거래세 인하만이 해답? 보유세 강화, 왜 더 위험한가

정부가 부동산 시장의 병목현상을 해소하고 매물 유도를 위해 보유세 강화 + 거래세 완화를 동시에 추진하려는 움직임이 확산되고 있다. 일부 전문가와 정치인들은 “보유세를 OECD 수준으로 올려야 한다”는 주장까지 내놓고 있지만, 이와 같은 일방적 접근은 현실과 어긋난 위험한 정책 방향이 될 수 있다. 특히 현재 1주택자가 시장을 주도하는 구조에서 보유세 강화는 실효성이 없고, 주택공급을 더 얼어붙게 할 수 있다는 점에서 면밀한 분석이 필요하다.

📉 1. 다주택자는 줄고, 시장은 이미 1주택자가 주도하고 있다

부동산 시장을 둘러싼 정책 논의에서 여전히 “다주택자 규제”라는 프레임이 강하게 작동하고 있다. 그러나 실제 통계를 들여다보면 이 인식은 이미 현실과 크게 어긋나 있다. 국토교통부와 통계청 자료를 종합하면, 최근 주택 보유 구조는 다음과 같이 변했다.

구분	비율	변화 추이(2020~2025)
1주택자	78.2%	지속 증가
2주택자	14.1%	감소
3주택 이상	7.7%	급감

현재 전체 주택 소유자의 약 80%가 1주택자이며, 2주택 이상 다주택자는 이미 상당 부분 정리된 상태다. 고강도 세금 규제, 대출 규제, 장기 금리 상승이 동시에 작용하면서 다주택자들은 이미 매도 압박을 받았고, 상당수가 시장에서 퇴장했다.

즉, 지금 시장은 더 이상 “다주택자가 집을 움켜쥐고 버티는 구조”가 아니라 대부분이 실거주 목적의 1주택자가 중심이 된 시장으로 바뀌었다는 의미다. 이런 구조에서 보유세를 더 올린다고 해서 매물이 쏟아질 가능성은 극히 낮다.

보유세 강화가 1주택자에게 미치는 영향은 명확하다.

• 기존 주택을 팔아도 대체 주거지가 마땅하지 않음
• 거래세 부담은 여전히 높은 수준
• 결과적으로 “버티기”가 합리적인 선택이 됨

결국 보유세 인상은 매물을 늘리기보다는 매물 잠김 현상을 더 고착화시키는 방향으로 작용하게 된다.

🏘️ 2. “보유세 강화 + 거래세 완화” 주장의 구조적 한계

기사 속 부동산 관계업자는 종합부동산세와 재산세를 통합하고, 보유세를 OECD 수준으로 끌어올려야 한다고 주장한다. 겉으로 보면 매우 합리적인 정책 제안처럼 보일 수 있다. 하지만 이 주장은 한국 부동산 시장의 구조적 특수성을 전혀 고려하지 않은 매우 위험한 발언에 가깝다.

🔍 한국과 OECD 국가의 결정적 차이

• OECD 국가는 부동산이 자산의 한 부분일 뿐, 한국처럼 자산의 70% 이상이 부동산에 묶여 있지 않다.
• OECD의 보유세는 대부분 지방세 성격으로 안정적인 소득 기반에 맞춰 설계돼 있다.
• 한국은 소득 대비 부동산 자산 비중이 과도하게 높은 구조다.

이 같은 구조에서 보유세를 추가로 강화하면, 실거주 목적의 중산층과 은퇴 고령층이 가장 먼저 타격을 받게 된다. 특히 소득은 줄어드는데 보유세만 오르는 고령 1주택자들의 경우, 주택을 처분하지 않는 한 세금을 감당할 방법이 사실상 없다.

그럼에도 불구하고 조국 혁신당 대표 역시 보유세 정상화와 거래세 완화를 동시에 추진해야 한다고 주장하고 있다. 하지만 이 발언 역시 현실을 외면한 주장이다. 이미 다주택자는 줄었고, 현재 시장은 1주택자가 지배하고 있다. 이 상황에서 보유세만 더 올리면 결과는 하나다.

매물은 나오지 않고, 세금 부담만 늘어나며, 시장 경직은 더 심해진다.

📊 3. 다주택자 축소 이후 전월세 시장은 이미 붕괴 단계에 진입했다

정책 당국은 오랫동안 “다주택자 규제가 곧 주거 안정”이라는 논리를 유지해왔다. 그러나 지난 5년간의 시장 흐름은 이 논리가 얼마나 위험한 착각이었는지를 그대로 보여주고 있다.

구분	2020년	2025년
다주택자 비율	18.9%	7.7%
수도권 전세가 상승률	3.2%	9.1%
서울 전세 매물 감소율	-	-18.4%
경기 전세 매물 감소율	-	-6.7%

다주택자가 급격히 줄어든 이후, 오히려 전세와 월세 시장은 더 극심한 불안정 상태에 빠졌다. 전세 매물은 사라지고, 집주인들은 월세 전환을 선택하면서 임대료 부담이 빠르게 상승하고 있다.

다주택자의 축소는 단순히 “투기 세력 제거”로 끝나는 문제가 아니다. 임대 공급의 상당 부분이 동시에 사라지면서, 그 부담이 고스란히 서민과 청년, 신혼부부에게 전가되고 있다.

🏗️ 4. 공급은 막혀 있는데, 세금으로 매물만 짜내겠다는 착각

현재 시장 불안의 핵심은 공급 부족이다. 2025년 이후 수도권 입주 물량은 최근 10년 평균 대비 3분의 2 수준으로 급감할 전망이다. 서울 역시 평균 3만8000가구 수준의 입주 물량에서 2만8000가구 수준으로 추락한다.

이런 상황에서 신규 입주는 없고, 기존 주택에만 세금 압박을 더하면 어떻게 될까?

• 집주인은 버틴다
• 전세는 사라지고 월세는 오른다
• 실수요자는 갈 곳을 잃는다

이 구조는 이미 현실이 되었고, 2026년까지 더 심화될 가능성이 높다.

✅ 5. 진짜 해법은 보유세가 아니라 ‘거래 회전율 회복’이다

지금 필요한 정책은 보유세 강화가 아니라 거래가 막히지 않도록 만들어주는 구조 개선이다. 매물이 나오게 하려면 보유 부담이 아니라, 팔았을 때 이동할 수 있는 출구를 먼저 열어줘야 한다.

• 1주택자 양도세 한시 완화
• 취득세 중과 완화
• 대출 규제의 단계적 정상화

이런 정책이 병행되어야 시장의 숨통이 트인다. 지금처럼 “보유세부터 더 올리자”는 접근은 시장을 안정시키는 것이 아니라 거래와 공급을 동시에 질식시키는 정책다.

🔚 결론: 보유세 강화는 매물 유도가 아니라 시장 경직의 가속이다

현재 부동산 시장은 이미 거래절벽과 공급절벽이 동시에 진행 중이다. 여기에 보유세를 더 올린다는 것은 기름에 불을 붓는 선택에 가깝다.

시장 안정의 해법은 단순하다.

• 세금으로 때리는 정책이 아니라
• 거래가 자연스럽게 돌아가게 하는 정책
• 1주택자와 실수요자의 이동을 막지 않는 정책

이제는 이념이 아니라 현실을 기준으로 부동산 정책을 판단해야 할 때다.