2026년 서울 공급절벽 시나리오 리포트 – 전세난, 착공 감소, 가격 급등의 예고

서울 부동산 시장이 2026년에 진입하면서 전례 없는 '공급절벽' 상황에 직면할 것으로 전망된다. 최근 2년간 누적된 착공 감소, 인허가 지연, 정비사업 규제 강화, 전세대출 규제 및 다주택자 퇴출 등의 복합적인 결과로 인해, 2026년 서울 내 신규 입주 물량은 역대 최저치를 기록할 것으로 보인다. 본 리포트는 ‘2026년 서울 공급절벽’의 정의부터 예상 수치, 파급 효과, 정책 개선방향까지 체계적으로 분석한 자료다.

아파트 건설

🏚️ 1. 공급절벽이란 무엇인가?

‘공급절벽’이란 일정 시점 이후 신규 입주 가능한 주택이 급격히 감소하는 현상을 의미한다. 과거에도 2013년, 2020년 등의 주기에서 유사한 흐름이 있었으나, 2026년의 경우 그 강도와 폭이 사상 최대치라는 점에서 특이하다.

📉 공급절벽의 조건

  • 착공량의 급감
  • 인허가 지연 및 미진행
  • 분양가 규제에 따른 수익성 악화
  • 정비사업 비중 높은 서울의 특성 상 대기 기간 장기화

즉, 지금 착공되지 않은 주택은 2~3년 후 시장에 나타나지 않으며, 2024~2025년 착공량 감소는 그대로 2026~2027년 입주량 감소로 이어진다.

🔍 2. 왜 서울은 공급이 끊기게 되었는가?

서울 공급절벽의 원인은 단일하지 않다. 오히려 복합적이며 구조적인 문제가 얽혀 있다.

1) 착공 감소

  • 2023년 서울 아파트 착공량: 18,332가구
  • 2024년 1~10월 기준: 전년 대비 -26.8%

이는 과거 5년 평균 대비 40% 이상 줄어든 수치다. 다세대, 오피스텔도 마찬가지로 착공이 줄었으며, 특히 중소 건설사의 퇴출이 늘면서 저층 주거 공급이 사실상 멈춘 상태다.

2) 인허가 지연

  • 재개발·재건축 심의 평균 소요 기간: 2년 이상
  • 지방자치단체별 기준 상이 + 주민 갈등 심화

사업성이 있는 지역도 인허가 지연으로 2026년 이전 입주가 불가능한 곳이 많다.

3) 분양가 규제

분양가 상한제가 적용되며 민간 사업자의 수익성은 급감했다. 건축비 상승, 택지비 고정, 금융비용 증대 등으로 사업 포기 사례가 늘고 있다.

4) 다주택자 규제 → 공급자 이탈

2023년 이후 본격적으로 시행된 다주택자 보유세 강화, 임대사업자 등록 혜택 축소 등으로 임대공급을 담당하던 공급자가 퇴출됐다. 그 결과 월세, 전세 모두 물량이 감소했고 신규 주택 건설 참여도 줄었다.

📊 3. 2026년 실제 예측 수치와 그 파장

✅ 입주 예정 물량

  • 2026년 서울 민간 아파트 입주 예정: 7,400가구 (잠정치)
  • 2025년: 18,000가구
  • 2024년: 23,000가구

불과 2년 만에 약 70% 감소한 셈이며, 이는 서울 전 지역을 포함한 수치다. 강남권 등 주요 지역만 놓고 보면 공급은 사실상 '제로'에 가깝다.

인허가

📉 영향 분석

  • 전세가격 급등 예상 (입주경쟁 심화)
  • 월세 전환 가속화 (전세매물 부족)
  • 매매가격 반등 가능성 (신축 희소성)
“2026년은 서울 부동산 시장의 방향이 다시 '상승'으로 틀어질 수 있는 첫 해가 될 수 있다.” — 부동산 애널리스트

🔄 4. 연쇄효과: 수급 불균형 → 시장 왜곡

공급절벽은 단순한 숫자의 문제가 아니라 거주 선택권을 무너뜨리는 구조적 위기다. 아래의 흐름으로 시장은 연쇄 반응한다.

① 전세 수급 악화

  • 신규 입주 적음 → 전세 전환 불가
  • 기존 세입자 → 계약갱신 반복 → 신규 전세 실종

② 월세 급등

  • DSR 등 전세대출 규제 지속
  • 월세 선호하는 임대인 증가
  • 월 150만원 이상 고액 월세 비중 확대

③ 매매 시장으로 수요 전이

전세 매물 실종 + 고액 월세 부담 → ‘차라리 사자’ 수요 등장 이 수요는 저금리 시기보다 많진 않지만, 공급이 적은 시기엔 가격을 끌어올리기 충분하다.

