2026 이재명 대통령 신년 기자회견 부동산 핵심 정리 ─ 공급 확대, 장기보유공제, 금융지원

2026년 1월 18일, 이재명 대통령은 새해를 맞아 신년 기자회견을 열고 정부의 올해 국정 방향과 주요 정책 기조를 발표했습니다. 특히 이번 회견은 부동산 시장 참여자와 전문가들의 관심을 집중시켰는데, 실수요자 보호, 공급 확대, 세제 개편 등 다양한 부동산 관련 언급이 있었기 때문입니다. 대통령의 발언 하나하나가 향후 시장 흐름과 규제 방향에 영향을 미치는 만큼, 이번 글에서는 기자회견에서 나온 부동산 관련 발언만을 선별적으로 정리하고, 그 의미와 향후 파급 효과를 함께 분석해보겠습니다. 특히 우리가 주의깊게 봐야할 내용들만을 뽑아서 정리했습니다.

공공주택 공급 확대 선언… 수도권 주거안정 해법 될까?

이재명 대통령은 기자회견 서두에서 ‘공공주택 공급 확대’를 명확한 국정 과제로 못 박았습니다. “주거 안정 없이는 공정한 사회를 기대할 수 없다”는 말과 함께, 청년·신혼·무주택 계층을 위한 공공주택을 대폭 확대하겠다고 밝혔습니다. 특히 그는 “공공이 직접 주도하는 임대 및 분양 물량 확대가 필요하다”며, 시장 자율에만 맡겨 두는 기존 공급 기조의 한계를 지적했습니다. 2025년부터 본격화된 수도권 공급 정책의 연장선에서, 앞으로는 역세권 복합개발과 공공재개발 활성화가 주요 전략이 될 전망입니다. 예컨대 서울시와 공동 추진 중인 ‘역세권 도심복합사업’은 신혼부부·청년 맞춤형 소형 평형을 중심으로 공급되며, 공공임대 비율을 50% 이상까지 끌어올리는 방안이 검토되고 있습니다. 또한, 재건축·재개발 규제 완화와 속도 조절도 주요 내용 중 하나입니다. 

대통령은 “사업성이 아닌, 실수요자 입장에서 이익이 환원되는 정비사업 구조를 만들겠다”고 말하며, 민간 재건축을 허용하되 공공 기여를 늘리는 방식의 정책을 시사했습니다. 하지만 여기서 아마추어리즘이 그대로 드러나고 있습니다. 공급이 주택 가격을 안정시킬 거라는 환상이 대통령 기조에 깔려 있는 걸로 보입니다. 그리고 이러한 기조는 단기적으로는 공급 심리 안정, 중장기적으로는 시장 가격 안정과 임대시장 안정에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 실제 체감 가능한 공급은 계획 후 2~4년 이후에야 입주로 이어지기 때문에, 공급 확대의 정책 효과를 시장이 실제로 느끼기까지는 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 전문가들은 “2026년은 공급 신호를 강화하는 해이고, 실제 효과는 2028~2029년부터 체감될 것”이라고 전망하고 있습니다. 다만 많은 전문가들이나 필자는 2028~2029년 공급신호만으로 이러한 안정으로 이뤄질 가능성은 거의 없다고 보고 있습니다.

보유만으로 혜택? 형평성 논란 커지며 실거주 중심으로 개편 예고

이번 기자회견에서 가장 충격을 던진 발언은 바로 장기보유특별공제의 개편 공식화입니다. 이재명 대통령은 “보유만으로 양도소득세 혜택을 받는 구조는 조세 정의에 맞지 않다”며, 공제 구조 전반에 대한 손질이 불가피하다고 못 박았습니다. 

이는 2026년 하반기 세법 개정안에 실거주 중심의 공제 개편이 포함될 가능성을 강하게 시사한 것으로 받아들여집니다. 현행 장기보유특별공제는 부동산을 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%까지 양도소득세를 공제받을 수 있는 제도입니다. 그러나 이 제도는 실제 거주하지 않고 부동산을 장기 보유만 해도 공제 혜택을 받는 구조로, 실수요자와의 형평성 문제, 자산 격차 심화, 매물 잠김 현상 등을 초래해 왔습니다. 

