛 주소에 묶여 있었다. 우편은 예전 집으로 가고, 카드사 알림은 옛 주소 기준이고, 회사 시스템에도 옛 주소가 남아 있었다. 그래서 어느 순간 “ 나는 분명 이사했는데, 시스템 속 나는 아직 이사 전 상태구나 ”라는 생각이 들었다. 이게 나만 겪는 일은 아닐 것 같다 이런 걸 하나씩 고치다 보니, 이게 나만의 문제는 아닐 것 같다는 생각이 들었다. 대부분의 사람들도 비슷한 과정을 겪을 것 같았다. 다만 그걸 미리 알았느냐, 아니면 겪고 나서 알았느냐의 차이일 뿐. 그래서 이 글은 누군가에게 “아, 나도 그랬지” 정도의 공감을 주는 기록이면 좋겠다는 생각으로 썼다. 행정은 바뀌었는데, 연결은 아직이다 전입신고를 집에서 할 수 있게 된 건 분명 큰 변화다. 하지만 그 주소가 자동으로 생활 전반 에 연결되는 단계까지는 아직 못 온 것 같다. 그래서 지금은 우리가 그 중간을 수동으로 메워야 하는 시기인 것 같다. 귀찮지만, 그렇다고 아주 이상한 상황도 아니라는 생각이 든다. 그래도 예전보다는 나아졌다는 생각 예전 같았으면 주민센터 를 먼저 가고, 그 다음에 은행 가고, 그 다음에 또 다른 데 가고 … 이런 식이었을 텐데, 지금은 적어도 첫 단계는 집에서 끝난다. 완벽하지는 않지만, 확실히 나아진 건 맞다. 그 정도만 해도 체감은 꽤 크다. 이사를 한 번 더 하게 된다면, 아마 이번보다는 덜 헤맬 것 같다. 최소한 무엇이 자동으로 안 바뀌는지는 알게 됐으니까.

전입신고를 하고 나면 이제 행정적인 건 다 끝난 줄 알았다. 주소만 바뀌면 알아서 다 따라 바뀌는 줄 알았는데, 현실은 그렇지 않았다. 오히려 그때부터 하나씩 “ 아, 이건 따로 해야 하는구나 ”라는 걸 알게 됐다. 제일 먼저 느낀 건 자동차 주소였다 자동차 관련 주소는 전입신고랑 자동으로 연동되지 않았다. 자동차 보험이나 과태료 , 각종 안내문 은 여전히 예전 주소를 기준으로 움직이고 있었다. 그냥 두면 나중에 고지서가 엉뚱한 데로 가거나, 중요한 안내를 못 받을 수도 있겠다는 생각이 들었다. 이건 따로 자동차 등록원부 주소를 변경 하거나 관련 사이트 에서 직접 바꿔줘야 했다. 전입신고 하나로 끝날 줄 알았던 나는 여기서 한 번 더 멈칫했다. 은행과 카드사도 따로였다 은행 주소도 자동으로 바뀌지 않았다. 통장은 온라인으로 관리하지만, 주소는 여전히 종이 우편 기준으로 움직인다. 카드사 , 보험사 도 마찬가지였다. 전입신고는 ‘ 행정 주소 ’일 뿐이고, 민간 주소는 각 회사가 따로 관리하는 구조였다. 그래서 전입신고만 믿고 있다가 나중에 우편이 안 와서 알아보는 경우도 생길 수 있겠다는 생각이 들었다. 자동으로 될 줄 알았던 것들이 안 되는 이유 곰곰이 생각해보니 이게 이상한 구조는 아니었다. 전입신고는 국가 행정 시스템 안의 주소 변경이고, 은행이나 보험사는 민간 시스템이다. 서로 자동으로 연결돼 있지 않은 게 오히려 정상일지도 모르겠다. 다만 사용자 입장에서는 이게 하나로 묶여 있으면 좋겠다는 생각이 들 뿐이다. 그래서 내가 따로 바꾼 것들 자동차 관련 주소 은행 및 카드사 주소 보험사 주소 회사 인사 시스템 주소 택배 기본 주소 이것들만 바꿔줘도 체감상 “ 이제 정말 이사 끝났다 ”는 느낌이 들었다. 전입신고는 행정의 시작이고, 생활의 시작은 그 다음부터라는 말이 딱 맞는 것 같다.