🏦 5. 정책은 효과를 낼 수 있을까?

정부는 9·7 대책, 미분양 매입확약, 청년주택 공급 활성화 등 다양한 처방을 내놓고 있다. 그러나 이들이 2026년 공급절벽을 막기엔 시점상 이미 늦었다는 분석이 우세하다.

💬 시장 반응

  • “정부 공급 대책은 3년 뒤 입주를 이야기한다. 지금 착공을 늘려야 한다.”
  • “공공 매입확약은 공급자에게 유리하지만, 결국 세금으로 매입해야 한다.”

2026년의 위기는 2023~2024년 정책 결과의 '반영'이다. 따라서 지금 조치하더라도 2028년에나 효과를 볼 수 있다.

🔚 결론 — 서울은 다시 전세난을 맞이할 가능성이 크다

2026년 서울은 극심한 공급 절벽에 직면할 것으로 보인다. 신규 입주물량의 격감은 전세 수급에 직접적인 충격을 줄 것이고, 이는 월세 급등, 주거 불안정, 매매 전이 등 다중적 문제를 유발할 수 있다.

지금 필요한 것은 단기 처방이 아닌 구조적 개선이다. 

 👉 민간 정비사업의 속도 제고 

 👉 착공 가능 사업장에 대한 세제 인센티브 

 👉 임대사업자에 대한 합리적 복귀 방안 마련 

 👉 분양가 상한제 유연화

서울의 공급은 단지 숫자의 문제가 아니다. 거주권의 문제이며, 주거 복지의 기초다. 2026년은 경고가 아닌 현실이 될 수 있다. 정책과 시장 모두, 더 이상 미룰 수 없다.

관청 허가


이 블로그의 인기 게시물

서울 노후 주거지의 재탄생 — 모아타운 사업 8600가구 신규 조성

이미지
2025년 12월, 서울시가 5개 지역에 걸쳐 약 8600가구 규모의 모아타운 조성 계획을 발표했다. 이번 소식은 서울시의 소규모 주택정비 통합심의를 통과한 것으로, 사당동 , 은천동 , 합정동 , 천호동 등의 노후 저층 주거지를 정비해 도시 경쟁력을 높이고, 주거 환경을 개선하겠다는 것이 핵심이다. 📌 모아타운이란 무엇인가? ‘ 모아타운 ’은 서울시가 2021년부터 도입한 새로운 도시 정비 개념으로, 기존 대규모 재개발이 어려운 저층 노후 주거지를 주민 자율 + 소규모 정비 방식 으로 다수의 ‘ 모아주택 ’을 하나의 클러스터로 묶어 계획하고, 도시 기반시설(도로, 공원 등)을 공공이 지원하는 방식이다. 이 사업은 기존의 정비사업에 비해 규모가 작지만 속도는 빠르고, 주민 갈등도 줄일 수 있다 는 장점이 있다. 특히 1~2종 일반주거지역 내 다세대·연립 주택이 밀집한 곳에 적합하다. 📊 이번에 확정된 5개 모아타운 지역과 공급 규모 서울시가 발표한 2025년 12월 통과 모아타운 5곳은 아래와 같다: 동작구 사당동 (202-29번지 일대) → 1,725가구 관악구 은천동 (635-540, 938-5 일대) → 4,870가구 마포구 합정동 (369번지 일대) → 1,076가구 강동구 천호동 (113-2 일대) → 971가구 총 5개 지역에서 8,642가구 가 공급될 예정이며, 이로써 서울 도심 내 소규모 정비를 통한 신규 주택 공급이 대폭 확대될 것으로 보인다. 🏗️ 왜 모아타운인가? — 기존 정비사업과의 차이 서울의 노후 저층 주거지는 도로 폭이 좁고 기반시설이 부족해 기존 재개발 방식으로는 진행이 어렵다. 특히 종상향이나 용도지역 변경이 어려운 지역의 경우, 모아타운처럼 ‘ 중밀도 ’ 방식이 대안이 된다. 기존 재개발 vs. 모아타운 구분 기존 재개발 모아타운 주도 주체 조합 중심 서울시 + 주민 참여 ...
자세한 내용 보기

