서울 규제 완화 시기상조? 토지거래 해제의 위험과 통화량의 진실

서울 아파트 가격이 다시 들썩이고 있다. 하지만 단순히 시장 회복으로 인식하긴 어렵다. 현재 서울 25개 자치구 중 80%가 규제지역 지정 요건에서 벗어난 상황임에도, 정부는 "해제는 아직 시기상조"라는 입장을 고수하고 있다. 전문가들은 여기에 타당한 근거가 있다고 본다. 특히 과거 서울시가 강남 토지거래허가구역을 잠시 해제했다가 가격 급등을 유발한 전례, 그리고 지금의 집값 상승이 실질적인 부동산 가치 상승이 아닌 원화 가치 하락에 따른 통계 착시라는 점에서, 규제 완화는 오히려 시장 불안을 자극할 수 있다는 주장에 무게가 실리고 있다.

📍 1. 서울 대부분 규제 요건 벗어났지만… 정부는 “해제 시기상조”

2025년 10월 기준, 서울 25개 자치구 중 20곳이 규제지역 정량 요건을 벗어난 것으로 나타났다.

• 조정대상지역: 3개월간 주택가격 상승률 > 물가상승률의 1.3배
• 투기과열지구: 3개월간 주택가격 상승률 > 물가상승률의 1.5배

하지만 정부는 여전히 규제를 유지하고 있다. 그 이유는 명확하다. “해제했다가 집값이 다시 급등할 수 있기 때문”이다.

🏘️ 2. 과거 사례: 강남 토지거래허가 해제 → 단기간 급등

2023년 2월, 서울시는 잠실·삼성·대치·청담동(잠·삼·대·청) 지역의 토지거래허가구역을 일시 해제했다. 그러나 한 달 만에 해당 지역 집값이 급등하자 규제를 다시 강화해야 했다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “10·15 대책은 충격요법이며, 이를 중단하면 정책 신뢰에 타격이 된다”고 말했다. 현재 서울은 ‘조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역’이라는 삼중 규제 상태다.

📉 3. 지금 집값 상승은 ‘부동산 가치 상승’이 아니라 ‘화폐 가치 하락’

최근 집값 상승은 통화량 증가에 따른 착시일 수 있다. M2 통화량 증가를 보면 다음과 같다.

항목	2021년 12월	2023년 12월	2025년 10월
M2(조 원)	3,470	3,932	4,323
증가율	-	+13.3%	+9.9%

실질 자산 가치 상승이 아닌, 원화 가치 하락에 따른 가격 인플레이션일 수 있다.

🔒 4. 지금은 “규제 해제”가 아니라 “신뢰 유지”가 필요한 시점

정부가 규제 해제를 주저하는 이유는 명확하다. 과거 규제 완화 → 급등 → 재규제의 악순환을 피하려는 것이다. 정책의 일관성과 신뢰는 시장 안정의 중요한 조건이다.

💰 5. 통화량을 줄이는 현실적 방안: 금리 대신 ‘정책 절제’

최근의 부동산 가격 상승은 단순한 수요 회복이나 투자심리 회복 때문이 아니다. 실제로는 M2 통화량의 급증이 가져온 인플레이션 압력이 자산시장 가격의 왜곡된 상승을 만들어낸 것이다.

그렇다면 지금 정부는 어떤 선택을 해야 할까?

현실적으로 기준금리 인상은 쉽지 않다. 경제가 둔화된 상황에서 금리를 올리는 것은 가계 부채와 기업 투자에 심각한 타격을 줄 수 있기 때문이다.

따라서 정부가 선택할 수 있는 가장 현실적인 방법은 다음과 같다.

🔧 ① 현금성 재정지출 축소

• 코로나 이후 수차례 추진된 소비 쿠폰, 전기료 지원금, 지역화폐 발행 등은 단기 소비 촉진에는 효과가 있었지만 결과적으로 통화량을 과도하게 확대시켰다.
• 지금은 돈을 더 풀기보다, 풀린 돈을 천천히 회수하는 구조로 전환해야 한다.

🏛️ ② 자본주의 시장의 자율성을 존중

• 정부가 집값을 인위적으로 누르려 할수록 시장은 정책 리스크 프리미엄을 반영하게 된다.
• 시장 자율성을 인정하고, 일관된 원칙을 지키는 것이 오히려 장기적으로 가격 안정에 효과적이다.

✅ 결론: “규제를 유지하되, 시장 원칙을 존중하라”

서울의 상당수 자치구가 규제지역 요건을 벗어난 것은 사실이다. 그러나 그 배경은 물가 상승에 따른 통계상의 변화일 뿐, 실질적인 안정세가 아니다.

이런 상황에서 규제를 섣불리 해제하면, 투기성 자금 유입, 가격 재급등, 정책 신뢰 하락이라는 3중 리스크가 다시 시장을 흔들 수 있다.

윤지해 리서치랩장의 분석처럼, 지금은 “충격요법”을 유지하면서 시장 체력을 회복하는 시간을 확보하는 것이 우선이다. 그리고 무엇보다 집값 상승의 본질이 실수요 회복이 아닌 통화 가치 하락에 따른 착시임을 인식해야 한다.

기준금리 인상 없이도, 정부는 할 수 있는 게 많다.

• 소비 쿠폰과 같은 현금성 재정지출을 절제하고
• 시장 개입을 줄이며 자율성을 인정하는 방향으로 전환한다면,
• 자산시장도 스스로 균형을 회복할 수 있다.

지금 필요한 것은 ‘더 많은 개입’이 아니라, ‘더 신중하고 절제된 정책’이다.