얼마 전 이사를 하고 나서 자연스럽게 전입신고를 해야 했다. 예전 같았으면 “ 언제 주민센터 가지… ”부터 떠올렸을 텐데, 이번에는 그냥 집에서 정부24 로 해봤다. 솔직히 말하면 반신반의였다. 이런 건 꼭 직접 가야 되는 거 아니야? 싶었는데, 생각보다 너무 간단하게 끝나서 좀 허무할 정도였다. 그래서 오늘은 내가 실제로 전입신고를 어떻게 했는지, 그리고 해보면서 느낀 점을 정리해보려고 한다. 정보 전달보다는 그냥 “ 이렇게 해보니까 이렇더라 ” 정도의 이야기다. 정부24로 전입신고, 진짜 5분이면 끝 정부24 홈페이지에 들어가서 로그인하고 ‘ 전입신고 ’ 검색하면 바로 메뉴가 나온다. 주소 입력하고, 이사 날짜 넣고, 이전 주소와 새 주소만 입력하면 끝이다. 중간에 몇 가지 체크 박스가 나오긴 하는데, 대부분 “동의합니다” 수준이고 어려운 건 없다. 특별히 첨부해야 할 서류도 없었고, 인증도 공동인증서 나 금융인증서 로 그냥 한 번 하면 끝이었다. 주민센터 방문, 대기번호, 신분증 제시 이런 과정이 전부 생략된다는 게 생각보다 체감이 컸다. 이게 왜 아직도 잘 안 알려져 있을까 이렇게 간단한데도 아직까지 “ 전입신고는 동사무소 가야지 ”라고 생각하는 사람이 많은 것 같다. 나도 사실 그랬다. 뭔가 행정업무는 직접 가야 되는 거라는 막연한 인식이 남아 있어서 그런 것 같다. 특히 평일 낮에 시간 내기 어려운 사람들한테는 이게 은근히 큰 차이다. 점심시간 쪼개서 가거나, 연차 반차 써서 가거나 해야 했던 일이 그냥 집에서 몇 분 만 에 끝난다. 해보니까 느낀 점 행정 서비스가 다 이런 식으로 바뀌면 좋겠다는 생각이 들었다. 꼭 줄 서고, 기다리고, 창구에서 설명 듣고, 도장 찍고 이런 과정을 거치지 않아도 될 일들이 생각보다 많다는 느낌이 들었다. 물론 아직도 직접 가야 되는 업무는 있겠지만, 적어도 전입신고만큼은 “ 이제는 집에서 하는 게 기본 ”이 된 것 같다. 괜히 미루지 말고 그냥 한 번 해보는 게 제일 빠르다. ...

예전에는 이사하면 당연히 동사무소부터 가야 하는 줄 알았다. 평일 낮에 시간 내서 줄 서고, 번호표 뽑고, 창구 앞에서 기다리고. 그래서 이사라는 게 짐 옮기는 것보다 행정 처리 때문에 더 피곤했던 기억이 있다. 그런데 이번에 이사를 하면서 전입신고를 정부24로 해봤다. 결론부터 말하면, “ 왜 이걸 진작 안 했지? ”라는 생각이 먼저 들었다. 생각보다 너무 간단했다 정부24 에 접속해서 로그인 하고, 전입신고 메뉴 를 찾고, 주소 입력 하고, 몇 가지 확인 만 하면 끝이었다. 따로 출력할 것도 없고, 따로 어디 갈 필요도 없었다. 예전처럼 주민센터까지 가서 대기할 필요도 없고, 점심시간 피해 갈 필요도 없고, 직원 눈치 볼 필요도 없었다. 그냥 집에서, 그것도 밤에 해도 된다는 게 제일 좋았다. 행정이 느린 게 아니라, 내가 옛날 방식에 묶여 있었던 것 같았다 그동안 나는 행정이 늘 느리고 불편하다고 생각해 왔다. 그런데 이번 일을 겪으면서 생각이 조금 바뀌었다. 시스템은 어느 정도 바뀌어 있었는데, 내가 그 변화를 모르고 있었던 것 같았다. 아직도 “ 이사하면 동사무소부터 가야지 ”라고 생각하는 사람이 많을 텐데, 사실은 그럴 필요가 없는 상황이 된 지 꽤 됐다는 게 좀 의외였다. 이런 사소한 변화가 체감을 크게 바꾼다 전입신고 하나를 온라인으로 했을 뿐인데, 이사가 훨씬 덜 피곤 하게 느껴졌다. 행정 하나 덜 하니까 정신적인 부담이 확 줄었다. 이런 작은 편의들이 쌓이면 삶이 조금 덜 거칠어지는 느낌이 든다. 크게 바뀐 건 없는데, 하루가 조금 더 부드러워진 느낌에 가깝다. 그래서 나는 이제 웬만한 건 먼저 온라인부터 찾아본다 이번 일을 겪고 나서 습관이 하나 바뀌었다. 뭔가 하려고 하면 “ 어디 가야 하지? ”부터 떠올리는 게 아니라, “ 이거 온라인으로 되나? ”부터 찾아본다. 생각보다 많은 게 이미 온라인으로 된다. 우리가 불편하다고 느끼는 것 중 일부는, 제도가 안 바뀐 게 아니라 우리가 업데이트가 안 된 경우일지도...

