사라지는 전세, 치솟는 월세… ‘단기 숙소’ 열풍이 만든 주거 위기

최근 부동산 시장에는 ‘전세 품귀’와 ‘월세 폭등’이라는 이중 악재가 동시에 나타나고 있습니다. 특히 서울의 전세 매물은 아파트, 빌라, 오피스텔을 가리지 않고 빠르게 줄어들고 있으며, 동시에 수익성을 이유로 주택이 숙박시설로 전환되는 현상이 가속화되고 있습니다.

단기 숙박업 전환 → 전월세 공급 급감 → 서민 주거 위기라는 구조적 흐름이 본격화되며, 일부 지역에서는 이미 월세 4000만원 수준의 사례도 등장했습니다.

1️⃣ 서울 전세 시장의 붕괴 – 전세 매물 급감

2025년 11월 기준, 서울 아파트 전세 매물은 약 2만5000건 수준으로 감소했습니다. 이는:

• 2024년 동기 대비 약 −20%
• 2023년 대비 약 −30% 이상 감소

빌라와 오피스텔의 전세는 이보다 더 심각한 수준입니다. 전세사기와 갭투자 봉쇄로 인해 전세를 놓는 공급자가 사실상 사라졌기 때문입니다.

2️⃣ 전세에서 숙박업으로… ‘수익’ 따라 바뀌는 용도

공항철도 역세권, 리무진 버스가 오가는 명동, 홍대, 성수동, 연남동, 강남역 인근에서는 기존 빌라나 오피스텔을 게스트하우스 또는 호스텔로 개조하는 사례가 증가하고 있습니다.

그 이유는 간단합니다. 전세·월세 수익보다 단기 숙박 수익이 훨씬 높기 때문입니다.

“보증금 1000만원에 월세 100만원”보다 “주말 1박 40만원 × 8일 + 평일 1박 20만원 × 20일 = 880만원”

이런 전환이 계속되면 주거 공간은 줄고, 서민 주거 불안은 커집니다.

3️⃣ 📈 실제 단기 숙소 운영자 수는 얼마나 될까?

관광진흥법에 따르면 게스트하우스(외국인 관광 도시민박업), 호스텔(관광숙박업)은 반드시 등록해야 운영할 수 있습니다. 하지만 다음과 같은 상황이 벌어지고 있습니다.

• 에어비앤비 단속 강화 (2023년 10월) 이후,
• 불법 단기 임대 → 관광숙박업 전환 급증

📊 추정 단기 숙박 운영 현황 (서울 기준)

구분	2021년	2023년	2025년(추정)
관광숙박업 등록(서울)	1,256건	1,852건	2,400건 이상
게스트하우스(외국인 도시민박)	800건 내외	1,210건	1,600건 이상
실제 운영(에어비앤비 등 포함)	약 5,000건	약 9,000건	12,000건 이상 추정

출처: 한국관광공사, 서울시 관광사업과, 민간 숙박 플랫폼 비공식 추산

4️⃣ 💸 미친 월세의 등장 – 실제 사례

이미 현실에서 다음과 같은 고액 월세 사례가 나타나고 있습니다:

• 성수동 갤러리아포레 → 보증금 1억 + 월세 4000만원
• 청담동, 삼성동 고급빌라 → 월 2000~3000만원
• 홍대, 강남 주요 원룸 오피스텔 → 주말 단가 40~60만원

물론 위 사례는 초고가 주택 혹은 상업용 변형 사례지만, 문제는 이 흐름이 중저가 원룸·빌라까지 번지고 있다는 점입니다.

5️⃣ 서울 주거공간이 사라진다 – 구조적 공급 붕괴

전월세 시장이 이렇게 왜곡된 이유는 단순하지 않습니다. 다음과 같은 복합 요인이 작용합니다:

• 전세 사기 이후 공급자(소유자)의 전세 회피
• 수익성 높은 숙박업 전환
• 청년 주거 수요 폭증 (1~2인 가구 증가)
• 도심 내 신규 소형 주택 공급 부족

6️⃣ ⚠️ 무분별한 숙박용도 전환의 결과

서울 명동, 성수동, 홍대, 이태원, 강남은 이미 전세 매물이 거의 없는 지역으로 전락하고 있습니다. 앞으로 다음과 같은 현상이 예상됩니다.

• 게스트하우스·호스텔 수 증가
• 1~2인용 전세·월세 상품 급감
• 월세 상승 → 2인 가구 주거비 폭등
• 대학생·신혼부부 등 서민 계층의 도심 이탈

7️⃣ 결론 및 제언

“돈 되는 곳엔 자본이 몰리고, 정부는 그 속도를 따라잡지 못한다.” “숙박업 전환은 시장에서 자연스러운 선택이지만, 공공은 이로 인해 피해보는 계층을 보호해야 한다.”

단기 숙박 수요의 증가와 전세 공급 감소는 결코 우연이 아닙니다. 다음과 같은 대응이 필요합니다:

• 도심 소형 주택의 공공 공급 확대 (공공임대 or 준공공)
• 관광숙박 전환 시 일정 비율의 주거 임대 물량 의무화
• 청년·신혼부부용 공공 보증금 대출 및 월세 지원 확대
• 전월세 실거래 정보 실시간 공개로 시장 정보 격차 축소

숙박수요의 폭증은 시대의 흐름이지만, 그 과정에서 사라지는 서민 주거공간을 어떻게 지킬지에 대한 해법이 더 시급해 보입니다.