“건설사 600곳 폐업”이라는 통계가 보여주는 심각한 부동산 구조

지방 부동산 시장의 침체가 깊어지며 종합건설사의 폐업 수가 사상 최대치를 기록하고 있다. 단순한 경기 둔화를 넘어 건설업계 전반의 구조적 위기가 도래한 것이다.

특히 주택 미분양 문제는 수도권보다도 지방에서 훨씬 심각한 양상을 보이고 있으며, 이로 인해 중견 건설사는 물론 시공능력 상위 업체들까지 회생절차에 들어가고 있다.

📌 1. 폐업 건설사 수 사상 최대치 – 얼마나 심각한가?

• 2025년 12월 기준 종합건설사 폐업 수: 600곳
• 2024년 연간 기준 641곳이었는데, 올해는 12월 초에 이미 600곳 돌파
• 이는 통계 집계(2005년) 이래 연중 최다치이며, 매월 50곳 이상 폐업

이 수치는 단순한 숫자가 아니다. 이는 건설업계가 수익 창출이 불가능한 구조로 빠르게 전환되고 있다는 경고신호다.

🏗️ 2. 지방 미분양이 핵심 원인

국토부에 따르면, 2025년 10월 기준 전국 미분양 주택은 약 6만9천호. 이 중 약 74%가 지방에 몰려 있다.

• 충남 미분양: 2146호 (전월 대비 54% 증가)
• 제주 미분양: 1965호 (전월 대비 20% 증가)

문제는 단순 미분양이 아니라 ‘준공 후 미분양’이다. 완공 후에도 팔리지 않아 자산이 오히려 부채로 변하는 현상이 반복되고 있다.

💥 3. 중견 건설사 줄줄이 회생절차

• 신동아건설, 대저건설, 삼부토건, 벽산엔지니어링 등 9곳 회생신청
• 대전 크로스건설 등 시공능력 상위권 업체도 예외 아님
• 회생 성공률은 극히 낮음 — 신동아건설 1곳만 회생

“중소건설사만이 아니라, 시공능력 1000억 규모 업체도 회생절차로 내몰리는 구조적 위기다.”

🧨 4. 왜 이런 사태가 벌어졌는가? (종합 원인)

4-1. 레고랜드 사태 이후 PF시장 경색

2022년 ‘레고랜드 채무 불이행 사태’ 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 급격히 위축되었다. 이에 따라 건설사들은 자금 조달을 거의 하지 못하고 있다.

4-2. 지방 공급 과잉 + 인구 감소

수요가 없는 지역에 무리하게 아파트를 공급해 미분양 사태를 자초했다. 특히 인구 감소 지역은 전혀 수요 예측 없이 공공택지와 민간이 경쟁적으로 분양을 진행했다.

4-3. 정부 정책의 타이밍 오류

CR리츠나 환매조건부 매입 등의 정책은 효과가 제한적이고 현장 적용 속도가 매우 느리다.

📊 5. 건설사들의 재무건전성도 위기

• 이자보상배율 1 미만 건설사: 2020년 459곳 → 2024년 685곳 (49.2%↑)
• 차입금 의존도 80%에 육박하는 중견 건설사도 존재

이자보상배율이 1 미만이라는 건, 영업이익으로 이자조차 못 갚는 구조라는 의미다.

🛠️ 6. 현장의 현실 – 공사비도 못 건지는 입찰

건설사들은 수익을 내기보단, 손해를 감수하면서 ‘유지만’을 목적으로 입찰에 뛰어든다. 하지만 자재값과 인건비가 상승한 상황에서 공사비를 반영하지 못하는 구조가 반복되며 적자 누적만 되고 있다.

✅ 7. 해결책은 없는가?

① 저리 자금 지원

일시적 유동성 위기 기업에 하도급 공사대금, 임금 등에서 저리 정책 자금 지원이 필요하다.

② 공공사업 조기 발주

SOC 인프라, 공공주택 등 적정 공사원가 반영한 공공사업을 조기 발주해 일감을 공급해야 한다.

③ 지역별 수요 기반 공급 재정비

공급보다 중요한 건 수요다. 인구 감소 지역에 대한 공급 전략은 전면 수정이 필요하다.

📌 8. 마무리 – 건설업계 붕괴, ‘경고 신호’ 무시하면 안 된다

이번 건설사 폐업 사태는 단기 조정이 아닌 구조적 위험의 시작점일 수 있다. 특히 중견·지방 건설사들의 붕괴는 지역 경제에도 치명적인 타격을 준다.

지금 필요한 건 ‘전시적 정책 발표’가 아니라 실행 가능한 맞춤형 구조 정책이다. 지금이 그 골든타임이다.