재건축 이주비 대출 규제 (양도세 중과, 매물 잠금, 공급 효과)
서울 및 수도권 주택공급 확대를 위한 정부의 1·29 대책이 발표되었지만, 현장에서는 실효성에 대한 우려가 커지고 있습니다. 6만 호 공급 계획이라는 숫자적 목표는 제시되었으나, 정작 민간 정비사업의 핵심 걸림돌인 이주비 대출 규제 완화는 제외되었습니다. 더욱이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 재확인되면서 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 전망입니다. 이번 글에서는 재건축 사업의 현실적 어려움과 정부 대책의 한계, 그리고 향후 부동산 시장에 미칠 영향을 심층 분석하겠습니다.
이주비 대출 규제, 재건축 사업의 최대 걸림돌
현재 서울 강남권 재건축 조합들이 직면한 가장 큰 문제는 바로 이주비 대출 조달입니다. 기본 이주비 대출이 6억 원으로 제한되면서, 조합원들은 추가 이주비 대출을 위해 시공사와 최소 4%대 이자를 협의해야 하는 상황에 놓였습니다. 이마저도 신용도가 높은 대형 시공사가 신용보강을 제공했을 때만 가능하며, 중소형 시공사의 경우 6~7%에 달하는 고금리를 감당해야 합니다.
강남권의 한 A조합 관계자는 "시공사의 신용보강을 통해 사업자 대출이 나오기 때문에, 이자 수준이 시공사의 회사채 금리와 비슷하다"고 설명했습니다. 이는 과거 저리의 이주비 대출과 비교하면 조합원들의 부담이 크게 증가한 것을 의미합니다. 경기도 과천시의 한 공인중개사는 "강남권도 이주비 대출이 쉽지 않은데 다른 지역은 말할 것도 없다"며 현실적 어려움을 토로했습니다.
서울시는 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳 가운데 39곳(약 3만 1,000가구)이 대출 규제로 이주비 조달에 차질을 겪고 있다고 발표했습니다. 이에 대해 김영국 국토교통부 주택공급추진본부장은 "관리처분인가를 받은 곳은 대출이 가능하도록 했고, 조합이나 시공사를 통해 받을 수 있는 것도 가능토록 하고 있다"고 답했지만, 이는 사실상 고금리 추가 대출을 통해 해결하라는 의미로 해석됩니다.
유휴 부지가 부족한 수도권에서 주택 공급을 늘릴 가장 현실적인 방법은 재건축입니다. 그러나 분양가 상한제와 재건축초과이익환수제라는 기존의 양대 규제에 더해, 이재명 정부 출범 이후 강화된 대출 규제가 제3의 산맥으로 등장했습니다. 이 대출 규제는 단순히 집을 매수하는 사람들뿐만 아니라 재건축을 위해 이주해야 하는 기존 세입자나 실거주자의 이주비 대출마저 막는 결과를 초래했습니다. 한 조합원은 "이주비 대출을 6억 원으로 제한하면서 주택공급을 늘리겠다는 건 앞뒤가 안 맞는다"며 "민간개발을 가로막는 규제는 그대로 둔 채 공공주도 공급만 외치면서 '매수하지 말고 기다리세요' 하면 집값만 더 오를 것"이라고 지적했습니다.
양도세 중과 유예 종료, 매물 잠금 심화 우려
이재명 대통령이 오는 5월 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 연장하지 않겠다는 입장을 명확히 하면서 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 청와대는 양도세 중과 유예조치의 종료 시점을 한두 달 늦추는 방안을 내부적으로 검토 중이라고 밝혔지만, 시장에서는 이미 집주인들이 '버티기'에 들어갔다는 전언이 나오고 있습니다.
김용범 청와대 정책실장은 "4년간 계속 관례대로 연장해 왔으니까, 이번에도 되겠지라는 관측이 많았다"며 "미리 집을 팔려면 세입자 등으로 상당한 기간이 필요한데, 일몰하지 않겠다는 결정을 좀 더 일찍 보고드리고 했어야 하지 않냐는 반성도 한다"고 말했습니다. 이는 정부가 다주택자들에게 충분한 준비 시간을 주지 못했음을 스스로 인정한 것입니다.
전문가들은 양도세 중과가 예정대로 진행되면 다주택자의 매물 출회로 인한 공급 효과보다는 세금 부담을 피하기 위한 '버티기'로 매물 잠김 현상이 심화될 것으로 전망합니다. 특히 고가 아파트 시장은 더욱 경직되고, 중저가 아파트 매물만 출회되어 서울 내에서도 가격 격차가 더 벌어질 것이라는 우려가 제기됩니다.
