외국인 부동산 매수 급감 ─ 미국인, 중국인, 토지거래허가제

2025년 외국인 토지거래허가제가 시행된 이후 외국인의 한국 부동산 매수는 큰 폭으로 줄었다. 특히 미국인의 매수는 70% 이상 급감한 반면, 중국인은 28% 수준의 감소에 그쳤다. 왜 이 같은 차이가 발생했는지, 그리고 그 배후에 있는 자본구조와 외교적 리스크까지 함께 짚어본다.

📉 외국인 부동산 매수, 제도 시행 후 얼마나 줄었나?

2025년 8월부터 서울·경기·인천 주요 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정되면서, 외국인의 국내 부동산 매수는 급격히 감소했다.
해당 제도는 외국인이 6㎡ 이상의 집합건물을 구매할 경우 지자체의 사전 허가를 의무화하는 조치다.
이는 국내 거주자의 대출·거래 제한과의 형평성 문제를 이유로 도입되었으며, 실거주 2년 의무 조항이 포함되어 있다.

▶ 외국인 수도권 매수 감소 수치 (2025년 8월 vs 11월)

• 전체 외국인 매수: 1,051건 → 618건 (−41.2%)
• 미국인: 247건 → 72건 (−70.9%)
• 캐나다인: 53건 → 27건 (−49.1%)
• 중국인: 601건 → 434건 (−27.8%)

지역별로는 인천 연수구의 감소율이 특히 컸다.
송도국제도시가 있는 해당 지역은 221건 → 28건으로 무려 −87.3% 감소했다.

🧭 왜 중국인 매수는 덜 줄었을까?

미국, 캐나다, 유럽 등은 자유시장경제와 개인재산권이 핵심인 사회다.
한국 정부가 외국인에게 실거주 2년, 사전 허가 등의 제한을 두자, 자유권 침해로 받아들이고 매수 심리가 위축됐다.

반면 중국인의 반응은 다소 다르다.
중국 본토 내에서는 주택의 완전한 개인 소유가 불가능하며, 대부분은 70년 토지사용권으로 거래된다.
이 때문에 한국 부동산은 '소유권이 보장되는 해외 자산'으로 인식되며 매수 선호가 높다.

🔍 중국 공영은행과의 연결고리…위험한 자본 흐름?

국내 부동산 업계에 따르면, 중국인의 부동산 매수에 중국계 공영은행의 자금이 개입되는 경우가 많다.
대표적으로 중국 건설은행(CCB), 중국은행(BOC), 중국농업은행 등이 한국에서 외국인 대상 주택담보대출을 제공해 왔다.

• 중국인 개인이 이자 납부를 중단하고 출국 시, 해당 자산은 중국 국영은행 명의로 이전
• 중국 공영은행은 공산당 산하 국유자본 → 사실상 한국 부동산이 중국 공산당 소유로 바뀌는 구조
• 향후 외교 문제 또는 금융 분쟁 발생 시 한국 내 자산이 외교 카드로 활용될 위험 존재
  
  
  

🛑 정책의 형평성과 국익 사이, 해법은?

• 자금 출처에 대한 실사 강화 – 중국 공영은행 담보 설정은 제한 또는 별도 심사 필요
• 보유 목적에 따라 차등 규제 적용 – 실거주 목적자는 허가 간소화
• 외국 정부·정당 관련 기관의 부동산 보유 한도 도입 검토

✅ 결론: 숫자보다 중요한 건 구조적 리스크

중국인의 매수 감소율이 낮은 이유는 단순한 수요 문제가 아니다.
중국 자본이 구조적으로 한국 부동산을 매수하는 시스템이 형성되어 있고,
이는 공산권 국가의 자산 영향력이 실물경제로 번지는 통로가 될 수 있다.

외국인 투자 자유화는 중요하지만, 대한민국의 주거 주권과 자산 주권을 지키는 안전장치 또한 반드시 병행되어야 한다.