다주택자 급감, 임대 시장은 어떻게 변했나 ─ 전세공급, 월세전환, 미분양

2020년 이후 강도 높은 부동산 규제가 시행되면서 다주택자 수는 빠르게 줄어들었다. 하지만 단순히 ‘투기 수요’가 줄었다고 해석하기엔 시장의 반응은 복잡하다. 다주택자의 퇴장은 곧 전세·월세 공급자의 이탈을 의미했고, 실제로 전세 매물은 급감하며 월세 전환이 가속화되고 있다. 동시에 신규 분양과 착공까지 위축되며 미분양 물량이 늘고 있다. 이 글에서는 다주택자 감소가 실제 임대 시장에 어떤 구조적 충격을 줬는지, 데이터를 통해 분석해본다.

통계지표

📉 1. 다주택자 감소, 왜 이렇게 빠르게 줄었나?

2020년 이후 정부는 다주택자에 대한 강력한 규제를 시행했다. 대표적인 조치로는 다음과 같다.

  • 종합부동산세 중과 (2주택자 이상)
  • 양도소득세 중과
  • 취득세율 대폭 인상
  • 전세 끼고 매수 시 실거주 의무 부과
  • 임대사업자 등록 제한 및 제도 축소

이러한 정책은 다주택 보유에 대한 세금 부담을 크게 높였고, 실제로 다주택자 수는 빠르게 줄어들었다.

📊 통계로 보는 다주택자 감소 추이

  • 2020년: 231만 명 (15.9%)
  • 2022년: 206만 명 (13.6%)
  • 2025년(추정): 178만 명 (11.1%)

단 5년 사이 약 50만 명 이상이 다주택 보유를 포기했다. 이는 '투기 근절'이라는 정책 목표 달성에는 긍정적으로 평가될 수 있다.

하지만 이 수치 이면에는 또 다른 현실이 숨어 있다. 바로 임대 물량 공급자 감소라는 문제다. 다주택자 중 상당수는 아파트나 오피스텔을 임대용으로 보유하고 있었고, 이들의 이탈은 곧 전세·월세 공급 물량 축소로 직결됐다.

🏘️ 2. 임대 시장의 변화 – 전세는 줄고 월세는 늘었다

다주택자의 급감은 전세 시장에서 가장 먼저 나타났다. 이전까지는 신규 분양 물량을 다주택자들이 전세를 끼고 매수하며 임대시장으로 공급했지만, 현재는 실거주 요건과 대출 제한으로 인해 전세 공급이 막혀버렸다.

📉 전세 매물 변화 (서울 기준)

  • 2023년 12월: 36,007건
  • 2024년 12월: 31,483건 (−12.5%)
  • 2025년 12월: 24,902건 (−20.9%)

2년 사이에 30% 가까운 전세 매물이 사라졌다. 이는 단순한 수급 불균형이 아닌, 구조적 공급 부족이다.

또한, 다주택자의 퇴장은 ‘월세 전환’을 가속화했다. 왜냐하면 남아 있는 소수의 임대인들은 세금과 대출 규제로 인해 전세보다 월세를 선호하게 되었기 때문이다. 이전보다 임대인의 비용 부담이 커졌고, 이는 자연스럽게 세입자에게 월세 전가로 이어졌다.

📊 전국 전세→월세 전환율 추이

  • 2020년: 26.7%
  • 2023년: 31.2%
  • 2025년: 34.9%

서울과 수도권에서는 35%를 넘는 지역도 속출하고 있다. 이는 ‘전세가 없어져서 월세를 선택할 수밖에 없는’ 세입자 증가를 의미한다.

전세가 부족해지자 월세는 오르고, 월세 부담이 커지자 ‘탈서울’ 현상도 동시다발적으로 일어나고 있다. 시장 전체가 불안정한 전이 상태에 돌입한 셈이다.

감소 그래프

🏗️ 3. 공급 위축 → 미분양 증가 → 착공 감소

다주택자 감소는 단순히 ‘있는 집’의 임대 부족만 초래한 게 아니다. 신규 분양 시장과 착공 흐름까지 영향을 미치고 있다.

다주택자들은 이전에 분양 물량의 상당 부분을 소화하는 수요층이었다. 하지만 지금은 규제로 인해 신규 분양을 받을 수 없거나, 받더라도 실거주 조건으로 인해 참여 자체가 줄어들었다. 이로 인해 분양 시장은 미분양 리스크에 직면하게 되었다.

📉 악성 미분양 주택 수 추이

  • 2022년 9월: 31,000호
  • 2023년 12월: 58,000호
  • 2025년 11월: 79,000호

미분양이 증가하면 건설사는 착공을 줄일 수밖에 없다. 이는 몇 년 후 전세 및 매매 공급 부족으로 이어지는 시간차 붕괴를 유발한다.

📉 서울 아파트 착공 감소율
→ 2021년 대비 2025년: −37% 감소

결과적으로 다주택자를 억제한 정책이 임대 공급 감소 → 전세 축소 → 미분양 증가 → 공급 위축이라는 도미노를 만든 셈이다.

🔍 결론 – 공급을 배제한 규제의 한계

다주택자 감소는 단기적으로 투기 심리를 억제하고, 부동산 가격 안정에 일조한 것은 맞다. 하지만 부작용도 명확하다.

  • 전세·월세 매물 부족
  • 월세 전환 가속화
  • 미분양 증가와 착공 위축
  • 입주물량 감소 → 공급 공백 심화

특히 서민 실수요자들에게는 선택지가 사라지는 구조적 압박으로 작용하고 있다. 주거 안정이라는 최종 목표에 다가가기 위해서는 단순한 규제 위주의 정책이 아니라, 임대 공급 경로의 복원과 다주택자의 합리적 역할 재조정이 필요하다.

이제는 ‘다주택 = 투기’라는 도식에서 벗어나, 시장 내 공급자의 존재를 제도적으로 인정하고, 공급이 정상화되는 방향으로 정책이 전환되어야 할 시점이다.

그래프

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