전세대란 현실화 (매물급감, 갱신권확대, 이중가격)

2026년 현재 서울 부동산 시장에서 전세 세입자들의 주거 불안이 심각한 수준으로 치닫고 있습니다. 이재명 대통령의 다주택자 압박 정책이 강화되면서 전셋값은 1년째 상승세를 이어가고 있으며, 정작 구할 수 있는 전세 매물은 급격히 줄어들고 있는 상황입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고 실거주 의무가 강화되면서 세입자들은 계약 만료 후 재계약 여부조차 불투명해졌으며, 봄 이사철을 앞두고 주거 선택의 폭이 극도로 좁아진 상태입니다.

전세 매물 급감과 가격 상승의 악순환

한국부동산원에 따르면 2월 1주 서울 아파트 전셋값은 일주일 전 대비 0.13% 상승했습니다. 이는 지난해 2월 1주 상승 전환 이후 52주 연속, 즉 1년째 지속되는 오름세입니다. 자치구별로 살펴보면 성동구가 0.45%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 노원구 0.24%, 서초구 0.22%, 성북구 0.21%, 동작구 0.19%, 용산구 0.18% 순으로 전셋값 인상이 이어지고 있습니다.

더욱 심각한 문제는 전세 매물의 급격한 감소입니다. 아실 자료에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트 전세매물은 2만1377건으로 1년 전 2만8804건 대비 무려 25.8%나 급감했습니다. 강남3구인 강남·서초·송파를 제외한 22개 자치구에서 매물이 모두 감소세를 보이고 있으며, 특히 성북구는 1년 전 1235건에서 138건으로 88.9% 대폭 줄어드는 충격적인 수치를 기록했습니다. 관악구 72.8% 감소, 동대문구 69.2% 감소, 광진구 68.3% 감소, 강동구 66.4% 감소 등 대부분의 자치구에서 전세 매물이 절반 이상 사라진 상황입니다.

이러한 매물 급감 현상은 정부의 강력한 다주택자 규제 정책과 직접적인 연관이 있습니다. 6·27 대책과 10·15 대책으로 대출 한도가 대폭 축소되고 갭투자, 즉 전세를 끼고 하는 매매가 사실상 차단되면서 임대사업을 하던 다주택자들이 매물을 거두어들이거나 시장에서 이탈하고 있기 때문입니다. 임차인 입장에서는 전셋값은 계속 오르는데 선택할 수 있는 매물은 급격히 줄어드는 최악의 상황에 직면한 것입니다.

구분	1년 전 매물	현재 매물	감소율
성북구	1,235건	138건	-88.9%
관악구	768건	209건	-72.8%
동대문구	1,553건	479건	-69.2%
광진구	986건	313건	-68.3%
강동구	3,223건	1,084건	-66.4%

갱신권 확대와 이중가격 현상의 심화

매물 부족과 전셋값 상승이라는 이중 압박 속에서 세입자들은 계약갱신청구권, 즉 갱신권을 사용하는 비율이 급증하고 있습니다. 지난해 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신권을 사용한 비중은 전체 계약의 49.3%로, 1년 전 32.6% 대비 16.7%포인트나 급상승했습니다. 이는 세입자 10명 중 거의 절반이 이사를 포기하고 전월세 가격 인상률을 5% 이내로 제한하는 갱신권을 행사했다는 의미입니다.

갱신권 사용 확대는 전세시장에 '이중가격' 현상이라는 새로운 문제를 야기하고 있습니다. 갱신계약과 신규계약 간 가격 격차가 크게 벌어지면서 같은 아파트, 같은 평형대임에도 누가 계약하느냐에 따라 보증금이 수천만 원에서 억 단위로 차이가 나는 비정상적인 상황이 발생하고 있습니다. 지난해 서울 아파트 신규 전세계약 평균 보증금은 6억3574만원으로, 갱신계약 평균 5억9236만원 대비 무려 4337만원이나 높았습니다.