요즘 부동산 기사들을 보다 보면 “ 계속되는 규제 정책 때문에 무주택자만 잡는다 ”는 표현이 자주 보인다. 그리고 거의 빠지지 않고 따라붙는 해법이 있다. “ 실수요자 보호를 강화해야 한다 ”는 말이다. 그런데 이 말을 볼 때마다 나는 고개가 끄덕여지기보다는, 오히려 더 헷갈린다. 과연 지금 시장에서 정말 보호받아야 할 대상 은 누구이고, 무엇을 보호 해야 하는 걸까 하는 생각이 먼저 들기 때문이다. 집이 없어서 못 사는 걸까, 조건이 안 맞아서 안 사는 걸까 내가 느끼기에 요즘 시장에서 사람들이 집을 안 사는 가장 큰 이유는 “집이 없어서”라기보다는 “ 살고 싶은 집이 없어서 ”에 더 가깝다. 직장과의 거리 , 교통 , 생활 인프라 , 학군 같은 요소들이 맞지 않으면, 가격이 상대적으로 낮아도 선뜻 들어가기가 쉽지 않다. 그래서 상대적으로 입지가 떨어지는 주택들은 자산 가치가 낮아 보이고, 거래도 잘 안 된다. 하지만 그게 쓸모없는 집이라는 뜻은 아니다. 누군가에게는 충분히 거주 가능한 공간이고, 또 누군가에게는 임대 공급의 중요한 축이었다. 그 역할을 누가 해 왔는지 돌아보면 과거에는 이런 주택들을 다주택자들 이 매수해서 전월세로 공급하는 구조가 있었다. 덕분에 무주택자들은 굳이 무리해서 집을 사지 않아도, 필요한 기간만큼 살다가 직장 이동이나 상황 변화에 맞춰 이사를 할 수 있었다. 이 구조는 완벽하진 않았지만, 적어도 시장 안에서 “ 살 집 ”과 “ 살 사람 ”을 연결하는 기능은 하고 있었다. 그런데 지금은 이 연결 고리가 많이 끊어진 느낌이다. 아직도 미분양이 있다는 사실이 주는 힌트 지금도 준공 후 미분양 주택이 어느 정도 남아 있다는 걸 보면, 단순히 “집이 모자라서”만 문제가 생긴 건 아니라는 생각이 든다. 집은 있는데, 들어갈 사람이 없거나 , 들어가기엔 조건이 맞지 않는 경우 가 많다는 뜻이기도 하다. 그런데 정책은 이 미묘한 차이를 잘 반영하지 못하고, “ 집을 더 못 사게 만드는 쪽 ”으로만 계속 움직이고 있는 것...

요즘 전세값이 다시 오르면서 세입자들이 갱신청구권 을 많이 쓴다는 기사를 봤다. 절반 가까운 세입자가 계약을 연장했다는 식의 내용이었는데, 이걸 보면서 마음이 편해지기보다는 오히려 좀 불안해졌다. 정말 이게 최선의 선택일까 하는 생각 때문이다.   갱신은 편하지만, 그게 항상 안전한 건 아닐 수도 있다 갱신청구권은 분명히 세입자에게 중요한 안전장치다. 갑자기 전세금이 크게 오르거나, 집주인이 계약을 종료하겠다고 나오는 상황을 막아주는 역할을 한다. 단기적으로 보면 “ 일단 2년은 편하다 ”라는 장점이 있다. 그런데 문제는 그 2년이 그냥 흘러가는 시간이 아니라는 점이다. 주거 환경 , 공급 상황 , 금융 상황 은 계속 바뀐다. 특히 지금처럼 입주 물량이 줄어드는 국면에서는 이 2년이 나중에 훨씬 비싼 대가로 돌아올 수도 있다. 지금은 오히려 준비해야 할 구간처럼 보인다 내가 불안하게 느끼는 이유는 단순하다. 2026년 이후로 입주 물량이 줄어든다는 이야기가 계속 나오고 있고, 다주택자 정리도 어느 정도 끝나가면서 시장에 나오는 매물 자체가 줄어드는 분위기 다. 이런 상황에서 전세 수요는 줄기보다는 오히려 더 버텨야 하는 구조로 가고 있는 것처럼 보인다. 즉, 지금은 “ 피할 수 있는 상승을 피했다 ”기보다는 “ 상승을 잠시 미뤘다 ”에 더 가깝지 않나 싶다. 당장은 갱신으로 방어가 되지만, 2년 뒤에는 더 큰 폭으로 오르거나 선택지가 더 적어질 수도 있다. 갱신이 문제라기보다는, 준비 없는 갱신이 문제다 나는 갱신청구권 자체가 나쁘다고 생각하지는 않는다. 다만 “ 어차피 2년은 괜찮겠지 ”라는 마음으로 아무 준비 없이 시간을 보내는 게 더 위험하다고 느낀다. 그 2년 동안 할 수 있는 일은 많다. 자금 계획을 세우거나, 지역을 바꿀지 고민하거나, 매매로 넘어갈지 전세를 유지할지 방향을 정할 수도 있다. 그런데 그런 고민 없이 그냥 시간을 보내버리면, 2년 뒤에는 선택지가 더 줄어든 상태에서 더 나쁜 조건을 받아들여야 할 가능성이 ...

