추첨제 vs 가점제, 어떤 전략이 내게 유리할까?

내 집 마련의 첫 관문이자 가장 중요한 단계인 ‘청약’. 그런데 청약 제도에는 두 가지 큰 축이 있습니다. 바로 가점제와 추첨제입니다. 과거엔 ‘가점이 높아야 청약 당첨된다’는 인식이 강했지만, 2024년부터 추첨제 비율이 점점 늘어나며 청약의 판도가 바뀌고 있습니다.

2025~2026년 청약 전략을 제대로 세우려면, 단순히 가점을 높이는 것뿐 아니라 ‘내가 추첨제 대상인지, 어떤 단지를 노려야 하는지’를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 가점제와 추첨제의 차이, 제도 변화, 유리한 전략 수립 방법까지 최신 정보로 상세하게 안내합니다.

🔍 가점제와 추첨제, 무엇이 어떻게 다른가?

🧾 가점제란?

무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간의 3가지 항목을 점수화해 합산한 점수로 경쟁하는 제도입니다. 최고점은 84점이며, 고점자 순으로 당첨자를 선정합니다.

• 무주택 기간: 최대 32점 (15년 이상)
• 부양가족 수: 최대 35점 (6명 이상)
• 청약통장 가입기간: 최대 17점 (15년 이상)

가점제는 무주택 실수요자에게 유리하며, 특히 중장년층, 다자녀 가구, 10년 이상 무주택자에게 강한 제도입니다.

🎲 추첨제란?

말 그대로 ‘추첨’입니다. 일정 자격(무주택, 청약통장 예치금 등)을 갖춘 청약자 중에서 무작위로 당첨자를 뽑는 방식입니다.

추첨제는 가점이 낮거나 무주택 기간이 짧은 20~30대, 신혼부부, 청년층에게 유리합니다.

📊 적용 비율은 어떻게 다를까?

구분	공공분양	민간분양
85㎡ 이하	가점제 100% (수도권)	가점제 75% + 추첨제 25%
85㎡ 초과	가점제 0%	추첨제 100%
생애최초 특별공급	추첨 방식	추첨 방식 (혼합도 있음)

공공분양은 여전히 가점 중심이고, 민간분양은 추첨 비율이 많아지고 있다는 것이 핵심입니다.

📈 최신 트렌드 ① – 추첨제 확대가 본격화된다

• 85㎡ 이하 민간분양: 추첨제 비율 25% → 40% 확대 검토 중
• 공공분양 생애최초 특별공급: 추첨 방식 유지
• 청년·신혼부부 대상 민간 특공도 추첨 도입

이는 ‘가점제로는 도저히 당첨이 안 된다’는 청년층의 불만을 반영한 결과입니다. 서울 주요 지역에선 70점이 넘어도 당첨이 안 되는 사례가 이어지면서 “청약이 곧 포기각”이란 말까지 나왔습니다.

📉 최신 트렌드 ② – 가점제 고득점자는 여전히 강세

공공분양, 특별공급, 수도권 인기 지역에서는 여전히 고가점자 쏠림 현상이 심화되고 있습니다.

예: 2025년 11월 고양 창릉 A공공단지의 분양 → 당첨 최저 가점: 69점

즉, 공공분양 → 고가점자 / 민간분양 → 청년·무가점자 라는 흐름이 굳어지고 있습니다.

🤔 그럼 어떤 전략이 유리할까?

🔹 20~30대 / 신혼부부 / 청년층

✔️ 추첨제 위주 전략이 매우 유리합니다.

• 무주택 기간 3년 이하
• 부양가족 0~1명
• 청약통장 3년 이하

85㎡ 초과 민간분양, 생애최초 특공, 추첨제 비율이 높은 수도권 물량을 노리세요.

🔹 40~50대 / 무주택 장기자 / 다자녀 가구

✔️ 가점제 전략이 유리합니다.

• 무주택 10년 이상
• 부양가족 3인 이상
• 청약통장 10년 이상

가점이 70점 이상이면 공공분양 + 경쟁률 낮은 블록을 집중 공략하세요.

🧠 2026년 전략 정리

구분	유리한 대상	유리한 지역	청약 전략
추첨제	20~30대, 무자녀, 신혼	수도권 민간 대단지, GTX 인접지	전용 85㎡ 초과 민간분양, 생애최초 특공 노리기
가점제	40대 이상, 다자녀, 장기무주택	공공분양, 3기 신도시, 정비사업지	고가점 전략 유지, 경쟁률 낮은 블록 선택

📌 결론 – 추첨제와 가점제는 적이 아니라 ‘공존 전략’이다

지금 청약 시장은 ‘한 쪽이 유리하고 다른 쪽은 불리한 것’이 아니라, 각자에게 맞는 전략이 따로 있는 구조로 바뀌고 있습니다.

‘무작정 가점만 쌓기’가 답이 아니라, 내 점수로 가능한 전략을 정확히 세우고, 꾸준히 정보와 제도를 체크하는 것이 가장 중요합니다.

지금은 기다리는 시대가 아니라, 정확하게 도전하는 시대입니다.