실제 사례를 보면 이 격차는 더욱 극명합니다. 서울 강동구 고덕그라시움 전용 59㎡는 지난달 17일 기존 전세계약을 6억3000만원에 갱신했습니다. 그런데 같은 날 동일 평형대 매물은 이보다 1억2000만원이나 더 비싼 7억5000만원에 새 세입자를 받았습니다. 같은 아파트 같은 평형인데 신규 세입자는 1억2000만원을 더 내야 하는 불합리한 상황이 벌어진 것입니다.

이러한 이중가격 현상은 시장 왜곡을 초래하고 있습니다. 갱신권을 사용한 기존 세입자는 상대적으로 낮은 보증금으로 거주를 이어갈 수 있지만, 신규로 전세를 구하려는 세입자는 급등한 시세를 고스란히 부담해야 합니다. 결과적으로 이사를 해야 하는 사람들, 특히 직장이나 학교 문제로 특정 지역에 거주해야 하는 세입자들이 가장 큰 피해를 입게 되는 구조입니다. 게다가 갱신권은 최대 2년 1회만 사용 가능하기 때문에 4년 후에는 결국 신규 시세로 재계약하거나 이사를 가야 하는 상황에 처하게 됩니다.

무주택 세입자의 주거 불안과 정책 모순

전셋값 상승과 매물 품귀, 갱신권 사용 확대가 맞물리면서 무주택 임차인들의 주거 불안은 심각한 수준으로 치닫고 있습니다. 직장이나 학교와 가까운 곳에서 적정한 가격의 전세를 구하는 것이 사실상 불가능해지면서 많은 세입자들이 수도권 외곽으로 밀려나거나 고액 월세살이를 선택하고 있습니다. 일부는 아파트 대신 오피스텔 등 비아파트로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황입니다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "임차인 입장에선 주요 지역의 임차 매물이 줄고 외곽 지역에서 매물이 나오는 양극화 문제가 생기기 때문에 주거 불안은 물론 삶의 질이 달라질 수 있다"고 지적했습니다. 그는 또한 "소유권 이전 조건부 대출이라도 받아서 들어갈 수 있으면 좋겠지만 정부가 갭투자를 우려해 이마저도 막아버린 상황"이라며 정책의 모순을 비판했습니다.

여기서 주목할 점은 정책의 의도와 결과 사이의 괴리입니다. 이재명 정부는 다주택자를 투기 세력으로 규정하고 강력한 규제를 통해 무주택자의 내 집 마련 기회를 늘리겠다는 취지로 정책을 추진했습니다. 그러나 실제 결과는 정반대로 나타나고 있습니다. 다주택자들이 전세 매물을 회수하면서 무주택 세입자들이 갈 곳을 잃게 된 것입니다. 매매시장도 대출 규제로 문턱이 높아져 무주택자들이 집을 사기는 더욱 어려워졌습니다.

사용자 비평에서 지적한 바와 같이, 이는 현 정부를 지지하는 무주택자들에게조차 역설적인 상황을 만들어내고 있습니다. 다주택자 압박 정책을 환호했던 이들이 정작 그 정책의 결과로 전세를 구할 수 없거나 급등한 전셋값을 감당해야 하는 아이러니한 상황에 직면한 것입니다. 서울의 경우 유주택자보다 무주택자가 훨씬 많다는 점에서 이러한 정책의 피해는 오히려 정부 지지층에게 더 직접적으로 다가올 수 있습니다.

김인만 소장은 "다주택자 양도세 중과세를 하기로 했으니 그 외 불합리한 부분들은 합리적으로 개선하고 다주택자 매물을 내놓게 만든다면 반대로 수요도 안정시키는 작업을 해줘야 한다"며 "지금 이 상황에선 세입자가 선택할 전세매물이 없다 보니 결국 또 무리해서라도 매매를 고려하게 될 텐데 정부가 바라는 방향이 그건 아니지 않냐"고 반문했습니다. 이는 공급과 수요를 동시에 고려하지 않은 일방적인 규제가 시장을 왜곡시키고 결국 보호하려던 대상에게 피해를 준다는 전형적인 사례를 보여줍니다.

