등록임대 말소 후 갱신권 문제 (계약갱신청구권, 세금부담, 매물처분)

등록임대사업자 제도의 의무임대기간이 종료되면서 주택 처분을 원하는 임대사업자들이 계약갱신청구권 규정으로 인해 매물을 팔지 못하고 세금 부담만 증가하는 상황에 직면하고 있습니다. 2027년과 2028년 사이 서울에서만 1만4천여 가구의 등록임대 말소가 예정되어 있지만, 의무임대기간 중 계약 연장과 이후 갱신권 행사가 겹치면서 최장 4년까지 매물 출회가 지연될 수 있습니다. 이재명 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점과 맞물려 임대사업자들의 고충이 깊어지고 있습니다.

계약갱신청구권으로 인한 매물 처분 장기화

민간임대주택에 관한 특별법에 따르면 등록임대사업자는 의무임대기간 동안 세입자의 계약 연장 요청을 거절할 수 없습니다. 대전 서구의 A씨 사례처럼 2026년 6월 등록임대 말소를 앞두고 있어도 세입자가 계약 연장을 요구하면 의무적으로 수용해야 하는 상황입니다. 더 큰 문제는 등록임대가 말소된 이후에도 주택임대차보호법에 따라 세입자가 한 차례 더 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 점입니다.

이러한 구조로 인해 의무임대기간 종료 직전에 2년 계약을 연장한 세입자가 등록임대 말소 후 다시 2년 갱신권을 행사하면 임대사업자는 최장 4년까지 주택을 처분하지 못하게 됩니다. 노원구의 B씨는 2027년 10월 등록임대 말소를 앞두고 있지만, 같은 해 6월 계약 만기 세입자가 연장을 요구할 경우 2029년까지, 갱신권까지 행사하면 2031년까지 매물을 보유해야 하는 상황에 놓여 있습니다.

문제는 이러한 법적 구조가 문재인 정부 시절 압도적인 여당 의석수를 앞세워 추진한 임대차 3법의 결과물이라는 점입니다. 당시 세입자 보호를 명목으로 강화된 계약갱신청구권이 현재 이재명 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 정책 종료와 맞물리면서 임대사업자들의 발목을 잡고 있습니다. 양도세 중과를 피하기 위해서는 지금 시점에 매도를 완료해야 하는데, 임차인의 퇴거 확약서 없이는 거래 자체가 불가능한 상황입니다.

시점	계약 상태	매물 처분 가능 여부
의무임대기간 중	계약 연장 거절 불가	불가능
등록임대 말소 직후	갱신권 1회 행사 가능	제한적
갱신권 행사 후	최장 4년 계약 지속	사실상 불가능

정부는 무주택자들이 세입자가 있는 물건을 매수할 경우 실거주 의무를 2028년 2월까지 유예해주는 카드를 내놓았지만, 이는 매도인 입장에서는 독약과 같습니다. 매도인은 어떻게든 임차인을 설득해 퇴거 확약서를 받아야 하고, 이 과정에서 이사비 등 별도 비용을 지급해야 하는 경우가 많기 때문입니다. 최근 임차인들의 이사비 요구가 증가하는 추세인데, 이러한 불로소득에 대해 소득세를 부과하지 않는다는 점도 형평성 논란을 야기하고 있습니다.

세금부담 증가와 매물 가치 하락의 이중고

등록임대사업자는 의무임대기간 동안 종합부동산세 합산 배제와 재산세 감면 혜택을 받지만, 등록임대가 말소되면 모든 세제 혜택이 종료됩니다. 경기 하남의 D씨는 의무임대기간이 종료된 후에도 전세 계약이 지속되면서 종부세 합산배제 혜택이 사라진 상황입니다. 은퇴 후 별다른 소득이 없는 상황에서 세금 부담이 급증하자 막막함을 호소하고 있습니다.

더욱이 등록임대 물건은 연 5% 이상 임대료를 올릴 수 없어 주변 시세보다 보증금이 낮게 형성되어 있습니다. 중랑구의 C씨는 의무임대기간이 끝나고 세입자 계약도 4월에 만료되어 매물을 내놓으려 했지만, 주변보다 전세가가 1억원이나 낮아 매수자 입장에서 자금 부담이 커 매도가 쉽지 않다고 토로했습니다. 임대료 상한제로 인해 시세보다 낮은 보증금이 책정되면서 매수자들의 관심도 떨어지고, 결국 임대사업자는 매물을 싸게 처분하거나 시장에서 철회하는 선택지만 남게 됩니다.

이러한 상황은 임대사업자뿐만 아니라 세입자에게도 장기적으로 불리한 결과를 초래할 수 있습니다. 단기적으로는 세입자들이 계약갱신청구권을 통해 거주 안정성을 확보할 수 있어 보이지만, 장기적으로 임대사업자들이 시장에서 이탈하면 임대주택 공급이 줄어들게 됩니다. 다주택자나 집주인이 사라진다면 세입자들은 낙후된 공공임대주택에 거주하거나, 한 달 급여의 40% 정도를 주거비로 지출해야 하는 월세 시대에 직면할 수밖에 없습니다.

토지거래허가구역이 아닌 지역은 거래 절차 측면에서 다소 나은 편이지만, 양도세 중과 유예 측면에서는 동일한 압박을 받고 있습니다. 이재명 대통령은 마지막 기회라며 다주택자들에게 매물 출회를 압박하고 있지만, 현실적으로 자산을 보유한 다주택자를 완벽하게 제압할 방법은 토지공개념 도입 외에는 없으며, 이는 헌법의 근간을 부정하는 것이기에 실현 불가능합니다. 결국 남은 수단은 보유세 인상인데, 이는 노무현 정부와 문재인 정부 시절 경험했듯이 집주인이 아닌 세입자에게 전가되는 구조입니다.

