미분양 주택 매입확약, 정책 성공할 수 있을까? — 건설사 환영 vs 국민 부담의 경계선

정부가 2025년 9·7 대책의 일환으로 발표한 ‘미분양 매입확약 사업’이 수도권 공공택지를 중심으로 본격적으로 가동되고 있다. 이 제도는 민간 건설사가 수도권 공공택지에 주택을 조기 착공할 경우, 미분양 주택이 발생하더라도 정부가 이를 매입해주는 정책이다. 현재 2만4천 가구에 달하는 물량이 신청됐고, 그 중 약 8,500여 가구가 실제 착공에 들어갔다. 사업 자체는 공급 활성화에 긍정적일 수 있지만, 일각에서는 ‘정부가 정말 미분양 물량을 감당할 수 있을까?’라는 회의론도 나온다. 공사비 급등, 물가 인상, 건설사들의 리스크 회피 전략 등이 맞물린 현재 상황에서, 이 제도가 성공할 수 있을지에 대해 다각도로 분석한다.

건설 시장

📦 1. 정책 개요 — 미분양 매입확약이란 무엇인가?

미분양 매입확약 제도는 2025년 9·7 부동산 대책 중 하나로 등장했다. 정부는 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 공공택지에서 주택을 조기에 착공한 건설사에게 ‘미분양이 나더라도 정부가 일정 가격에 매입해주겠다’는 약속을 제도화한 것이다.

✅ 제도의 핵심 구조

  • 신청 대상: 수도권 공공택지 내 주택 건설 사업자
  • 조건: 2026년 상반기까지 조기 착공 시 적용
  • 매입 기준: 미분양 주택 발생 시 분양가의 85~89%에 매입
  • 지급 시점: 준공 전 6개월로 앞당김

2025년 12월 기준, 총 40개 필지, 23,875가구가 이 제도에 신청하였고, 현재 8,562가구(35%)가 실제 착공에 들어갔다. 나머지 물량도 기한 내 순차적으로 착공될 가능성이 크다.

🧱 2. 건설사가 느끼는 장점 — ‘리스크 프리미엄’ 확보

건설업계는 이번 정책을 ‘가뭄에 단비 같은 대책’이라 평가하고 있다. 가장 큰 이유는 그동안 부동산 경기 침체로 착공을 미뤄왔던 상황이 반전되었기 때문이다.

🔍 그동안의 문제

  • 미분양 우려 → 착공 지연
  • 금리 상승 → 사업성 악화
  • 계약금 포기하고 택지 반환 사례도 다수

💡 정책 시행 이후 변화

  • 정부 매입 확정 → 미분양 리스크 감소
  • 공사 일정 확정 → 자금 유입 활성화
  • 분양 가능성 기대 → 사업성 회복 시도
“택지 2곳을 동시에 착공했는데, 한 곳은 완판됐고 다른 한 곳도 미분양 해소 가능성이 높다” — 건설사 임원

💰 3. 그럼에도 불안한 이유 — 국민 세금, 과연 충분할까?

건설사 입장에선 매입확약은 '리스크 보험'이다. 그러나 정부 입장에선 '미분양을 사들이는 책임자'가 된다. 문제는 최근의 거시경제 상황이다.

📈 3-1. 공사비 급등

  • 건설자재 가격: 2023~2025년 약 15% 이상 상승
  • 노무비·인건비: 지속적 증가

👉 실제 분양가는 오르는데, 정부 매입가는 85~89% 고정 → 재정 부담 증가

건설 물량 정리


💸 3-2. 물가 상승 & 예산 제약

  • 2025년 소비자물가 상승률: 연평균 3.4%
  • 정부 주거 예산 한정: 이미 LH 부채도 130조 이상

결국 정부는 매입 대금을 빚내서 지불하거나, 다른 주거 정책의 예산을 줄여야 할 가능성도 있다.

🧨 3-3. 준공 전 매입 → 품질 논란?

  • 준공 전 매입 시 하자 책임 문제
  • 공공임대 전환 시 국민 불만 가능성

🏗️ 4. 근본적 문제 — 건설사 ‘도덕적 해이’ 유발 가능성

이 정책은 일종의 ‘바닥 보장장치’다. 건설사가 미분양에 대한 우려 없이 착공에 들어갈 수 있게 해주는 대신, 정부가 손해를 감수할 수 있다는 구조다.

⚠️ 발생 가능한 부작용

  • 사업성 낮은 택지에도 착공 강행
  • 분양가 고수 → 미분양 방조
  • 정부가 울며 겨자 먹기로 매입
“건설사는 리스크 없이 분양 시도, 안되면 정부가 사줌. 이게 시장 원리인가?” — 부동산 전문가 A씨

🔄 5. 지속 가능성 vs 단기적 효과 — 무엇이 더 중요할까?

✅ 단기 효과

  • 공급 가시화 → 수도권 주택 수요 일부 해소
  • 건설 경기 방어 → 고용 유지

⚠️ 중장기 우려

  • 정부 예산 압박
  • 민간 책임 방기
  • 비효율적 자산 매입 → 공공 자산 가치 하락

결국 이 정책은 단기적 부양책으로는 유효하지만, 반복 가능한 구조는 아니다. 특히 착공 후 분양이 되지 않아 대규모 미분양 매입이 현실화될 경우, 그 부담은 고스란히 국민 세금으로 전가된다.

📉 결론 — 미분양 매입확약, 신중한 리밸런싱 필요

정부의 미분양 매입확약 사업은 위축된 공급 시장을 단기적으로나마 활성화시킬 수 있는 정책이다. 그러나 그것이 지속가능한 대책이 되기 위해서는 몇 가지 전제가 필요하다.

🔑 성공 조건

  • 정부 매입가의 유연한 조정 (시장가 반영)
  • 착공 대상 필지의 타당성 평가 강화
  • 매입 주택의 활용 계획 명확화 (임대, 공공분양 등)

무엇보다 중요한 것은, 건설사의 이익 보전이 아닌 ‘국민 주거 안정’이라는 목표를 중심에 두는 것이다. 리스크 회피 구조가 반복된다면, 그 부담은 결국 우리 모두의 몫이 된다.

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