요즘 부동산 뉴스나 정책 발표를 보다 보면 “ 수도권에 내년에 25만 가구 공급 ”이라는 말을 자주 본다. 숫자만 보면 뭔가 숨통이 트일 것 같은데, 이상하게 나는 이 말이 전혀 안심이 되지 않는다. 오히려 “ 공급 ”이라는 단어가 너무 쉽게 쓰이고 있다는 느낌이 먼저 든다. 과거 수도권 공급이 지금보다 훨씬 많았던 시기와 비교하면, 이번 25만 가구 계획은 체감상 크게 줄어든 숫자처럼 느껴진다. 공급이라는 말이 실제 입주를 뜻하는 건 아닌 것 같다 우선 이 25만 가구가 당장 사람들이 들어가 살 수 있는 집은 아니라는 점부터 마음에 걸린다. 대부분은 사전청약 이거나 계획 발표 , 혹은 아직 착공도 안 된 단계 일 가능성이 크다. 말 그대로 “ 눈대중으로 찍어놓은 숫자 ”에 가깝다는 생각이 든다. 공급이라고 하면 보통 시장에서는 “집이 늘어난다 → 가격이 안정된다”라는 공식이 자동으로 떠오른다. 그런데 실제로는 집이 늘어나는 시점과, 정책이 발표되는 시점 사이에 아주 큰 시간 차이가 있다. 그 사이에 사람들의 기대 , 불안 , 투기 심리 같은 것들이 먼저 움직여 버린다. 계획은 계획이고, 실제 완공까지는 너무 오래 걸린다 더 현실적인 문제는 공기(공사 기간)다. 요즘 건설 현장 상황을 보면 예전처럼 2~3년 만에 뚝딱 완공 되는 경우가 많지 않다. 인건비 , 자재비 , 각종 인허가 문제 까지 겹치면서 공사는 점점 길어지고 있다. 그래서 “내년에 25만 가구”라는 말은 사실상 “ 4~5년 뒤 에나 일부 입주가 가능할 수도 있는 물량 ”이라는 뜻에 더 가깝다. 그 사이에 경제 상황이 바뀌고, 정권이 바뀌고, 정책 방향이 바뀌면 그 계획이 그대로 유지된다는 보장도 없다. 숫자는 커 보이는데, 체감은 전혀 다르다 정책 발표에서 나오는 숫자는 항상 크다. 10만, 20만, 25만… 듣기만 해도 엄청난 규모처럼 느껴진다. 그런데 막상 체감해 보면 “내가 살 집이 늘어났나?”라는 질문에는 선뜻 고개가 끄덕여지지 않는다. 특히 수도권에서 집을 구하는 ...

전 세계적으로 도시 고령화 가 가속화되고 있다. 서울은 물론 도쿄 , 파리 , 베를린 , 싱가포르 등 선진국 대도시들 역시 같은 문제에 직면해 있다. 그러나 어떤 도시는 고령화를 도시 쇠퇴의 신호로 보지 않고, 새로운 기회로 전환해 ' 고령친화도시(Age-Friendly City) '로 재탄생하고 있다. 본문에서는 도시 고령화의 도전과제를 정리하고, 이를 기회로 만든 해외 도시들의 구체적 사례를 통해 우리가 나아가야 할 방향을 살펴본다. 도시 고령화, 단순히 위기인가? 전통적으로 도시는 젊은 인구의 중심지 였다. 일자리 , 교육 , 문화 인프라 가 집중되면서 청년과 중장년층이 모여들었고, 도시는 역동적이 됐다. 그러나 이제는 상황이 달라졌다. 한국은 2025년이면 초고령사회( 65세 이상 인구 비중 20% 이상 )에 진입하고, 서울시 도 고령 인구 비중이 18% 를 넘었다. 도쿄는 이미 고령 인구 비중이 25%를 넘어섰고, 독일 베를린 은 2030년까지 고령자 인구가 전체의 30% 에 달할 것으로 예측된다. 이러한 도시 고령화는  ▲ 의료·복지 수요 증가   ▲ 고독사 문제  ▲ 소비력 약화  ▲ 노후 기반시설 부담 등의 문제로 인식된다.  하지만 반대로 보면, 고령 인구는  ▲ 새로운 주거 수요  ▲ 맞춤형 산업 성장  ▲ 공공일자리 창출  ▲ 사회적 경험 자산의 활용 기회 로 전환될 수 있다.  도시 고령화는 위기가 아니라 도시의 새로운 전환점 이 될 수 있다는 시각이 필요하다. WHO의 '고령친화도시' 개념이 바꾼 패러다임 2007년 세계보건기구(WHO)는 도시 고령화에 대응하기 위해 ‘ Age-Friendly Cities(고령친화도시) ’ 개념을 발표했다. 이 개념은 단순히 노인만 위한 도시가 아니라, 모든 세대가 안전하고 편리하게 공존할 수 있는 도시 환경을 설계하는 것을 목표로 한다. WHO는 고령친화도시의 8대 영역을 제시했다: 외부 환경 및...

