서울 월세지수, 왜 이렇게까지 올랐을까?

2025년 10월, 서울의 연립·다세대 등 비아파트 주택의 월세가격지수가 사상 최고치를 기록했습니다. 단순히 '월세가 올랐다'는 수준을 넘어서, 서민과 청년층의 주거 불안이 현실화되고 있다는 경고음이 커지고 있습니다. 문제는 수요 증가보다 공급 축소가 더 심각한 상황이라는 점입니다. 특히 비아파트 신규 착공 및 인허가 물량이 급감하고 있고, 그 원인에는 정부의 다주택자 규제, 임대사업자 축소, 금리 부담 등이 복합적으로 작용하고 있습니다. 이번 글에서는 서울 월세지수 상승 현황을 정리하고, 왜 비아파트 착공이 줄어들고 있는지, 그리고 향후 시장이 어떻게 변화할지를 구체적으로 분석합니다.

📊 1. 서울 비아파트 월세지수 역대 최고치… 월세 거주자 직격탄

한국부동산원에 따르면 2025년 10월 서울 연립·다세대의 월세가격지수는 102.19로 집계되었습니다. 이는 통계 집계 이후 가장 높은 수치로, 기준선(100)을 훌쩍 넘어선 상황입니다.

🔹 권역별 월세지수 추이:

• 동남권: 102.56
• 도심권: 102.64
• 서북권: 102.31
• 서남권: 102.25
• 동북권: 101.69

🔹 실거래 평균 월세 금액:

• 서울 전체 평균: 63만 6,000원
• 동남권: 90만 1,000원
• 도심권: 80만 4,000원

🔹 수급지수 상승

월세 수급동향지수는 103.9로 나타났으며, 이는 수요 우위 시장을 의미합니다.

월세 가격과 수급 지수가 동시에 오르고 있어, 시장은 공급 부족과 수요 증가의 이중 고통에 놓여 있다.

🧱 2. 비아파트 착공·인허가 감소 — 공급 부족의 시작

서울의 연립·다세대 등 비아파트 주택의 착공 및 인허가 물량이 급감하고 있습니다.

🔹 통계 요약 (2025년 10월 누적):

• 인허가: 2만 7,877가구 (전년 대비 −7.2%)
• 착공: 2만 6,068가구 (전년 대비 −8.5%)

이러한 감소는 단순한 시장 조정이 아니라 공급 기반의 구조적 약화를 의미합니다.

📉 3. 왜 비아파트 착공이 줄었는가? — 구조적 원인 분석

✅ 3-1. 다주택자 규제로 공급자 이탈

양도세 중과, 종부세 강화, 실거주 의무 강화 등의 조치로 인해 다주택자의 신규 투자 심리 위축 → 매입 감소 → 착공 감소라는 연결고리가 형성되었습니다.

✅ 3-2. 임대사업자 제도 축소

등록임대사업자 제도의 축소로 인해 세제 혜택이 사라졌고, 소규모 임대 공급 주체들이 시장에서 이탈했습니다.

✅ 3-3. 금리 인상 → 금융 비용 증가

2024~2025년 기준금리 인상은 자금 조달 부담을 키웠고, 건설사의 착공 심리 위축으로 이어졌습니다.

📈 4. 향후 서울 월세 시장, 어떻게 될까?

🏠 전세 → 월세 전환 가속화

• 전세사기, 금리 상승으로 월세 수요 증가
• 비아파트 월세 수요 집중

🧱 공급 절벽 본격화

• 착공 감소의 효과는 1~2년 후 본격화
• 임대 가능 주택 부족 심화

📈 월세 가격 고착화

• 월세 단가 상승이 구조적으로 지속될 가능성
• 청년·서민층 주거 안정성 위협

지금의 월세 상승은 단기 현상이 아닌, ‘장기 고착화’ 흐름으로 해석해야 한다.

🔍 5. 정책적 시사점과 대응 방향

• 민간 임대공급자 유도 정책 재도입 필요
• 청년·신혼부부 대상 공공임대 확대
• 등록임대사업자 제도 전면 재설계

단기적 수요 억제만으로는 시장 안정에 한계가 있으며, 균형 있는 공급 대책이 반드시 필요합니다.

📌 결론: 공급 없는 시장은 더 이상 버틸 수 없다

서울의 비아파트 월세 폭등은 단순한 단기 시장 흐름이 아니라, 공급 감소와 정책 변화가 겹친 구조적 결과입니다. 가격지수와 수급지수가 동시에 상승하고, 착공과 인허가 물량이 줄어든 지금, 우리는 향후 1~2년 후 더욱 심각한 ‘주거난’을 마주할 가능성이 높습니다.

지금 필요한 것은 단기적 규제가 아니라, 공급 시스템 전반의 재정비와 실효성 있는 임대주택 정책의 회복입니다.