민간 분양 중단 러시…정부 규제에 서울·수도권 공급 절벽 현실화

2025년 하반기, 서울과 수도권 부동산 시장에는 묘한 정적이 감돌고 있습니다. 분양 시장이 멈췄습니다. 그것도 일부가 아니라 광범위하게. 정부는 공급 확대를 말하지만, 민간 건설사들은 분양 일정을 미루거나 취소하고 있고, 시장은 ‘공급 절벽’으로 향하고 있습니다.

📊 분양 ‘일단 멈춤’ 러시, 무엇이 문제인가?

2025년 7월~11월 사이 전국에서 분양된 주택은 11만8806가구에 불과합니다. 이는 당초 예고된 16만 가구 대비 약 74% 수준입니다. 4가구 중 1가구가 결국 시장에 나오지 못한 셈입니다.

이유는 분명합니다. 정부의 강력한 수요 억제 정책이 민간 분양 시장을 정지시킨 것입니다. 특히 6·27 대책, 9·7 대책, 10·15 대책 등 연이은 부동산 규제는 서울 전역과 경기도 핵심 지역을 모두 규제지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶었고, 중도금 대출 LTV도 60%에서 40%로 축소됐습니다.

과거에는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 자금 조달이 가능했지만, 이제는 수분양자가 자납해야 할 금액이 20% 이상 증가해 ‘현금 부자’가 아니면 분양을 받기조차 힘든 구조가 되었습니다.

💬 예시: 현장 상황은 어떤가?

• 서울 강남구 '역삼 센트럴자이': 일반분양 87가구로 예정되어 있지만 분양 일정 미정.
• 서초구 '디에이치 클래스트': 수차례 연기 후 아직도 정확한 분양 시기 공개되지 않음.
• 영등포, 동작구 등 주요 단지: 분양 대기 중이지만 정부 정책 변화 기다리는 상황.

이처럼 핵심지 외에는 대부분 '눈치보기'에 들어간 상태입니다. 분양을 내놔도 청약 실패나 미분양 우려가 크고, 자금조달 여건이 너무 나빠졌기 때문입니다.

🏗️ 정부는 공급 확대? 민간은 “현실은 정반대”

정부는 수도권에 2만9000가구 규모의 공공분양을 예고하고 있지만, 이는 전체 연간 수요의 10%도 채 되지 않습니다. 공공분양은 한정적이고, 소득 요건이나 입주 자격 제한도 많아 실수요자의 대안이 되지 못합니다.

결국 공급의 핵심은 민간이지만, 민간은 지금 멈춰서 있습니다. 금융비용은 오르고, 규제는 강화되고, 사업성은 떨어지고 있습니다. 시행사는 리스크 회피를 위해 분양을 연기하고, 건설사들은 신규 수주를 꺼리는 악순환이 벌어지고 있습니다.

“분양가 못 올리고, 대출도 막히고, 사업 리스크는 다 우리 몫인데 누가 분양하겠습니까.” – 중견 건설사 관계자

🧨 강훈식 비서실장의 발언, 왜 시장을 더 혼란스럽게 하나?

강훈식 대통령 비서실장은 “가격 안정화 대책은 준비돼 있다”고 밝혔습니다. 그러나 현재의 상황을 보면, 그가 말하는 ‘안정화 대책’은 수요 억제 정책의 연장선입니다. 공급을 늘리는 구조가 전혀 아닙니다.

그의 발언이 문제가 되는 이유는 다음과 같습니다:

• ① 정책과 현실의 괴리: 공급은 줄고 있는데, 가격은 잡을 수 있다는 발언은 비현실적입니다.
• ② 신뢰 붕괴: 공급이 문제라는 시장 신호를 무시하고 “준비돼 있다”고 말하면 민간은 불안만 커집니다.
• ③ 공급 없는 대책은 부작용 유발: 수요만 막으면 결국 전세·월세 폭등이 뒤따릅니다.
  
  
  

📈 2026년 이후, 더 심각한 공급 공백이 온다

국토교통부에 따르면 2026년부터 수도권 신규 입주물량은 매년 평균 10만 가구 이하로 떨어질 전망입니다. 이는 2020년대 초중반보다 30~40% 낮은 수치입니다.

지금 분양이 멈추면 입주까지 최소 3~5년의 시간이 걸리는 것을 감안할 때, 2027~2029년에는 공급 공백이 매우 심각해질 수 있습니다.

특히 서울은 정비사업 규제, 토지거래허가구역 지정으로 신규 착공 자체가 멈춘 상태입니다. 민간이 움직이지 않으면 서울은 중장기적으로 전세 대란과 매매가 급등의 반복을 피할 수 없습니다.

📌 결론: 지금 필요한 건 ‘규제 유연화’와 ‘정책 신뢰 회복’

정부가 진정으로 가격 안정을 원한다면, 공급을 가로막는 규제를 유연화하고 민간이 참여할 수 있는 신뢰를 회복해야 합니다. 분양가상한제 탄력 적용, 대출 LTV 정상화, 토지거래허가구역 합리적 조정, 정비사업 인허가 간소화 등의 실질적인 공급 확대 대책이 뒤따라야 합니다.

강훈식 비서실장의 발언처럼 “준비돼 있다”는 말만 되풀이해서는 시장은 절대 움직이지 않습니다. 부동산은 말이 아니라 정책 신뢰와 공급 계획으로 움직이는 구조입니다.

공급 없는 가격 안정은 존재하지 않습니다. 공급을 억제하면서 시장을 안정시키겠다는 발상은, 현실을 오독한 위험한 정책적 착각입니다.