최근 한 경제지의 칼럼이 논란이 되었다. 서울 도심의 아파트를 고령층이 다수 소유 하고 있기 때문에, 이들이 외곽으로 이주하고 주택을 매도해야 청년 세대가 진입할 수 있다는 주장이다. 해당 기사는 정책적으로 세제 혜택을 줄이고, 고령층에게 이주 유인을 주어야 서울이 ‘ 노인 도시 ’가 되는 것을 막을 수 있다고 강조한다. 그러나 이 주장은 상당히 일방적이고 위험한 접근이다. 본문에서는 이러한 주장에 내포된 문제점과 함께, 과거 귀농귀촌 정책의 실패 사례 , 대안적 시각으로서 주택연금의 역할 , 그리고 인도적인 도시 정책의 방향 을 다각도로 짚어본다. 서울, ‘노인만 남는 도시’가 문제인가? 최근 한 경제지 칼럼은 " 고령자의 주택 매도를 유도해야 서울이 노인 도시가 되는 걸 막을 수 있다 "고 주장했다. 해당 기사에서는 서울 아파트의 45.5% 가 60대 이상 고령층 소유 이고, 청년의 비중은 9.1%에 불과하다는 수치를 근거로 들며, 장기보유 공제 축소 , 양도세 인하 등으로 노인의 주택 매도를 촉진 해야 한다고 주장했다. 하지만 이 주장은 상당히 편협한 시각에서 출발한 것이며 세대 갈등의 요인이 될 수밖에 없는 주장이다. 단지 주택 보유 연령 비중만으로 ' 도시 기능이 마비된다 '고 보는 것은 지나친 일반화이며, 청년의 주거 문제 해결을 위해 특정 세대를 ‘ 내쫓아야 ’ 한다는 접근은 심각한 세대 갈등 을 부를 수 있다. 더욱이 ‘ 노인만 가득한 도시 ’라는 표현은 사회적으로도 문제적 시각 이다. 고령자는 도시 사회의 구성원이자, 다층적인 소비자이며, 복지 정책의 핵심 대상이다. 도시를 청년 중심으로만 설계하려는 시도는 자칫 복지국가 가 놓치지 말아야 할 공동체 철학 을 훼손할 위험이 있다. ‘고령자 매도 유도론’의 허점: 주거는 자산이자 생존의 기반이다 많은 고령자에게 ‘주택’은 단순한 재산이 아니다. 평생의 삶의 터전 이자, 은퇴 후에도 거주할 수 있는 유일한 공간 , 그리고 노후소득이 거의 없는 현실...

최근 일부 언론과 전문가들은 청년들이 집을 못 사는 이유로 고령자의 ‘ 주택 점유 ’를 지목하고 있다. “ 노인들이 도심의 집을 팔지 않으니 청년들이 진입하지 못한다 ”는 논리가 반복되고 있다. 과연 이것이 사실일까? 본 글에서는 통계와 제도를 바탕으로, 청년 주거난의 진짜 원인이 무엇인지, 그리고 누구를 향해 책임을 물어야 하는지 깊이 있게 분석한다. 청년 주거난의 현실: 서울은 더 이상 꿈의 무대가 아니다 청년 주거난은 더 이상 뉴스에서나 나오는 이야기가 아니다. 실제로 청년층(20~39세) 의 서울 정착률은 매년 감소하고 있으며, 통계청 ‘인구이동 조사’에 따르면 2025년 기준 서울에서 경기, 인천, 충청 등으로 이동하는 청년층 인구는 연간 18만 명 에 달한다. 이들은 단순히 지방으로 내려가는 것이 아니라, “ 서울에서 더는 살 수 없다 ”는 절망 속에서 선택하는 탈서울 이다. 청년층의 주거난은 크게 세 가지 문제로 나뉜다. 첫째, 높은 전·월세 수준 이다. 둘째, 청약 기회 는 사실상 1주택자 혹은 유주택 실수요자 위주로 짜여 있다. 셋째, 생애 최초 주택 구매를 위한 대출 문턱 이 너무 높다는 점이다. 2025년 서울 아파트 평균 매매가는 14억 원 이상. 청년층 평균 연봉이 3,200만 원 안팎인 상황에서, 자력으로 내 집 마련은 불가능에 가깝다. 그럼에도 불구하고 정부 정책은 청년이 ' 실거주 수요자 '라는 사실을 반영하지 못하고 있다. “고령자가 집을 팔지 않아서?” 근거 없는 주장 일부 언론에서는 서울 아파트의 45%가 60대 이상 고령자의 소유 라는 점을 들어, “ 이들이 주택을 매물로 내놓지 않기 때문에 청년층이 집을 못 산다 ”는 주장을 펼친다. 하지만 이 주장은 실제 부동산 시장의 구조를 단순화해 왜곡한 것이다. 먼저, 고령자 다수가 소유한 주택은 구도심이나 낙후 지역에 있는 경우가 많다. 청년층이 원하는 주택은 교통, 직장 접근성, 생활 인프라가 잘 갖춰진 ‘ 핵심 지역 신축 ’ 혹은 ‘ 준신축 ’...

2026년 수도권 아파트 시장은 공급과 수요의 균형이 무너질 수 있는 갈림길에 서 있다. 서울, 경기, 인천을 포함한 수도권은 대한민국 인구의 절반 이상이 거주 하는 중심축이지만, 현재 진행 중인 정비사업 지연 , 대출 규제 , 분양가 통제 등으로 인해 실질적인 입주물량 확보가 어려워지고 있다. 특히 서울은 과거 어느 시점보다 입주공백이 심각하며, 이는 인근 경기·인천 지역의 전세 수요를 자극하고 광역 교통망이 미치는 영향력을 더욱 키우고 있다. 수도권의 부동산 시장은 단순히 지역별로 분리하여 볼 수 있는 구조가 아니다. 통근 · 통학 , 투자심리 , 생활 인프라 등 다양한 요소가 서로 연결돼 있어 하나의 권역에서 입주공급이 줄어들면, 나머지 지역에 간접적인 영향을 준다. 이 글에서는 2026년 수도권 아파트 입주물량의 전체적인 변화와 세부 지역별 특성을 다각도로 분석하고, 향후 정책적 방향성을 함께 모색해본다. 수도권 전체 입주물량 변화 추이 및 수치화 2026년 수도권 전체 아파트 입주물량은 2025년 대비 약 41,000세대가 줄어든 126,500세대 로 예측 된다. 이는 최근 5년간 최저 수준이며, 실수요자들의 내 집 마련 전략에 큰 영향을 줄 수 있다. 입주물량이 줄어들면 자연스럽게 전세 공급이 부족 해지고, 전셋값 상승 → 갭투자 재활성화 → 매매가격 상승 의 구조가 반복될 수 있기 때문이다. 또한, 수도권 공급 감소는 ‘ 양극화 ’를 더욱 심화시키고 있다. 서울과 경기 외곽 지역은 입주물량 격차가 4배 이상 차이날 정도로 극심하며, 인프라가 우수한 핵심 입지는 입주가 거의 없는 반면, 교통이 불편하고 교육·의료시설이 부족한 외곽지는 수천 세대의 입주가 몰리는 불균형이 나타난다. 아래는 최근 5년 수도권 아파트 입주량 비교다. 연도 서울 경기 인천 수도권 전체 2022 42,800 158,400 23,500 224,7...

