2030의 '패닉 바잉'… 왜 지금 집을 사려는가?

1. 서론 - “지금 아니면 못 살 것 같아서요”

서울 및 수도권 아파트 시장에서 2030세대의 패닉 바잉(Panic Buying)이 다시금 확산되고 있습니다. 주간동아 보도에 따르면 정부의 연이은 부동산 대책 이후에도 수도권 집값은 지속 상승 중이며, 이로 인해 젊은층은 ‘이번이 마지막 기회’라는 불안감 속에 무리한 대출을 감수하며 주택을 매입하고 있습니다.

이는 단순한 일시적 반응이 아니라 구조적인 문제에 기반한 현상으로 보입니다. 본 글에서는 기사 내용을 요약 정리하고, 왜 이러한 상황이 벌어지고 있는지 경제적·정책적·심리적 요인을 분석합니다.

2. 기사 요약 - “집 없으면 나만 손해”

• 경기 용인에 거주하는 박 씨(32)는 8억3000만원 아파트를 매입하기 위해 5억8000만원 은행 대출, 1억8000만원 사내 대출까지 총동원.
• 10·15 부동산 대책 이후 집주인들이 매물을 거둬들이며 매물 부족 현상 심화.
• 신혼부부, 30대 실수요자 중심으로 주말마다 매물 확인 위해 줄 서는 상황 발생.
• 서울에서 중형 아파트를 사려면 연소득의 13.9배가 필요(PIR 기준), 현실적 자금 조달 어려움.
• LTV 70% 생애최초 혜택이 있어도 실질 대출은 6억 원 한도로 제약, 부모 지원 필수.
• 정부의 잦은 대책 발표가 불안감을 부추겨 오히려 매입 결정을 앞당김.
• 최근 서울 아파트 매매가격은 1.72% 상승(2020년 이후 최대치).

3. 왜 지금 집을 사는가? - 심리적 요인

① “지금 아니면 못 산다”는 불안감

2030세대는 이미 부동산 폭등기를 겪은 ‘상실 세대’입니다. 2017년~2021년 사이 서울 집값이 수억 원씩 오르는 것을 지켜본 경험은, 이들에게 “늦으면 끝난다”는 공포를 각인시켰습니다.

② 정부 정책에 대한 불신

부동산 대책이 나올 때마다 가격은 오히려 상승했고, 공급은 더 막혔습니다. 이로 인해 정책에 대한 불신이 커졌으며, 실수요자들은 "정책이 나오기 전 선점하자"는 생각을 하게 됩니다.

③ "영끌이 유일한 방법"이라는 인식

현재의 고금리에도 불구하고 대출이 가능한 지금이 마지막 기회일 수 있다는 위기의식이 확산되고 있습니다. 집값 상승보다 이자 부담이 덜하다고 판단하는 것입니다.

4. 경제적 구조의 문제 - 왜 2030은 이렇게 몰리는가?

① PIR 13.9배의 현실

서울의 PIR(연소득 대비 주택가격배수)은 13.9배에 달합니다. 이는 한 푼도 쓰지 않고 14년간 저축해야 집을 살 수 있다는 뜻이며, 소득 대비 자산 형성이 불가능하다는 것을 의미합니다.

② 부모 찬스 없이는 내 집 마련 불가

정부는 생애최초 혜택으로 LTV 70%를 허용하지만, 규제지역에서는 여전히 6억 원 한도가 존재합니다. 10억 원 이상 아파트를 사기 위해선 반드시 부모 지원이 필요해지고, 세대 간 불평등이 강화됩니다.

③ 전세의 월세화, 실수요자의 압박

전세 사기가 만연하고, 임대차법으로 전세 매물이 줄어든 상황에서 월세가 대세가 되면서 실수요자 입장에서는 월세를 내느니 차라리 집을 사는 게 낫다고 판단하는 경우가 많습니다.

5. 정책적 실패 - 오히려 수요를 자극한 정부

① 공급 없는 규제는 패닉만 부추긴다

정부는 10·15 대책을 통해 정비사업을 통제하고, 토지거래허가구역을 확대했지만 실질적 공급 확대는 지연되고 있습니다. 이러한 대책은 “집값을 잡겠다”는 명분과 달리, 오히려 희소성과 불안감을 자극합니다.

② 다주택자 규제 → 실수요자 압박

2018년 이후 이어진 다주택자 중과, 종부세 강화 등은 오히려 다주택자 공급 물량을 시장에서 빠르게 소멸시켰습니다. 결과적으로 전세 시장 불안정과 매물 감소로 이어졌습니다.

③ '똘똘한 한 채' 강화 → 서울 쏠림 심화

고금리 시대에 살아남은 투자자들은 비수익 다주택 대신 입지 우수한 서울의 한 채에 집중하게 되며, 이는 서울 핵심 지역 가격만 더욱 자극합니다.

6. 실수요자의 고통 - ‘집 있는 자’가 되는 댓가

• 8억 원 집 구매 시 대출이자 월 250만 원 + 사내 대출 포함 총 300만 원 상환
• 맞벌이 부부라도 한 명의 소득이 고스란히 대출 이자에 들어감
• 대출 규제로 실거주 목적이라 해도 자금 부담이 과도함
• 자산 불평등은 오히려 심화

7. 정부 정책이 불러온 불균형

① 공급보다 규제 중심의 정책

정부는 수도권 개발을 억제하면서도 강남 등 핵심 지역 규제는 완화하지 않았습니다. 결국 규제가 강화된 외곽 지역은 투자자 이탈로 침체되었고, 서울 핵심지에는 수요만 집중되었습니다.

② 세금 정책의 왜곡

공시가 현실화와 종부세 강화로 인해 저가 주택 여러 채 보유자보다 서울 1주택 보유자가 더 유리해졌습니다. 이는 투자 패턴을 왜곡시켜 ‘강남 1주택 쏠림’ 현상을 불러왔습니다.

③ “2030 실수요자만 죽어난다”

정책은 다주택자 타깃처럼 보였지만, 결과적으로 대출과 공급에 막혀버린 2030 실수요자가 가장 큰 피해를 입고 있습니다. 결국 ‘영끌’은 필수가 되었고, 정책은 그 영끌을 오히려 부추기고 있습니다.

8. 시장을 되살리기 위한 조건

• 정비사업 정상화: 토지거래허가제 완화 및 재개발 신속화 필요
• 실거주자 대출 규제 완화: 규제지역 내 실거주자 대상 한도 확대
• 세제 정책 조정: 생애최초·신혼부부에 대한 종합적 세금 감면
• 임대차 시장 안정화: 공공전세 및 보증금 보호제도 강화

9. 결론 - 지금 2030은 집이 필요하다

정부는 '패닉 바잉'이라는 단어만으로 2030세대를 폄하해서는 안 됩니다. 그들은 실제로 주거 위기를 체감하고 있으며, 불안한 미래 속에서 ‘내 집 마련’은 단순한 자산 축적을 넘는 생존의 수단입니다.

정책이 실수요자를 보호하겠다면서 실질적 지원을 하지 못한다면, 청년들은 스스로를 지키기 위해 더 과도한 대출을 택할 수밖에 없습니다. 지금 필요한 것은 규제 완화가 아니라, 정교한 실거주자 보호와 공급 정상화입니다.

“집을 사는 것이 두려운 시대. 그러나 안 사는 것이 더 두려운 시대.” 이것이 지금 2030세대의 현실입니다.