등록임대사업자 규제 논란 (양도세 중과, 매입임대 폐지, 서민 주거)

이재명 대통령이 이틀 연속 등록임대사업자 제도에 대한 규제 강화 의지를 밝히면서 부동산 시장에 새로운 파장이 예고되고 있습니다. 양도소득세 중과 면제와 매입임대 허용 여부를 문제 삼으며 다주택자 규제의 칼날을 임대사업자에게로 돌린 것입니다. 하지만 이러한 정책 방향이 오히려 서민 주거 안정을 위협할 수 있다는 우려가 업계와 임대사업자들 사이에서 제기되고 있습니다.

양도세 중과 면제 특혜 지적과 세제 혜택 재검토

이재명 대통령은 엑스(X·옛 트위터)를 통해 등록임대주택에 대한 세제 혜택을 강하게 비판했습니다. 서울시내 등록 임대주택 약 30만 가구 중 아파트 약 5만 가구가 취득세, 재산세, 종합부동산세 감면과 영구적 다주택 양도세 중과 제외라는 특혜를 받고 있다고 지적했습니다. 특히 의무임대기간이 종료된 후에도 다주택 양도세 중과 제외 특혜는 계속되는 점을 문제 삼았습니다.

이 대통령은 "임대기간 종료 후 등록임대주택에 대한 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하다"며 "의무임대기간과 일정한 양도세 중과 제외 기간이 지난 등록임대 다주택이 일반 다주택처럼 시장에 나오면 수십만 가구 공급 효과가 있다"고 주장했습니다. 이는 임대사업자들에게 제공되던 세제 혜택을 축소하거나 폐지하겠다는 의지로 해석됩니다.

등록임대사업자 제도는 문재인 정부 때인 2017년 활성화됐습니다. 청년 등 서민들에게 안정적으로 민간임대주택을 공급하기 위해 집주인들에게 의무 임대기간과 임대료 인상률 상한(5%) 등 규제를 가하는 대신, 양도소득세 중과 배제, 재산세·종합부동산세 감면 등 세제 혜택을 제공했습니다. 하지만 이 대통령은 이러한 보상 체계가 과도하다고 판단하고 있습니다.

구분	현행 혜택	이재명 대통령 지적 사항
양도세 중과	영구적 제외	일정 기간 후 폐지 또는 점차 축소
재산세·종부세	의무임대기간 중 감면	임대기간 종료 후 일반주택과 동일 적용
매입임대	비아파트 중심 허용	허용 여부 재검토 필요

다만 이 대통령도 급격한 변화가 가져올 부작용을 인식하고 있는 듯 "일정기간이 지난 후 없애거나 점차적으로 폐지하는 방안도 있다"며 "대상을 아파트로만 한정하자는 의견도 있다"고 부연했습니다. 이는 정책 시행 과정에서 단계적 접근을 고려하고 있음을 시사합니다.

매입임대 폐지 논란과 공급 효과에 대한 의문

이재명 대통령은 매입임대 방식 자체에도 문제를 제기했습니다. 전날인 8일 "임대용 주택을 건축했다면 몰라도 임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사모을 수 있다는 것도 이상하다"며 "한 사람이 수백 채씩 집을 사모으도록 허용하면 수만 채 집을 지어 공급한들 부족할 수밖에 없다"고 지적했습니다. 그러면서 "건설임대가 아닌 매입임대를 계속 허용할지 의견을 묻는다"고 덧붙였습니다.

하지만 이러한 지적에는 현실과 괴리된 부분이 있다는 반론이 제기되고 있습니다. 아파트 매입임대(임대기간 8년)는 이미 2020년 7·10 대책 때 단기임대(4년) 제도와 함께 폐지됐습니다. 현재 등록임대 대상은 주로 빌라, 다가구, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택입니다. 기존에 임대 등록된 아파트들도 의무임대기간이 경과하면 자동 등록말소되므로 2028년까지 순차적으로 시장에 나올 예정입니다.

사용자 비평에서 지적했듯이, 현실적으로 대한민국 수도권에서 아파트를 수백 채씩 매입할 수 있는 개인은 극히 드뭅니다. 대부분의 매입임대주택은 가치 상승력이 상대적으로 낮은 빌라나 다세대 주택, 오피스텔에 집중되어 있습니다. 따라서 임대사업자들의 물량이 시장에 쏟아진다고 해도 주택시장 안정화에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없습니다.

더욱이 건설임대를 통한 임대주택 공급은 개인으로서는 사실상 불가능하며, 공급까지 오랜 시간이 소요됩니다. 민간임대업계 한 관계자는 "건설형의 경우 부지를 매입해 개발해야 하는 만큼 공급 속도가 더딜 수밖에 없다"며 "노후화된 주택을 매입해 리모델링을 하는 등 빠르게 좋은 주택을 공급할 수 있는 방법도 있는데 이런 시장이 위축되고 있다"고 지적했습니다. 매입임대는 기존 주택을 활용해 빠르게 임대 주택을 공급할 수 있다는 장점이 있지만, 이를 투기 수단으로만 바라보는 시각이 우려스럽다는 것입니다.

서민 주거 안정 위협과 비아파트 임대시장 위축 우려

등록임대 제도 규제 강화가 가져올 가장 큰 우려는 서민 주거 안정의 붕괴입니다. 강희창 한국임대인연합회장은 "매입임대를 통해 등록되는 임대주택은 빌라, 다가구, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택이며 아파트는 등록 대상이 아니다"며 "비아파트 임대시장을 위축시키는 정책은 1인가구와 무주택 서민의 주거 선택지를 줄이고 월세 부담을 키우는 결과로 이어질 수밖에 없다"고 강하게 비판했습니다.

