서울 노후 주거지의 재탄생 — 모아타운 사업 8600가구 신규 조성

2025년 12월, 서울시가 5개 지역에 걸쳐 약 8600가구 규모의 모아타운 조성 계획을 발표했다. 이번 소식은 서울시의 소규모 주택정비 통합심의를 통과한 것으로, 사당동, 은천동, 합정동, 천호동 등의 노후 저층 주거지를 정비해 도시 경쟁력을 높이고, 주거 환경을 개선하겠다는 것이 핵심이다.

📌 모아타운이란 무엇인가?

‘모아타운’은 서울시가 2021년부터 도입한 새로운 도시 정비 개념으로, 기존 대규모 재개발이 어려운 저층 노후 주거지를 주민 자율+소규모 정비 방식으로 다수의 ‘모아주택’을 하나의 클러스터로 묶어 계획하고, 도시 기반시설(도로, 공원 등)을 공공이 지원하는 방식이다.

이 사업은 기존의 정비사업에 비해 규모가 작지만 속도는 빠르고, 주민 갈등도 줄일 수 있다는 장점이 있다. 특히 1~2종 일반주거지역 내 다세대·연립 주택이 밀집한 곳에 적합하다.

📊 이번에 확정된 5개 모아타운 지역과 공급 규모

서울시가 발표한 2025년 12월 통과 모아타운 5곳은 아래와 같다:

• 동작구 사당동 (202-29번지 일대) → 1,725가구
• 관악구 은천동 (635-540, 938-5 일대) → 4,870가구
• 마포구 합정동 (369번지 일대) → 1,076가구
• 강동구 천호동 (113-2 일대) → 971가구

총 5개 지역에서 8,642가구가 공급될 예정이며, 이로써 서울 도심 내 소규모 정비를 통한 신규 주택 공급이 대폭 확대될 것으로 보인다.

🏗️ 왜 모아타운인가? — 기존 정비사업과의 차이

서울의 노후 저층 주거지는 도로 폭이 좁고 기반시설이 부족해 기존 재개발 방식으로는 진행이 어렵다. 특히 종상향이나 용도지역 변경이 어려운 지역의 경우, 모아타운처럼 ‘중밀도’ 방식이 대안이 된다.

기존 재개발 vs. 모아타운

구분	기존 재개발	모아타운
주도 주체	조합 중심	서울시 + 주민 참여
개발 규모	대규모(수천 세대)	소규모(수백 세대 단위의 다수 구역)
사업 속도	10년 이상 소요	평균 3~5년
공공 지원	제한적	기반시설·행정 지원 강화

🏙️ 오세훈 시장의 ‘모아타운+신속통합기획’ 전략

오세훈 서울시장은 부임 이후 서울 도심 주택 공급 확대를 위해 ‘신속통합기획(신통기획)’과 함께 ‘모아타운’ 전략을 병행해왔다. 신통기획은 대규모 재개발·재건축을 빠르게 추진하는 방식이고, 모아타운은 정비 사각지대인 소규모 지역을 커버하는 전략이다.

오세훈 시장의 주요 공급정책 흐름

• 2021년: 모아타운 제도 도입
• 2022년: 신통기획 본격 확대
• 2023~2024년: 21곳 모아타운 지정 완료
• 2025년: 모아타운 신규 5곳 발표 → 누적 약 30곳
  
  
  

📌 현재까지 지정된 주요 모아타운 지역 (2025년 기준)

구역명	자치구	공급가구	상태
증산4구역	은평구	약 300가구	사업 진행 중
신림6구역	관악구	약 1,200가구	심의 통과
사당동 202-29 일대	동작구	1,725가구	2025년 신규 지정
은천동	관악구	4,870가구	2025년 신규 지정
합정동	마포구	1,076가구	2025년 신규 지정

🧱 과연 성공하고 있나? — 과거 사례로 본 실현 가능성

모아타운의 대표 성공 사례로는 은평구 증산4구역과 관악구 신림6구역이 있다. 이들 지역은 주민 동의율이 높고, 서울시의 신속한 행정 지원을 통해 평균 3년 만에 정비계획 수립과 사업 시행인가까지 완료되었다.

하지만, 일부 지역에서는 주민 갈등이나 수익성 문제, 시공사 선정 지연 등의 현실적인 난항도 있다.

🔍 모아타운의 한계는?

• 수익성 제한: 용적률 제한, 임대주택 의무 비율 등으로 민간 사업자 유인 부족
• 행정 복잡성: 다수 구역이 연계되는 사업이라 조정 필요
• 임대비율 높음: 원주민 재정착 비율이 낮을 수 있음

📈 모아타운이 나아갈 길

도심 내 중밀도 주거공급은 서울의 가장 현실적인 선택지다. 특히 정비 사각지대에 놓인 낙후 지역이 많은 만큼, 모아타운은 기존 재개발과 신도시 사이의 중간 전략으로 기능할 수 있다.

정책 제언

• 기반시설(도로·공원) 조성을 서울시가 선투자
• 모아주택 설계 가이드라인 완화
• 민간 시공사 인센티브 확대

“이제 도시는 대규모 철거가 아닌, 조각처럼 섬세하게 정비하는 방식으로 가야 한다.” — 도시재생 전문가 인터뷰 中

📌 결론: 모아타운은 서울의 주거 미래인가?

2025년 기준 30곳 이상의 모아타운이 서울 전역에서 추진되고 있다. 단기적으로는 속도감 있는 주거 공급, 중장기적으로는 주거 격차 해소와 도시 균형 발전이라는 두 가지 목표를 모두 노릴 수 있는 사업이다.

서울시가 제시하는 중밀도 재정비 전략은 이미 ‘주거지 리모델링’ 시대를 예고하고 있다. 남은 과제는 실현 가능성과 주민 동의율, 그리고 민간의 적극적인 참여를 이끌어낼 수 있는 정책 설계다.

📌 참고 자료

• 서울시 도시계획국 모아타운 정책자료 (2021~2025)
• 서울시 보도자료 2025.12.05, 소규모주택정비 통합심의 통과건
• 서울경제, 박경훈 기자 기사 참조