정책 의도	실제 결과
다주택자 규제로 무주택자 보호	전세 매물 급감으로 무주택자 주거 불안 심화
갭투자 차단으로 시장 안정	매매·전세 모두 진입 장벽 상승
전월세 가격 안정	52주 연속 전셋값 상승, 이중가격 발생
실거주 의무 강화	세입자 재계약 불투명, 갱신권 사용 급증

앞으로 상황은 더 악화될 가능성이 높습니다. 사용자 비평이 예측한 바와 같이 지방선거 이후 이재명 정부가 보유세 강화 정책을 꺼낼 경우, 1주택자들조차 세금 부담으로 고통받게 될 것이며 이는 또 다른 시장 혼란을 초래할 수 있습니다.

결론적으로 현재의 전세대란은 시장의 자연스러운 흐름이 아니라 정책 실패의 산물입니다. 다주택자에 대한 무차별적 압박은 임대 공급을 줄여 오히려 세입자들의 주거 안정성을 해쳤습니다. 정부는 공급 확대와 수요 안정을 동시에 추진하는 균형 잡힌 정책으로 전환해야 하며, 무엇보다 실제 시장 참여자들인 세입자와 집주인 모두가 예측 가능한 환경에서 합리적인 선택을 할 수 있도록 해야 합니다. 그렇지 않으면 정책을 지지했던 무주택자들마저 그 대가를 고스란히 치르는 아이러니한 상황은 계속될 것입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 계약갱신청구권을 사용하면 전셋값을 얼마나 올릴 수 있나요?

A. 계약갱신청구권을 사용할 경우 전월세 가격 인상률이 5% 이내로 제한됩니다. 예를 들어 기존 전세 보증금이 6억 원이었다면 갱신 시 최대 6억3000만 원까지만 인상될 수 있습니다. 이는 신규 계약 시세보다 훨씬 낮은 수준이어서 많은 세입자들이 갱신권을 선택하고 있습니다.

Q. 전세 매물이 줄어든 이유는 무엇인가요?

A. 가장 큰 이유는 정부의 다주택자 규제 강화입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고 실거주 의무가 강화되면서 임대사업을 하던 다주택자들이 매물을 시장에 내놓지 않거나 회수하고 있습니다. 또한 6·27 대책과 10·15 대책으로 갭투자가 차단되면서 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식이 막혔고, 이는 전세 매물 감소로 이어졌습니다.

Q. 이중가격 현상이란 무엇이며 왜 발생하나요?

A. 이중가격 현상은 같은 아파트 같은 평형대임에도 갱신계약과 신규계약의 보증금 차이가 크게 벌어지는 현상을 말합니다. 갱신권을 사용하면 5% 이내로만 인상되지만, 신규 계약은 급등한 시장 시세를 그대로 반영하기 때문입니다. 강동구 고덕그라시움의 경우 같은 날 갱신계약은 6억3000만 원, 신규계약은 7억5000만 원으로 1억2000만 원 차이가 발생했습니다.

Q. 무주택 세입자가 현재 상황에서 취할 수 있는 최선의 선택은 무엇인가요?

A. 현재로서는 계약갱신청구권을 최대한 활용하는 것이 가장 현실적인 선택입니다. 갱신권은 최대 2년 1회 사용 가능하므로 4년간 상대적으로 낮은 보증금으로 거주할 수 있습니다. 다만 장기적으로는 매매 시장 진입을 준비하거나, 수도권 외곽 또는 비아파트 매물까지 선택지를 넓혀 탐색하는 것이 필요합니다. 정부 정책 변화를 주시하며 대출 규제 완화 등의 기회를 포착하는 것도 중요합니다.

Q. 앞으로 전셋값은 계속 오를까요?

A. 현재 추세로 볼 때 단기적으로는 전셋값 상승 압력이 지속될 가능성이 높습니다. 매물은 계속 줄어드는데 봄 이사철 수요는 증가하고, 갱신권 사용 확대로 신규 매물은 더욱 귀해지고 있기 때문입니다. 다만 장기적으로는 정부의 정책 방향 전환, 다주택자의 매물 출회 여부, 금리 변동 등 여러 변수가 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히 보유세 강화 등 추가 규제가 나올 경우 시장 변동성은 더욱 커질 수 있습니다.

--- [출처] "계약 끝나면 어쩌나"…집주인 압박·전셋값 급등에 세입자 '발 동동' / 데일리안: https://n.news.naver.com/article/119/0003057302