2026년 서울 부동산 시장은 유례없는 입주물량 부족 국면으로 진입하고 있다. 많은 사람들이 부동산 가격 안정화의 열쇠를 ' 공급 확대 '라고 단순히 생각하지만, 실제로 가격에 직접적인 영향을 미치는 요소는 '분양'이 아닌 ' 입주 '다. 입주가 이루어져야만 실수요가 해소되고, 실제 이주가 발생하며 지역 내 주택 순환이 이뤄진다. 그런 의미에서 내년도 서울 자치구의 입주물량 ' 제로(0) ' 현상은 단순한 통계상의 변화가 아닌, 서울 집값 불안의 전조로 봐야 한다. 서울 입주물량 격감 현실: 숫자로 드러난 공급 붕괴 서울의 2026년 아파트 입주 예정 물량은 전년도 대비 48% 감소 할 것으로 예상된다. 2025년에는 약 3만 세대 가 입주 했지만, 2026년에는 1만 6천 세대 수준 으로 줄어들 전망이다. 특히 관악구 , 성동구 , 용산구 , 종로구 , 중랑구 , 광진구는 내년 입주 예정 물량이 0세대 로, 해당 자치구에서는 신규 공급이 완전히 끊기는 것이다. 이는 단순한 주택 공급의 문제를 넘어, 지역 내 이동 수요를 전혀 수용할 수 없다는 것 을 의미한다. 자치구 간 입주 격차도 심화되고 있다. 서초구는 방배5구역 과 반포3주구 재건축을 통해 5천 세대 이상 이 입주하지만, 중랑구나 종로구는 단 한 세대도 입주하지 않는다. 이처럼 입주물량의 집중 현상은 지역 간 가격 양극화 를 더욱 부추길 수 있다. 동대문구 의 경우도 2025년 9,500세대 에서 2026년 837세대 로 90% 이상 입주물량이 급감 했으며, 강남구 역시 1,962세대 에서 349세대 로 줄었다. 성북구 는 3,031세대 에서 199세대 로 격감 했고, 광진구 도 1,191세대 에서 215세대 로 축소 되었다. 정비사업의 진행 속도, 분양일정, 대출 규제, 조합원 갈등 등의 다양한 요인이 입주 지연의 원인으로 지목된다. 그러나 핵심은 분양보다 중요한 입주가 정체되고 있다는 점이다. 실질적인 공급은 입주...

전세시장을 보호한다던 2+2 임대차법은 오히려 무주택자들의 주거 사다리를 무너뜨리고 있다. 임대사업자 이탈 , 학군지 공급 부족 , 월세 전환 가속 이 겹쳐 실수요자의 주거 불안정이 심화되고 있다. 2+2 임대차법이 모든 세입자를 보호하지 못하는 이유 2020년 도입된 2+2 임대차법은 계약갱신청구권을 통해 기존 세입자의 주거 안정 을 도모했지만, 그 보호 범위는 제한적이었다. 새로운 주거를 구해야 하는 청년층 , 신혼부부 , 지방에서 수도권으로 이동하는 직장인 등 매년 수십만 명에 달하는 신규 무주택자들은 이 제도의 수혜 대상이 아니다. 통계청의 2024년 ‘가구 동향조사’에 따르면, 해마다 30만 명 이상 의 신규 가구가 전월세 시장에 진입 하고 있다. 이들은 전세가 급등한 시장에서 가격 협상력도 낮고, 2+2의 보호도 받지 못해 가장 큰 부담을 지고 있다. 또한 기존 세입자들도 4년 계약 종료 이후 시장에 재진입 하게 되며, 그동안 오른 전세나 월세를 그대로 부담해야 한다. 2024~2025년은 2020년 첫 도입된 임대차법의 갱신 만료 시점으로, 수백만 명의 세입자들이 기존보다 수백만 원에서 수천만 원 오른 임대료를 감당해야 한다. 게다가 임대인들은 갱신 기간 종료를 전후해 보증금 회수의 어려움, 이자 부담 등을 이유로 전세를 월세로 돌리는 경우가 증가하고 있다. 결국, 2+2 임대차법은 보호받는 집단은 점점 줄어들고, 보호받지 못하는 집단은 급속히 늘어나는 구조로 전환되고 있다. 시장은 새로운 국면에 접어들었으며, 임대 정책은 전면적인 수정 과 재설계가 필요 한 시점이다. 학군지 전세 폭등의 근본 원인은 공급 붕괴에 있다 서울 서초구 ‘ 메이플자이 ’ 전용 84㎡의 전세가가 4개월 만에 5억 원 상승 한 사례는 지금의 시장 현실을 압축적으로 보여준다. 이러한 학군지 전세 폭등 현상은 단순한 수요 증가 때문이 아니라, 공급이 급격히 줄어든 구조적 요인에서 비롯됐다. 2010년대 후반부터 학군지에는 8년 이상 임대를 조건 으로...

