서울 전세난 심화 (등록민간임대, 양도세중과, 입주물량)

2026년 서울 아파트 전세 시장이 급격히 위축되고 있습니다. 1년 사이 전세 매물이 31% 급감하면서 서민들의 주거비 부담이 커지고 있는 상황입니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 3중 규제 강화로 전세 공급이 줄어든 가운데, 정부의 등록민간임대주택 제도 개선 움직임까지 더해지면서 전세난이 더욱 심화될 것이라는 우려가 나오고 있습니다.

서울 전세 매물 급감과 강남 3구 쏠림 현상

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 2026년 2월 12일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만422건으로 집계되었습니다. 이는 지난해 같은 시점의 2만9461건보다 30.7% 감소한 수치입니다. 지난해부터 이어진 고강도 규제로 갭투자가 어려워진 데다 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구의 3중 규제로 묶이면서 실거주 의무가 부여된 것이 주요 원인으로 분석됩니다.

자치구별로 살펴보면 25개 구 가운데 22개 구에서 전세 매물이 감소했습니다. 성북구는 1302건에서 122건으로, 관악구는 762건에서 176건으로, 동대문구는 1550건에서 435건으로 급격히 줄어들었습니다. 반면 매물이 늘어난 곳은 송파구(2295건→3760건), 서초구(3189건→3731건), 강남구(5297건→5552건) 등 강남 3구가 전부였습니다. 이는 전세 시장이 강남 3구로 극도로 편중되는 현상을 보여주고 있습니다. 강남 3구에 전세물량이 늘어난 이유에는 입주 물량이 뒤를 받쳐주었기 때문입니다.

그런데 서울 동대문구 답십리동의 한 공인중개사무소 대표는 "전세 매물보다 매매 매물을 찾아보기가 훨씬 더 쉽다"며 "현재 겹겹이 규제로 전세 매물이 공급될 수 없는 구조"라고 전했습니다. 실제로 답십리 래미안위브 59㎡의 경우 지난해 신규 계약 당시 5억원 중반에서 6억원 초반대를 형성했던 보증금이 최근 매물 부족 여파로 7억2000만 원까지 거래되었다고 합니다. 이는 1년 사이 약 20% 가까이 상승한 것으로, 전세 물량 부족이 가격 급등으로 직결되고 있음을 보여줍니다.

구분	2025년 2월	2026년 2월	증감률
서울 전체	29,461건	20,422건	-30.7%
성북구	1,302건	122건	-90.6%
관악구	762건	176건	-76.9%
강남구	5,297건	5,552건	+4.8%

등록민간임대주택 제도 개선과 서민 주거 안정성 위협

이재명 대통령은 최근 등록임대주택의 의무 임대기간이 종료된 뒤에도 양도세 중과를 적용하지 않는 현행 제도를 문제로 지적했습니다. 대통령은 "100년이든 1000년이든 중과하지 않으면 당시 매입자 중 300~500채를 보유한 사례도 있는데, 20년 뒤 매도하더라도 양도세 중과 없이 처분할 수 있는 구조는 바람직하지 않다"고 제도 개선 필요성을 시사했습니다. 지난 9일에도 엑스(X, 옛 트위터)에서 "일정 기간의 처분 기회는 줘야겠지만 임대 기간 종료 후 등록임대주택에 대한 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하지 않겠느냐"고 밝혔습니다.

그러나 이러한 정책 방향에 대해 우려의 목소리가 높습니다. 등록민간임대 물량은 전월세 시장에 비교적 안정적으로 물량을 공급해왔고, 임대료 인상률 5% 제한 의무를 통해 임대료 급등을 억제하는 안전판 역할을 해왔기 때문입니다. 시장에서는 임대사업자에 대한 혜택을 축소할 경우 전월세 물량 공급이 위축되고 가격 변동성이 커질 수 있다는 분석이 나오고 있습니다.

특히 대통령이 언급한 300~500채 보유 사례는 다주택자가 아니라 법인격인 건설사나 법인 물건들입니다. 그 대표주자가 바로 LH입니다. LH 물량은 매도 압박을 하지 않으면서 민간 법인 물건들까지 매도하라고 압박하면, 자금 여력이 되는 사람은 매수해서 살 수 있지만 그렇지 않은 서민들은 결국 쫓겨날 수밖에 없는 상황이 됩니다. 다주택자들 입장에서는 매도해도 그만이지만, 그렇게 되면 그곳에 살던 사람들은 저렴한 전세를 찾기 위해 서울 외곽을 넘어 경기, 인천 지역으로 이동할 수밖에 없습니다.

이는 경기, 인천 지역까지 부동산 시장을 과열시키는 결과를 낳을 것입니다. 말 그대로 서민들의 숨통을 졸라매는 정책이 될 수 있다는 비판이 제기되는 이유입니다. 주거 시장의 안정이야말로 서민 생활 안정의 핵심인데, 근시안적인 정책으로 오히려 시장을 교란시키고 있다는 지적입니다.