실제로 KB부동산의 1월 월간시계열 자료에 따르면, 서울 아파트를 가격 순으로 5등분 했을 때 1분위(하위 20%·5억 84만 원)와 5분위(상위 20%·34억 6,593만 원) 아파트의 가격 차이는 역대 최고 수준인 6.9배에 달했습니다. 이는 양도세 중과 유예 종료가 이러한 양극화를 더욱 가속화시킬 수 있음을 시사합니다.
한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.31% 상승해 지난주(0.29%)보다 오름폭이 커졌습니다. 이재명 대통령의 부동산 세제 정상화 발언 이후에도 오름폭이 꺾이지 않고 있는 것입니다. 이는 시장이 정부의 규제 강화 의지를 공급 부족으로 해석하고 있음을 보여줍니다. 다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해 매물을 내놓지 않고, 실수요자들은 공급 부족과 가격 상승을 우려해 서둘러 매수하려는 심리가 작용하고 있는 것입니다.
공급 효과 반감, 규제 완화 없는 대책의 한계
정부가 발표한 '서울·수도권 6만 호' 착공 계획은 수요가 많은 입지에 대규모 물량을 공급하겠다는 취지입니다. 그러나 현장에서는 이것이 '알맹이 없는 공급안'이 될 수 있다는 우려가 팽배합니다. 공공주도 공급만 강조할 뿐, 민간 정비사업을 가로막는 핵심 규제들이 그대로 유지되고 있기 때문입니다.
서초구 소재 한 재건축 조합원은 "이주비 대출을 6억 원으로 제한하면서 주택공급을 늘리겠다는 건 앞뒤가 안 맞는다"며 "민간개발을 가로막는 규제는 그대로 둔 채 공공주도 공급만 외치면 집값만 더 오를 것"이라고 비판했습니다. 또 다른 익명의 조합원도 "실질적인 민간개발을 가로막는 규제는 그대로 둔 채 공공주도 공급만 외치면 효과가 반감된다"며 "공급을 기다리다 보면 집값은 더 올라 있을 것"이라고 우려를 표명했습니다.
김영국 국토교통부 주택공급추진본부장은 서울시의 이주비 대출규제 합리화 촉구에 대해 "서울시가 밝혔듯 실제 어려움이 있는 주민들이 있을 수 있다고 보고 있으며, 필요하면 관계기관과 협의해 개선하는 방안을 검토하겠다"고 밝혔습니다. 그러나 이는 구체적인 해법이라기보다는 원론적인 답변에 그쳤다는 평가입니다.
재건축 사업의 수익성을 저해하는 요인은 이주비 대출 문제만이 아닙니다. 재건축초과이익환수제와 분양가 상한제는 고물가 시대에 사업 수익성을 크게 떨어뜨리는 근본적인 걸림돌입니다. 대출 문제가 일부 완화된다 하더라도, 이러한 근본적인 규제들이 유지되는 한 재건축 사업의 활성화는 기대하기 어렵습니다. 결국 정부와 민주당이 이러한 규제들을 실질적으로 완화해줄 수 있을지에 대한 의문이 제기되는 상황입니다.
민간 정비사업이 활성화되지 않으면 공공주도 공급만으로는 수요를 충족시키기 어렵습니다. 특히 유휴 부지가 부족한 수도권에서는 재건축이 가장 효율적인 공급 방안임에도 불구하고, 정부는 이를 활성화하기 위한 실질적 조치를 취하지 않고 있습니다. 이는 결국 공급 부족으로 이어지고, 집값 상승 압력을 더욱 키우는 악순환을 초래할 수 있습니다.
정부의 주택공급 대책은 방향성은 옳지만 실효성 있는 규제 완화가 동반되지 않아 한계가 명확합니다. 이주비 대출 규제 지속과 양도세 중과 유예 종료는 매물 잠금 현상을 심화시키고, 재건축초과이익환수제와 분양가 상한제는 민간 공급의 발목을 잡고 있습니다. 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워지고 있으며, 규제 완화 없이는 진정한 공급 효과를 기대하기 어려운 상황입니다. 정부가 현장의 목소리에 귀 기울여 실질적인 규제 개선에 나서지 않는다면, 집값 상승과 매물 부족은 계속될 수밖에 없을 것입니다.
[출처]
영상 제목: "이주비 대출, 세금 풀어달라니까" '겹겹이 규제'는 그대로…내 집 마련 계속 어렵다 [부동산360] / 헤럴드경제 홍승희 기자
https://n.news.naver.com/article/016/0002593772
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