임대차 3법 시행 4년 , 전세가격 폭등 과 월세 전환 이 일어난 진짜 원인은 무엇일까? 전세 공급 붕괴 , 다주택자 규제 , 보증보험 제한 등 구조적 분석을 통해 무주택자에게 전가된 시장 현실을 진단한다. 들어가며: 한국 전월세 시장의 가장 큰 오해 대한민국 부동산 시장 논의에서 반복되는 오해가 있다. 전세난이 심각해지고 월세가 폭등하면 사람들은 늘 똑같은 질문을 던진다. “ 전세 수요가 늘어서 전세난이다.”    “ 매매를 못하니까 사람들이 전세로 몰리는 것이다. ”   “ 집값 때문이고, 투기 세력 때문이며, 심리 요인 때문이다. ” 그러나 지난 4년간 시장에서 벌어진 모든 변화를 관찰하면, 전세난의 진짜 원인은 수요가 아니다. 수요는 늘 존재해왔고 앞으로도 존재할 것이다. 정답은 공급 붕괴 다. 1부. 임대차법 이후 벌어진 핵심 시장 변화 2020년 이후 전세시장은 완전히 다른 세계가 되었다 임대차 3법은 기존 임차인을 보호하는 정책이었다. 2년 계약을 4년으로 연장 하고, 임대료는 5% 상한 으로 제한되었다. 이로 인해 재계약자 보호 는 강화됐지만, 신규 계약의 가격 왜곡 과 매물 회전율 감소 로 전세가격이 급등 하기 시작했다. KB부동산에 따르면 서울 전세가는 2020~2024 사이 약 41% 상승 했다. 기존 세입자 보호가 새로운 세입자를 파탄냈다 ‘2+2’ 제도는 기존 임차인에게만 유리 한 구조를 만들었고, 이로 인해 신규 세입자는 전세 입주를 위해 과도한 보증금을 부담해야 했다. 결과적으로 청년 · 신혼부부 등 새로 시장에 진입하는 수요자들이 피해 를 입었다. 임대료 5% 상한제가 만든 ‘전세폭탄’ 임대인은 “ 이번에 못 올리면 4년 동안 못 올린다 ”는 심리로 신규 전세가격을 최대치 로 올렸고, 이로 인해 강남 3구는 전세가 3억~5억 원씩 급등 했다. 2부. 공급 붕괴 분석 다주택자 규제가 전세 공급을 완전히 파괴했다 ...

장기임대사업자의 이탈 , 임대차 3법 종료 , 공공임대 공급 지연 속에서 전월세 시장의 구조가 급변하고 있다. 2026년을 기점으로 전세에서 월세로의 폭등 전환 이 현실화될 전망이며, 특히 학군지 중심으로 가격 경쟁이 극심해질 것으로 보인다. 1. 2+2 계약갱신청구권 종료, 월세 대란의 시계는 이미 작동 중 2020년 7월 도입된 임대차 3법의 핵심 중 하나였던 계약갱신청구권은 세입자 보호를 목표로 설계되었다. 그러나 그 보호 장치가 만든 ‘ 시차 폭탄 ’이 2026년부터 본격적으로 터지기 시작한다. 계약갱신청구권은 한 번의 2년 연장만 을 허용하기 때문에, 처음 계약한 세입자들은 최대 4년 거주 후 이사 를 하거나 새로운 계약을 체결해야 한다. 이 법이 시행된 2020년 7~8월 체결된 첫 계약들은 2024년 하반기부터 차례대로 종료 되고 있으며, 가장 대규모로 몰리는 시점은 2026년 상반기 다. 2020년부터 2021년까지 갱신된 계약들이 2022년~2023년에 마무리되는 구조이므로, 계약 종료 수요는 앞으로 매년 수십만 건씩 증가할 것으로 예상된다. 서울시 주택정책연구센터에 따르면 2026년 상반기 계약종료 가구 수는 최소 45만 건 으로 추산 되며, 이는 사상 최대 규모의 갱신 종료 물량 이다. 문제는 이들이 재계약을 시도할 때, 더는 ‘ 억눌린 가격 ’이 아니라 시세 반영된 전월세 가격을 만나야 한다는 점이다. 특히 전세 매물이 부족한 상황에서 이 수요가 월세로 전환될 경우, 수요는 폭증하고 공급은 고갈된 상황이 겹쳐지며, 전례 없는 월세 상승 을 야기할 수 있다. 2. 학군지 전세 폭등, 장기임대사업자 시대의 종말이 원인 전세시장의 안정성을 지탱해온 큰 축 중 하나는 장기임대사업자 제도 였다. 특히 서초구 , 강남구 , 송파구 , 노원구 등 학군 중심 지역에 다수의 임대사업자들이 몰려 있었다. 이들은 장기임대 혜택을 받기 위해 전세 임대를 우선으로 운영 했으며, 학군지의 전세가격을 일정 부분 조절하는 효과가 있었다. ...