이재명 정부는 이러한 문제 인식을 바탕으로 다음과 같은 방향의 개편을 검토 중입니다: 

- 보유기간 + 실거주기간 동시 충족 요건 강화

- 다주택자 차등 공제율 적용

- 고가 주택 공제 상한 도입 

이러한 개편 방향은 부동산 시장에 큰 파장을 불러올 수 있습니다. 투자 목적의 장기 보유 주택 매물이 시장에 나올 가능성이 커지고, 매도 타이밍을 조율하려는 움직임이 확산될 것으로 보입니다. 특히 2026년 상반기 중 시장의 반응이 개편안에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 실수요자와 투자자 모두 세제 개편 타이밍을 정확히 분석하고, 시뮬레이션을 해보는 것이 중요합니다.

실수요자 중심의 금융 접근성 확대… 청약제도도 현실화

청약 사다리 복원과 금융 접근성 강화를 위한 발언도 주목할 만합니다. 이재명 대통령은 “청년과 신혼부부가 무리하지 않고 집을 마련할 수 있는 구조를 만들겠다”며, 금융지원 확대와 청약제도 개편을 병행하겠다는 의지를 명확히 밝혔습니다. 

우선 금융지원 측면에서는 기존에 시행 중인 DSR 완화와 LTV 상향 외에, 중도금 대출 이자 일부 보전 제도가 구체적으로 언급되었습니다. 2026년 현재 분양가가 상승하고 있음에도 금리는 여전히 4~5% 수준으로 유지되고 있어, 중도금 부담은 실수요자에게 매우 큰 장벽이 되고 있습니다. 이에 따라 정부는 무주택 실수요자에 한해, 중도금 이자의 일정 비율을 보전하거나 고정금리 대출 상품으로 대체하는 방안을 검토 중입니다. 하지만 이는 이재명 대통령은 청약제도에 대해 제대로 이해하지 못하는 모습이 여기서 드러나고 있습니다.

청약제도 개편도 현실화될 가능성이 높습니다. 대통령은 “청약이 기득권이 아니라 새로운 출발점이 되어야 한다”는 점을 강조했으며, 이에 따라 다음과 같은 변화가 예상됩니다: - 생애 최초 특별공급 비율 확대 (현행 25~30% → 40% 이상) - 청약 가점제 구조 개편: 나이·소득·거주기간 등을 조정하여 청년층 우대 - 당첨 후 거주의무 완화 또는 대출조건 연계 방안 검토 국토교통부는 이미 청약제도 개편 TF를 구성해 다양한 시나리오를 논의 중이며, 실효성 있는 청약 사다리 복원이 목표라고 밝혔습니다. 특히 2030세대와 무주택 청년층에게 더 많은 기회가 돌아가는 방향의 제도 설계가 중심이 될 것으로 보입니다.

2026년 이재명 대통령의 신년 기자회견은 부동산 정책의 큰 기조 변화를 다시 한 번 확인시켜주는 자리였습니다. 공공주택 공급 확대, 장기보유특별공제 개편, 금융지원 및 청약 현실화라는 세 축은 모두 실수요자 중심 정책으로 방향이 설정되어 있으며, 시장 안정화보다는 정책 체감도를 높이기 위한 구조 전환이 핵심으로 보이지만 실제로는 반대로 전환될 가능성이 더 큰 정책들입니다. 특히 장기보유공제 개편은 시장의 거래 흐름과 절세 전략에 큰 영향을 줄 수 있는 사안으로, 2026년 부동산 실전 전략을 세우는 모든 이들이 반드시 주목해야 할 핵심 키워드입니다. 다음 글에서는 장기보유공제 개편에 대한 시장 전망과 전문가 분석, 절세 시뮬레이션 등을 본격적으로 다룰 예정입니다. 지금이야말로 정책의 흐름을 읽고, 실전 전략을 고민해야 할 시점입니다.