제도 개선 필요성과 정책 방향

전문가들은 임대사업자 매물이 매매 시장에 원활히 나오기 위해서는 계약갱신청구권 규정의 손질이 필요하다고 지적합니다. 대한주택임대인협회에 따르면 2027년과 2028년에 등록말소를 앞둔 서울 아파트는 총 1만4861가구입니다. 이들 매물에 거주하는 세입자가 의무임대기간 종료 전에 계약을 연장하고 추후 갱신권까지 행사할 경우 장기간 시장에 나오지 못하는 상황이 발생합니다.

송승현 도시와경제 대표는 등록임대 종료 이후에도 계약 연장을 수용해야 하는 구조가 매물 출회를 막는 요인으로 작용한다고 진단했습니다. 그는 의무임대기간 동안 계약갱신청구권을 소진하도록 하거나, 의무임대기간 내 갱신된 계약에 대해서는 등록임대 종료 이후 추가 갱신을 제한하는 예외 규정이 필요하다고 제안했습니다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장도 최소한 기존 임대차계약이 종료되는 시점까지는 임대사업자에 대한 세제 혜택을 유지하거나, 의무임대 기간에 갱신된 계약에 대해서는 계약갱신청구권 적용을 예외로 하는 제도 보완이 필요하다고 강조했습니다. 현행 제도에서는 등록임대 말소와 동시에 모든 세제 혜택이 중단되면서 임대사업자들이 계약 기간 동안 과도한 세금 부담을 떠안게 되는 구조적 문제가 있기 때문입니다.

제도 개선 방안	주요 내용	기대 효과
갱신권 소진 의무화	의무임대기간 중 갱신권 행사	말소 후 즉시 매물 처분 가능
추가 갱신 제한	의무기간 내 갱신 시 말소 후 재갱신 불가	매물 출회 기간 단축
세제 혜택 연장	기존 계약 종료까지 세제 혜택 유지	임대사업자 세금 부담 완화

그러나 국토부는 현재 구체적인 제도 개선을 검토하고 있지 않은 상황입니다. 국토부 관계자는 임대사업자들의 취지는 인식하고 있지만, 구체적으로 제도 개선을 검토하는 단계는 아니라고 밝혔습니다. 이는 세입자 보호와 임대사업자의 재산권 사이에서 정책 균형점을 찾지 못하고 있음을 보여줍니다. 보유세 폭탄을 다시 꺼내든다면 노무현 정부와 문재인 정부 시절처럼 결국 세입자에게 비용이 전가되어 민심만 역행할 가능성이 높습니다.

등록임대사업자 제도의 의무임대기간 종료와 계약갱신청구권의 충돌은 단순한 제도적 미비가 아니라 임대차 시장 전반의 구조적 문제를 드러내고 있습니다. 2027년과 2028년 사이 1만4천여 가구의 등록임대 말소가 예정되어 있지만, 현행 규정으로는 이들 매물이 시장에 원활히 공급되기 어려운 상황입니다. 임대사업자들은 양도세 중과를 피하기 위해 매물을 처분하고 싶어도 세입자의 계약갱신청구권으로 인해 최장 4년까지 발이 묶이고, 그 기간 동안 세제 혜택은 사라진 채 세금 부담만 떠안게 됩니다. 정부는 세입자 보호와 임대사업자의 재산권 행사 사이에서 균형 잡힌 제도 개선을 서둘러야 하며, 그렇지 않으면 장기적으로 임대주택 공급 감소와 월세 시대 가속화라는 부작용을 피하기 어려울 것입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 등록임대 말소 후에도 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 의무임대기간 중 계약을 연장한 세입자라도 등록임대 말소 후 주택임대차보호법에 따라 한 차례 더 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이로 인해 임대사업자는 최장 4년까지 매물 처분이 지연될 수 있습니다.

Q. 등록임대가 말소되면 세제 혜택도 즉시 사라지나요?

A. 네, 등록임대가 말소되는 즉시 종합부동산세 합산 배제와 재산세 감면 등 모든 세제 혜택이 종료됩니다. 따라서 계약이 지속되는 동안에도 임대사업자는 세금을 전액 부담해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

Q. 세입자가 있는 등록임대 매물을 매수하면 실거주 의무가 면제되나요?

A. 정부는 수도권 규제지역에서 2028년 2월까지 한시적으로 실거주 의무를 유예해주고 있습니다. 그러나 매도인 입장에서는 임차인의 퇴거 확약서가 없으면 거래가 어렵고, 매수자도 시세보다 낮은 보증금으로 인해 자금 부담이 커 실질적인 거래는 제한적입니다.

Q. 의무임대기간 중 세입자의 계약 연장 요구를 거절할 수 있나요?

A. 아니요, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록임대사업자는 의무임대기간 동안 세입자에게 중대한 하자가 없는 한 계약 연장 요청을 거절할 수 없습니다. 이는 세입자 보호를 위한 강제 규정입니다.

Q. 등록임대 매물이 시세보다 보증금이 낮은 이유는 무엇인가요?

A. 등록임대사업자는 연 5% 이상 임대료를 올릴 수 없는 임대료 상한제가 적용되기 때문입니다. 이로 인해 주변 시세보다 보증금이 1억원 이상 낮게 형성되는 경우가 많아 매수자 입장에서는 자금 부담이 커지고, 결과적으로 거래가 어려워집니다.

--- [출처] "팔지도 못하고 세금만"…갱신권 청구에 발묶인 임대사업자[부동산AtoZ] / 아시아경제: https://n.news.naver.com/article/277/0005722098