양도세 중과 재개와 입주 물량 감소의 이중 악재

다주택자 양도세 중과 재개까지 더해지면 전세 매물이 더 빠르게 사라질 것으로 전망됩니다. 전세계약이 끝나는 매물은 임차시장에 다시 나오기보다 매매시장으로 이동할 가능성이 높기 때문입니다. 설령 임차 중인 집주인이 당장 팔 생각이 없더라도 세입자들의 계약갱신청구권 사용이 늘어나고 있습니다. 갱신이 늘면 시장에 새로 풀리는 유통 전세가 줄고, 전세난은 더 빠르게 체감될 수 있습니다.

집주인들도 각종 규제를 받는 전세보다는 월세 선호가 짙어지고 있습니다. 국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 지난해 12월 한 달간 월세 거래량(보증부 월세, 반전세 등 포함)은 16만6895건으로 전월보다 26.1%, 전년 동월보다는 26.5% 늘었습니다. 연간 기준으로도 월세 거래 비중은 1~12월 누계 63.0%를 기록해 2021년 43.5%, 2022년 52.0%, 2023년 54.9%, 2024년 57.6%에 이어 최근 5년 연속 상승 흐름을 이어갔습니다.

전세 시장에서는 입주 물량 감소와 정비사업 이주 수요라는 추가 악재도 대기 중입니다. 부동산 플랫폼 직방이 2026년 전국 입주 물량을 예상한 결과, 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로 지난해 3만1856가구보다 48% 급감합니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "올해 관리처분인가까지 마치고 이주를 앞둔 서울 정비사업장도 43곳에 이른다"며 "이 곳의 이주 수요까지 겹치면 전세 수요가 더 급증할 수 있다"고 예상했습니다.

다만 전세 물량이 얼마나 줄어들지는 다주택자의 처분 수요 등에 따라 크게 달라질 것으로 보입니다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전세 유통 물량이 부족한 건 사실"이라면서도 "양도세 중과 시행 전 거래가 늘면 임차인들이 매수한 집으로 옮기고, 기존 거주지가 전세로 다시 나오면서 전세 총량이 유지될 가능성도 있어 감소 폭을 단정하기 어렵다"고 말했습니다. 그러나 전반적인 흐름은 전세난 심화로 향하고 있으며, 이는 서민들의 주거비 부담 증가로 직결될 것이 분명합니다.

결론적으로 현재 서울 전세 시장은 다층적인 규제와 정책 변화로 인해 심각한 위기 상황에 직면해 있습니다. 등록민간임대주택이라는 서민 주거의 안전판을 흔들고, 양도세 중과로 매물을 매매시장으로 몰아가며, 입주 물량마저 급감하는 상황에서 서민들의 주거 안정성은 크게 위협받고 있습니다. 정부는 단기적인 세수 확보나 부동산 시장 안정이라는 명분보다, 서민들이 실제로 살 곳을 찾을 수 있는지에 대한 근본적인 고민이 필요한 시점입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 서울 전세 매물이 급감한 가장 큰 원인은 무엇인가요?

A. 서울 전역과 경기도 12개 지역이 3중 규제(토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구)로 묶이면서 실거주 의무가 부여되고, 갭투자가 어려워진 것이 가장 큰 원인입니다. 이로 인해 1년 사이 전세 매물이 30.7% 감소했습니다.

Q. 등록민간임대주택 제도 개선이 서민에게 미치는 영향은 무엇인가요?

A. 등록민간임대주택은 임대료 인상률 5% 제한 의무를 통해 서민들에게 안정적인 주거를 제공해왔습니다. 제도 개선으로 임대사업자의 혜택이 축소되면 전월세 물량 공급이 위축되고, 서민들은 저렴한 전세를 찾기 위해 서울 외곽이나 경기, 인천 지역으로 밀려날 수 있습니다.

Q. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 얼마나 감소하나요?

A. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로 2025년 3만1856가구보다 48% 급감할 것으로 예상됩니다. 이는 전세 공급 부족을 더욱 심화시킬 것으로 전망됩니다.

Q. 월세 거래 비중이 증가하는 이유는 무엇인가요?

A. 집주인들이 각종 규제를 받는 전세보다 월세를 선호하기 때문입니다. 2025년 12월 월세 거래량은 전년 동월보다 26.5% 증가했으며, 2025년 연간 월세 거래 비중은 63.0%를 기록해 5년 연속 상승세를 이어가고 있습니다.

--- [출처] "급매만 늘면 뭐하나", '전세 품귀' 심화에 임대차 시장 '출렁' [부동산360] / 헤럴드경제: https://n.news.naver.com/article/016/0002600601