다주택자 급감, 임대 시장은 어떻게 변했나 ─ 전세공급, 월세전환, 미분양

이미지
2020년 이후 강도 높은 부동산 규제가 시행되면서 다주택자 수는 빠르게 줄어들었다. 하지만 단순히 ‘ 투기 수요 ’가 줄었다고 해석하기엔 시장의 반응은 복잡하다. 다주택자의 퇴장 은 곧 전세·월세 공급자의 이탈을 의미했고, 실제로 전세 매물은 급감하며 월세 전환이 가속화되고 있다. 동시에 신규 분양 과 착공까지 위축 되며 미분양 물량이 늘고 있다. 이 글에서는 다주택자 감소가 실제 임대 시장에 어떤 구조적 충격을 줬는지, 데이터를 통해 분석해본다. 📉 1. 다주택자 감소, 왜 이렇게 빠르게 줄었나? 2020년 이후 정부는 다주택자에 대한 강력한 규제를 시행했다. 대표적인 조치로는 다음과 같다. 종합부동산세 중과 (2주택자 이상) 양도소득세 중과 취득세율 대폭 인상 전세 끼고 매수 시 실거주 의무 부과 임대사업자 등록 제한 및 제도 축소 이러한 정책은 다주택 보유에 대한 세금 부담을 크게 높였고 , 실제로 다주택자 수는 빠르게 줄어들었다. 📊 통계로 보는 다주택자 감소 추이 2020년: 231만 명 ( 15.9% ) 2022년: 206만 명 ( 13.6% ) 2025년(추정): 178만 명 ( 11.1% ) 단 5년 사이 약 50만 명 이상 이 다주택 보유를 포기했다. 이는 '투기 근절'이라는 정책 목표 달성에는 긍정적으로 평가될 수 있다. 하지만 이 수치 이면에는 또 다른 현실이 숨어 있다. 바로 임대 물량 공급자 감소 라는 문제다. 다주택자 중 상당수는 아파트나 오피스텔을 임대용으로 보유하고 있었고, 이들의 이탈은 곧 전세·월세 공급 물량 축소 로 직결됐다. 🏘️ 2. 임대 시장의 변화 – 전세는 줄고 월세는 늘었다 다주택자의 급감은 전세 시장에서 가장 먼저 나타났다. 이전까지는 신규 분양 물량을 다주택자들이 전세를 끼고 매수하며 임대시장으로 공급했지만, 현재는 실거주 요건 과 대출 제한 으로 인해 전세 공급이 막혀버렸다. 📉 전...
자세한 내용 보기

보유세 인상, 전월세 상승으로 이어질까? — 정부와 전문가가 놓치고 있는 현실

이미지
■ 보유세 인상, 누가 결국 그 비용을 지불할까? 최근 정부가 다시금 ‘ 보유세 카드 ’를 꺼내들었다. 부동산 가격 상승세가 꺾이지 않자 고위 정책 당국자들이 앞다투어 보유세 인상의 필요성을 강조하고 있는 것이다. 대통령실 정책실장을 비롯해 경제부총리까지 나서 “ 보유세가 낮은 것은 사실 ”이라며 세제 개편의 필요성을 시사했다. 그러나 이 발언들에서 공통적으로 빠진 것이 있다. 바로 보유세 인상이 실제로 누구에게 전가되는가 에 대한 현실적 시각이다. 보유세가 오른다고 해서 집주인이 그 부담을 고스란히 떠안을까? 결론부터 말하자면 그렇지 않다. 세금은 시장 논리를 타고 결국 ‘ 가격 ’에 반영되며, 가장 약한 고리인 임차인에게 전가되는 구조로 작동한다. 즉, 보유세 인상 → 임대료 상승 이라는 공식이 성립할 수밖에 없다. 이는 단순한 추론이 아니라 실제 연구와 시장 통계가 증명하는 사실이다. 한국조세재정연구원 보고서에 따르면 공시가격이 10% 오르면 전세 가격은 1~1.3% 상승 하는 것으로 나타났다. 공시가격 → 보유세 증가 → 임대료 반영 이라는 구조적 연결 고리가 존재한다는 뜻이다. 게다가 지금은 전세의 월세화가 구조적으로 고착되는 시점 이다. 전세대출 규제 , 입주물량 감소 , 갱신계약 증가 로 인해 전세 공급은 급감하고 있으며, 월세 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 이 상황에서 보유세까지 인상되면, 임대료 상승 압력은 피할 수 없는 현실이 된다. ■ 정부 고위 당국자의 발언, 현실을 제대로 반영했나? 정책실장과 경제부총리의 발언에서 공통적으로 등장하는 논리는 미국과의 비교다. “ 미국은 보유세가 연 1%인데 우리는 낮다 ”는 논리다. 그러나 이는 정책 수단만 비교하고 정책 환경은 무시한 위험한 단순화 다. 미국은 보유세가 높은 대신 양도소득세 부담이 상대적으로 낮고, 공공임대주택이 주거 안전망 역할을 한다. 반면 한국은 보유세 , 양도세 , 취득세 모두 높은 구조 이며, 전월세 시장은 불안정하다. 이러한 구조 속에서 미국...
자세한 내용 보기