공공주택 공급 확대가 부딪히고 있는 현실적 장벽, 공사비 급등 과 가구수 감소 의 모순, LH 재무 악화 및 공공개발 방식 의 한계를 분석하며, 효율적인 주택 공급을 위한 민간 협업의 중요성을 강조합니다. 1. 숫자로 드러나는 공공주택 공급 위기 최근 경기도 성남시 복정 공공주택지구 C1 블록 에서 벌어진 상황은 지금의 공공주택 사업 구조적 문제를 여실히 보여준다. 2021년 기준 이 사업은 청년·신혼부부 대상 행복주택 296가구 를 공급 하는 계획이었다. 하지만 2025년 들어 사업비는 982억 원에서 1178억 원으로 20% 이상 증가 한 반면, 공급 가구 수는 272가구로 24가구 줄었다 . 즉, 공급은 줄고, 비용은 늘었다. 단순한 공정 지연 문제가 아니다. 실제로 1가구당 평균 건설비 는 2021년 3.31억 원에서 2025년 4.33억 원으로 1억 원 이상 증가 한 것으로 나타났다. 이 같은 추세는 다른 지역 공공주택 사업에서도 반복되고 있다. 인천 영종 A24 블록 은 638가구에서 641가구로 소폭 증가했지만 사업비는 1702억 원에서 3757억 원으로 두 배 이상 증가 했다. 이는 단지 공사비 상승의 문제가 아니라, 공공주택 공급 시스템 자체의 비효율성과 재무 리스크가 누적되고 있다는 사실을 시사한다. 2. 인건비·자재비 급등이 주택 공급의 발목을 잡다 한국건설산업연구원 자료에 따르면, 2014년부터 2024년까지 건설 인건비는 평균 52.8% 상승 했다. 특히 최근 3년간은 러시아-우크라이나 전쟁, 글로벌 공급망 충격 등으로 인해 자재 수급이 불안정해졌고, 인건비도 연간 7% 이상 오르는 폭등세를 보였다. 자재비 역시 마찬가지다. 철근, 시멘트, PVC, 알루미늄 등 주요 자재의 가격은 지난 5년간 30~80% 이상 상승 했다. 국토교통부와 한국부동산원이 공동 발표한 2024년 자재비 통계에 따르면, 철근은 톤당 72만 원에서 132만 원으로, 시멘트는 1톤당 7.8만 원에서 14.2만 원으로 상승했다....

전세 붕괴의 진짜 원인은 수요가 아니라 공급 붕괴 다. 문재인 정부 의 다주택자 규제 와 윤석열 정부 의 보증보험 제한 정책 , 임대차 3법이 다주택자 시장 철수를 유발했고 무주택자의 전월세 부담을 폭등시켰다. 한국 임대시장의 구조적 실패를 공급자 관점에서 해석한다. 전세 시장의 핵심 문제는 수요가 아니라 공급 붕괴다 현재 한국 부동산 전월세 시장에서 가장 심각한 구조적 문제는 수요가 아니다. 수요는 항상 존재해왔다. 대한민국은 해마다 32만~38만 가구 가 새롭게 형성 되는 국가다(통계청 가구동향조사 2024). 혼인율 감소와 1인가구 증가가 수요를 확대시키고 있어, 전월세 가구는 줄어들 수가 없다. 한국 전세시장은 오랫동안 높은 공급 기반 위 에서 유지되었다. 전세 공급자는 다주택자였으며, 보증금을 이용한 자본조달 구조가 전세 시장을 지탱했다. 전세제도가 세계적으로 희귀한데 안정적이었던 이유는 공급자가 다수 존재했기 때문이다. 전세공급 구조는 ‘ 보증금 → 매입 → 보증금 회전 → 공급 ’ 이라는 순환에서 작동해왔다. 이 과정에서 가장 큰 주체였던 다주택자가 빠져나가자 전세시장의 기반이 사라졌다. 국토연보 2017에 따르면 전월세 물량 중 72~74% 가 다주택 소유 주택이었다. 그러나 최근 3년간 다주택자의 시장 존재 비율은 절반 이하로 떨어졌다. 이탈의 원인은 과세 부담 과 금융 규제 이며, 이 손실은 임차인에게 전가되고 있다. 결론적으로 전세 가격 폭등 원인은 수요가 아니라 공급자 기반 초토화이며, 무주택자는 피해자로 남았다. 문재인 정부의 다주택자 중과정책이 공급붕괴를 촉발했다 문재인 정부는 다주택자를 투기세력 으로 규정하고, 집중적으로 정책을 집행했다. 취득세 , 종부세 , 양도세 가 폭등하면서 다주택자는 시장에 남는 것보다 떠나는 것이 합리적 상황이 되었다. 정부는 임대사업자 등록제도 사실상 폐지 했고, 등록 임대주택 수는 2019년 166만호 에서 2024년 88만호 로 감소했다(국토부 등록 ...