실제로 등록임대주택은 청년층과 저소득층이 주로 거주하는 비아파트 주택이 대부분입니다. 이들 주택에 대한 임대사업이 위축되면 서민들의 주거 선택지가 급격히 줄어들고, 남은 임대주택의 월세는 오히려 상승할 가능성이 높습니다. 민간임대업계 한 관계자는 "임대주택을 공급함으로써 서민들에게 안정적인 주거를 지원하는 측면이 있는데 이를 부동산 투기로 같이 바라보는 것은 문제가 있다"며 "정부의 임대관련 정책이 단기적이고 일관성이 떨어진다"고 지적했습니다.

사용자 비평에서는 더 근본적인 의문을 제기했습니다. 이재명 대통령 본인도 계양구 지역구에 출마하기 위해 전세 집을 구했는데, 그 전세집을 제공한 것이 누구인지 생각해보아야 한다는 것입니다. 수백 채를 사서 전월세도 주지 않고 보유만 하면 문제지만, 필요한 사람들에게 전월세를 공급하는 것이 무슨 문제인지 반문합니다. 임대사업자를 악마화하는 것은 현실을 외면한 포퓰리즘적 접근일 수 있다는 비판입니다.

더 나아가 사용자는 극단적인 시나리오를 제시합니다. 만약 모든 임대사업자가 정리되어 모두가 1가구 1주택자가 된다면, 일 때문에 또는 요양 때문에 이사를 가야 하는 사람들은 어떻게 할 것인가? 모두가 1가구 1주택을 보유하고 있으니 공급도 늘 수 없고, 이사도 갈 수 없는 상황이 벌어질 것입니다. 이는 '규제의 역설'이라는 책에 나오는 루마니아 사례와 유사합니다. 루마니아에서는 과도한 규제로 모두가 집을 가지고 있지만 건설사들은 해외로 도피하고 추가 건설도 없으며, 집 한 채에 할아버지, 할머니, 아버지, 어머니, 손주들까지 함께 사는 비정상적 상황이 벌어졌습니다.

이재명 정부는 지난해 연이은 부동산 대책으로 매입임대 시장 접근성을 크게 낮춰 임대사업자들의 어려움을 키웠습니다. 지난해 9·7 대책으로 매입임대 사업자의 담보대출비율(LTV)을 0%로 낮췄고, 10·15 대책 때는 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 지정되어 매입임대가 종합부동산세 합산 배제 대상에서 제외됐습니다. 코리빙하우스 등 민간임대주택 운영 기업들도 기존 주택을 매입해 리모델링 후 임대로 공급하는 사업 모델을 유지하기 어렵다는 목소리가 나왔습니다.

결론: 등록임대사업자에 대한 규제 강화는 표면적으로는 다주택자 투기 억제라는 명분을 갖고 있지만, 실제로는 서민 주거 안정을 위협할 수 있는 양날의 검입니다. 매입임대는 이미 아파트에서 배제되었고, 비아파트 중심의 서민 임대시장을 담당하고 있습니다. 정책의 일관성과 현실성을 고려하지 않은 채 임대사업자를 투기꾼으로 일반화하는 접근은 오히려 1인 가구와 무주택 서민의 주거 선택지를 줄이고 월세 부담을 증가시킬 위험이 큽니다. 루마니아 사례처럼 과도한 규제는 시장을 왜곡하고 서민 삶을 더욱 어렵게 만들 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 등록임대사업자가 받는 세제 혜택에는 무엇이 있나요?

A. 등록임대사업자는 취득세, 재산세, 종합부동산세 감면 혜택을 받으며, 의무임대기간 동안 양도소득세 중과가 배제됩니다. 다만 의무임대기간이 종료되면 재산세와 종부세 감면은 사라지지만 양도세 중과 제외 특혜는 계속 유지됩니다.

Q. 아파트도 매입임대 대상인가요?

A. 아니요. 아파트 매입임대는 2020년 7·10 대책 때 이미 폐지되었습니다. 현재 등록임대 대상은 주로 빌라, 다가구, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택입니다. 기존에 등록된 아파트들도 의무임대기간이 경과하면 2028년까지 순차적으로 등록말소됩니다.

Q. 등록임대 규제 강화가 서민 주거에 미치는 영향은 무엇인가요?

A. 등록임대 규제 강화는 비아파트 임대시장을 위축시켜 1인 가구와 무주택 서민의 주거 선택지를 줄이고 월세 부담을 증가시킬 가능성이 높습니다. 특히 청년층과 저소득층이 주로 거주하는 비아파트 임대주택 공급이 감소하면서 주거 안정성이 오히려 악화될 수 있습니다.

Q. 건설임대와 매입임대의 차이는 무엇인가요?

A. 건설임대는 새로운 부지를 매입하여 임대주택을 직접 건설하는 방식으로 시간과 비용이 많이 소요되며 개인이 추진하기 어렵습니다. 반면 매입임대는 기존 주택을 매입하여 리모델링 후 임대하는 방식으로 빠른 공급이 가능하며, 노후 주택 개선 효과도 있습니다.

--- [출처] "한 사람이 수백채씩 산다"…이젠 임대사업자도 다주택 투기꾼?/데일리안: https://n.news.naver.com/article/119/0003057909