임차인도 이제 검증받아야’… 임대차 계약, 상호 정보공개 시대 오나?

대한주택임대인협회가 임대차 계약에서 임대인·임차인 정보 상호공개 기반 계약모델을 내년 초 도입한다고 발표하면서 부동산 시장에 새로운 변화의 바람이 불고 있다. 전세사기, 미납, 주거 훼손 등 임대인의 위험을 줄이기 위한 조치이자, 한편으로는 과도한 임차인 보호에 대한 임대인의 반발이라는 해석도 나온다.

📌 이 서비스, 어떤 구조인가?

‘임대인·임차인 스크리닝 서비스’는 프롭테크 기업과 신용평가사, 대한주택임대인협회가 공동으로 개발 중이며, 2026년 초 상용화될 예정이다. 서비스 구조는 다음과 같다.

임대인이 제공받는 정보

• 임차인의 임대료 납부 이력
• 이전 임대인의 평가·추천
• 생활 패턴 정보(반려동물, 흡연 여부 등)
• 신용정보 및 채무 상태

임차인이 제공받는 정보

• 임대인의 체납 이력(세금·대출)
• 전세보증금 미반환 기록
• 보증 사고 유무
• 등기부 분석, 선순위 채권 여부 등

이 정보는 양측의 동의 하에 상호 교환되며, 사실상 ‘면접제’ 또는 ‘심사제’를 제도권에서 공식화하는 단계로 평가된다.

📌 왜 이런 제도가 생겨났나?

이러한 흐름은 단순히 기술적 진보 때문이 아니다. 그 배경에는 지난 4~5년간 누적된 임대차 시장의 문제점과 정책의 비대칭성이 자리잡고 있다.

1. 전세사기 폭증 → 임대인 전면 공개 시대 도래

정부는 전세사기를 막기 위해 임대인에게 아래와 같은 정보를 공개하도록 유도하거나 강제해왔다.

• 보증금 반환 보증 가입 의무화
• 체납세금 공개
• 신용정보 등록 확대

결국 임대인은 공적 감시의 대상이 되었고, 임차인 보호는 입법적 우선순위로 자리잡게 된다.

2. 임대차 3법의 부작용

임대차 3법(2020년 시행)으로 대표되는 계약갱신청구권제(2+2년), 전월세상한제(5% 제한), 전월세 신고제는 실수요자 보호를 목적으로 시행됐다. 하지만 실제 현장에서는 다음과 같은 부작용이 나타났다.

• 임대차 기간 장기화로 퇴거 어려움
• 임차인 권한 강화로 분쟁 증가
• 임대인이 선별을 원함 → 정보 요구 확대

2020년 44건이던 임대차 분쟁 조정 신청은 2023년 709건으로 16배 이상 증가했다.

📌 임차인도 문제가 될 수 있다?

지금까지 임차인은 피해자 프레임에 머물러 있었다. 하지만 시장의 시각은 변하고 있다. 다음은 임대인이 겪는 주요 피해 유형이다.

• 월세 미납, 장기 체납
• 주택 내 시설 훼손
• 무단 반려동물 입주
• 흡연, 이웃 분쟁 유발
• 악성 민원 제기자

이러한 임차인의 태도 문제로 인해 임대인이 법적 소송, 원상복구 비용, 공실 리스크 등을 떠안게 되는 경우가 적지 않다.

📌 ‘임차인 면접제’를 요구하는 사회 분위기

최근 국회전자청원 홈페이지에는 ‘임차인 면접제 도입 요구’ 청원이 올라와 주목을 받았다. 청원인은 “임대인이 임차인을 직접 선발할 수 있어야 한다”며 서류 심사 → 면접 → 인턴 → 본계약이라는 4단계 평가 모델을 제시했다.

“지금은 내 집에 전과자가 들어와도 막을 수 없다. 미국, 독일, 프랑스에서는 이미 면접제는 일상이다.” — 청원 내용 중

※ 참고: 외국의 사례

실제로 독일, 프랑스 등은 임대차 계약 시 임차인의 직업, 월급, 추천서를 요구하며, ‘거주 태도’도 평가하는 문화가 존재한다.

📌 정책에 대한 반작용: 임대인의 ‘권리 회복’ 요구

정책은 항상 균형을 필요로 한다. 지금까지는 임차인 보호가 주요 방향이었지만, 이제 임대인들도 다음과 같은 목소리를 내고 있다.

• 임차인 신용조회를 할 권리
• 계약 전 생활 패턴(흡연, 반려동물 등) 파악
• 보증 사고 이력 확인

이는 단순한 개인 불만이 아니라, 임대차 시장에서 공정한 거래를 위한 새로운 기준으로 진화 중이다.

📌 이 흐름의 위험성은 없을까?

정보공개가 과도해질 경우, 다음과 같은 위험도 존재한다.

• 개인정보 침해 소지
• 편견·차별 문제 발생 (직업, 출신지, 가족 구성 등)
• 소득 하위층 임차 기회 박탈
• 청년·비정규직 등의 주거권 위협

따라서 이 제도는 단순한 ‘정보 제공’이 아니라, 범위와 기준을 명확히 해야 한다. 객관적인 지표 외에 인상 비평식 판단은 위험할 수 있다.

📌 향후 제도화 방향은?

다음은 제도 설계 시 필요한 조건이다.

1. 상호 동의 기반

정보 제공은 당사자 간 명확한 동의 하에 이뤄져야 하며, 강제 공개는 허용되어선 안 된다.

2. 기준의 표준화

어떤 정보가 허용되고, 어디까지 평가 요소가 되는지 정부 가이드라인이 필요하다.

3. 공공-민간 데이터 연동

신용정보, 전세사기 이력 등은 공공 DB와 연계하되, 편파적 해석을 막는 구조가 병행되어야 한다.

4. 취약계층 보호 장치 마련

차별 방지를 위한 인권기준 및 법적 절차가 마련돼야 하며, 일정 소득 이하 계층에 대한 보장 장치도 포함되어야 한다.

📌 결론: 공정한 임대차 시장을 위한 새로운 균형 찾기

임대차 시장은 임차인만이 보호받아야 할 약자가 아니다. 임대인 역시 자신의 자산을 제공하는 계약 당사자로서 합리적인 판단과 위험 회피의 권리를 가진다.

지금까지의 정책이 임차인 일변도였다면, 이제는 ‘공정한 양방향 정보공개와 책임 공유’라는 방향으로 나아가야 한다.

기술은 이를 가능하게 만들었고, 사회는 이에 대한 토론을 시작할 준비가 되어 있다. 중요한 건 정보의 균형, 권리의 상호 존중, 그리고 제도의 투명성이다.

📚 참고자료

• 2025.12.07 연합뉴스 홍국기 기자 보도
• 대한주택임대인협회 발표자료
• 국회 전자청원 시스템
• 독일·프랑스 임대차 제도 구조 분석 보고서